每經(jīng)記者｜吳抒穎     每經(jīng)編輯｜魏文藝    

6月11日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過80億元人民幣(下同)的公司債券。在近期房地產(chǎn)企業(yè)融資較為艱難的背景下，萬科這筆公司債的發(fā)行似乎是穩(wěn)住了市場的信心。

與此相對的另一面是，多家房企所發(fā)行的住房租賃專項(xiàng)公司債目前仍處于“中止”狀態(tài)，這其中不乏中大型房企的身影。一些房企向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，債券的中止是由于一些客觀上的原因。但多名債券承做人士、信托人士則指出，在目前融資收緊的情況下，評級、資質(zhì)等因素，都關(guān)系到能否成功發(fā)債。

                                                       圖片來源：視覺中國

住房租賃被鼓勵(lì)  

萬科公告顯示，這筆總額不超過80億元的公司債券為住房租賃專項(xiàng)公司債券，將采用分期發(fā)行方式，首期發(fā)行自證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)發(fā)行之日起12個(gè)月內(nèi)完成；其余各期債券發(fā)行，自證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)發(fā)行之日起24個(gè)月內(nèi)完成。

這筆債券發(fā)行的背景是萬科目前正在大力發(fā)展其旗下的長租公寓業(yè)務(wù)，將募集資金投向長租公寓領(lǐng)域也有跡可循。萬科2018年第一次臨時(shí)股東大會(huì)審議并批準(zhǔn)了公司在不超過350億元的范圍內(nèi)一次或多次發(fā)行債務(wù)融資工具，其中預(yù)計(jì)，“發(fā)行直接債務(wù)融資工具的募集資金將用于滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充流動(dòng)資金及（或）項(xiàng)目投資（例如長租公寓）等用途。”

萬科旗下的長租公寓業(yè)務(wù)目前已經(jīng)具有一定規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，萬科旗下長租公寓品牌泊寓累計(jì)獲取資源超10萬間，累計(jì)開業(yè)超3萬間，覆蓋29個(gè)城市。

在“房住不炒”的背景下，發(fā)展住房租賃獲得了政策鼓勵(lì)，資金面也對此有所傾斜。4月25日，中國證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，以實(shí)際政策支持促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，其中明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序，以及資產(chǎn)價(jià)值評估方法等。最為外界關(guān)注的是，其中直接指出將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

而在此之前，也已經(jīng)有多家房企發(fā)行了住房租賃專項(xiàng)債。上海證券交易所的信息顯示，今年3月份，龍湖地產(chǎn)發(fā)行第一期30億元的五年期住房租賃專項(xiàng)公募債券，債券票面利率5.6%。龍湖旗下的長租公寓品牌冠寓，已經(jīng)在多座城市有所布局。

中止的“住房租賃債”

在政策的鼓勵(lì)和支持下，今年以來不少房企都有發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債券的計(jì)劃，其中包括富力、花樣年和合生創(chuàng)展等。但實(shí)際上，截至6月12日，多數(shù)房企的住房租賃專項(xiàng)債券仍未能夠順利發(fā)行。

6月12日，合生創(chuàng)展的100億元住房租賃公司債狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”；而在更早前，花樣年集團(tuán)（中國）有限公司擬發(fā)行的50億元住房租賃50億元私募債，狀態(tài)顯示為“中止”。

花樣年方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回復(fù)稱，債券中止的原因是花樣年在爭取一些更高的評級而不是因?yàn)檎呤站o。“我們評估到在目前的市場環(huán)境下，更高的評級對我們更有利，我們也會(huì)盡快去恢復(fù)這項(xiàng)發(fā)債。”

花樣年方面還提到，由于債權(quán)申報(bào)系統(tǒng)全面電子化，任何的延遲提交、恢復(fù)等問題都會(huì)導(dǎo)致狀態(tài)顯示的更改。中信建投房地產(chǎn)首席分析師陳慎此前在電話會(huì)議中也指出，近期部分地產(chǎn)公司地產(chǎn)債中止，多是技術(shù)原因造成。“民營地產(chǎn)企業(yè)很多是香港上市公司，信息披露時(shí)間點(diǎn)和內(nèi)地不一致，很多數(shù)據(jù)必須等到年報(bào)以后監(jiān)管機(jī)關(guān)才能進(jìn)行審批。而監(jiān)管機(jī)關(guān)反饋有15個(gè)工作日的時(shí)限要求，這期間就必須提出中止。”

雖然有技術(shù)上的原因，但一些券商承做人士指出，在目前的環(huán)境下，財(cái)務(wù)狀況更好、評級更好的企業(yè)的債券仍然要更好發(fā)一些。

且在目前資金面普遍收緊的情況下，監(jiān)管層對于投向與房地產(chǎn)相關(guān)的資金審核一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。多名債券承做人士、信托人士等向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，雖然租賃住房是風(fēng)口，但另一方面，房企資金鏈緊張也是事實(shí)。“在發(fā)債時(shí)，監(jiān)管層會(huì)重點(diǎn)關(guān)注資金用途。”

從數(shù)據(jù)面來看，2017年以來地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模收縮明顯。WIND數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行公司債85支，總規(guī)模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降88.17%。