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每經(jīng)記者 杜冉樂

幾年前，國內(nèi)房地產(chǎn)私募被房企大佬們稱之為“吸血鬼”，但如今隨著持續(xù)的低利率貨幣政策，以及房企融資多元化，地產(chǎn)私募也進入一個新的轉(zhuǎn)型期。

作為專業(yè)的房地產(chǎn)私募投資機構(gòu)，五牛基金一直是該行業(yè)的先行者。9月27日，在《第六屆中國價值地產(chǎn)年會（上海）城市論壇暨2016年長三角城市價值白皮書發(fā)布會》上，五?；鸲驴偨?jīng)理全宇表示，除了繼續(xù)做好債權(quán)性地產(chǎn)投資之外，他們將加大地產(chǎn)股權(quán)性投資與并購基金投資。

“目前為止，債券類業(yè)務(wù)基本上還是占了我們的半壁江山，股權(quán)類業(yè)務(wù)就是跟開發(fā)商同股同權(quán)，我們跟招商、恒大等等在全國范圍內(nèi)都有合作，我們也跟國際開發(fā)商有合作，我們做了一個FOF，而且我們投資周期是5+1年。”全宇透露說。

當(dāng)前，隨著資產(chǎn)進入存量時代，并購整合成為全行業(yè)發(fā)展的一個必然趨勢。全宇說，并購業(yè)務(wù)是他們基金管理人的一個業(yè)務(wù)。目前，五?；鹪谏虾Ｒ呀?jīng)買了一個資產(chǎn)包，一個寫字樓，分別位于小陸家嘴區(qū)域與大虹橋板塊，這個會通過他們的資產(chǎn)管理把價值提升之后再退出。

實際上，五?；鹱鳛樯虾１就玲绕鸬牡禺a(chǎn)私募機構(gòu)，正是受惠于長三角近些年房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。

對于當(dāng)前被市場熱炒的長三角城市群規(guī)劃，全宇介紹說，經(jīng)濟體、城市體的形成，在亞太區(qū)域已是一個不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，他們也做過長期研究，比如說日本東京、韓國首爾，哪怕是泰國曼谷等，這些區(qū)域的資本、人口在國際化水平越來越向一線城市體這些地方去匯集，也帶來了巨大的機會。

對于上海為核心的長三角，全宇闡述說，“2011年，我們?nèi)虿粍赢a(chǎn)資產(chǎn)配置前10名城市，只有上海進入全球前10名，到2015年上海和北京都進入了，而且上海排名繼續(xù)向前，所以這意味著我們以上海為核心的城市群的國際化、資產(chǎn)流動性應(yīng)該會越來越強。”

在房地產(chǎn)投資區(qū)域和策略上，五?；鹪絹碓较褚粋€資產(chǎn)管理者角色，全宇將其稱之為“畫龍點睛”的角色。

全宇說，未來他們會專注于特定的區(qū)域板塊，專注于該區(qū)域板塊的價值標(biāo)桿和驅(qū)動者，他們對交易對手是很挑的。其次會專注于目標(biāo)資產(chǎn)的價值提升空間與解決方案，五牛會越來越專注于主動管理。

“原來的開發(fā)商很會造樓，但管理樓宇不行。他的電梯維護得非常好，但他的服務(wù)水平跟不上。這個就給我們五牛帶來了提升價值的機會。”全宇強調(diào)說，以剛收購的小陸家嘴寫字樓為例，他們挑選的是核心區(qū)域，第二是整體收購，收購價為市場價的20%折扣以上，第三是主動管理，他們將運營該項目提升資產(chǎn)價值。