每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

在上海有過多年生活、工作經(jīng)歷的協(xié)信集團(tuán)總裁劉愛明，對上海的發(fā)展有著非常深入、具體的觀察。他對比上海徐家匯商業(yè)圈競爭格局的今昔變化，得出的答案是——電商對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊是偽命題；要保持商業(yè)地產(chǎn)永恒的生命力，經(jīng)營思路必須常變常新。

劉愛明對互聯(lián)網(wǎng)的看法，并不是視其為會顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式的 “洪水猛獸”，而是把它當(dāng)作為提升經(jīng)營效率的工具。如果能利用互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行改造，客戶對商業(yè)的黏度就會大大提升，光顧商場的頻率和消費(fèi)次數(shù)有機(jī)會得到提高，進(jìn)而令商業(yè)地產(chǎn)的價值大幅提升。

“傻子時代”已經(jīng)結(jié)束

劉愛明在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了20年，在他看來，以往“傻子都能賺錢”的時代是不正常的，所謂房地產(chǎn)黃金時代已去的言論也就并不成立。在所謂的房地產(chǎn)“黃金時代”，賠錢是一件困難的事。劉愛明清楚地記得那時一些不合邏輯的現(xiàn)象。比如能力強(qiáng)、效率高的企業(yè)，10個月就開發(fā)出一個項目，而能力較弱的企業(yè)，要花20個月才能完成類似的項目。結(jié)果卻是后者賺錢更多，因為在耽誤的10個月內(nèi)，房價又大幅上漲了。

對于行業(yè)的波動，劉愛明并不擔(dān)憂，在他看來，未來房地產(chǎn)行業(yè)蘊(yùn)含的機(jī)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于危機(jī)。

房地產(chǎn)發(fā)展到今天，越來越多的房企開始懂得塑造品牌，以設(shè)計、服務(wù)等各方面專業(yè)化的精耕細(xì)作取勝，回歸了理性的繁榮才可以稱得上真正的黃金時代。

未來10~20年，房地產(chǎn)行業(yè)將日趨多元化，除了住宅，大城市還將出現(xiàn)大量多元化物業(yè)，商場將差異化發(fā)展，酒店也將覆蓋高星級酒店乃至經(jīng)濟(jì)型酒店。

城鎮(zhèn)化也將給房地產(chǎn)帶來強(qiáng)勁增長動力。隨著城市常住人口增長，中國城市的發(fā)展將從新區(qū)的開發(fā)轉(zhuǎn)向存量的盤活。在過去5到10年里，城市更新的動力是商業(yè)，而未來產(chǎn)業(yè)驅(qū)動將成為主流。

協(xié)信看到的正是這樣的機(jī)會，未來城市將形成“產(chǎn)城一體”，人們在同一個地方居住和生活，因而在開發(fā)時，就要勾畫出產(chǎn)城一體的模型。這樣才能避免“睡城”、“鬼城”的出現(xiàn)。

互聯(lián)網(wǎng)將改造商業(yè)地產(chǎn)模式

終結(jié)傻子時代的不只是住宅，還有商業(yè)地產(chǎn)。從上世紀(jì)90年代開始供應(yīng)商要進(jìn)入商場必須支付高額進(jìn)場費(fèi)和租金的時代，正在隨著互聯(lián)網(wǎng)的崛起而終結(jié)。

商業(yè)地產(chǎn)是協(xié)信的強(qiáng)項，且以持有性地產(chǎn)為主。隨著電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展，實體商家紛紛感到擔(dān)憂。在協(xié)信勾勒的畫面里，商場、購物中心與住宅融于一體，電商的沖擊無法取代實體商業(yè)帶來的美妙體驗。

劉愛明表示，商業(yè)地產(chǎn)是比住宅復(fù)雜得多的物業(yè)形式，要求經(jīng)營者有快速調(diào)整的能力，適應(yīng)各種變化，而電商僅僅是變化中的一種。

“住宅交付問題結(jié)束，商業(yè)地產(chǎn)交付問題才開始，必須每年都做調(diào)整?！眲勖髡f。要做一家以服務(wù)取勝的企業(yè)，不論是商、住、產(chǎn)哪一種形式，都需要潛心研究、快速變化。

DVD的出現(xiàn)讓很多人拋棄了電影院，3D和IMAX技術(shù)又將觀眾吸引了回來。劉愛明在北京偶遇一家咖啡館，門前排起長隊，要十分鐘才能進(jìn)門，特別的體驗加強(qiáng)了顧客黏度。

未來的商業(yè)地產(chǎn)，將超越僅僅賣衣服這個傳統(tǒng)模式，基于互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行改造，給顧客特別的體驗，這樣才能提高潛在顧客光顧商場的頻率以及消費(fèi)金額，將商業(yè)地產(chǎn)的潛在價值進(jìn)一步挖掘。

全息生活服務(wù)商

此前，協(xié)信在無錫開發(fā)了一個被命名為“未來城”的全新產(chǎn)品線。上述項目包括住宅、商業(yè)、辦公，是一個非常美妙的小鎮(zhèn)。

“依托產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的規(guī)劃，專注商業(yè)+產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的城市更新模式，實現(xiàn)城市存量的發(fā)展，走出一條新型城鎮(zhèn)化的破局之路是協(xié)信對未來五年戰(zhàn)略的思考?！鄙虡I(yè)嗅覺靈敏的劉愛明已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，未來的房地產(chǎn)行業(yè)競爭，將不僅僅局限于單一產(chǎn)品類型，只有發(fā)揮多種業(yè)態(tài)的協(xié)同競爭力，企業(yè)競爭才會具有優(yōu)勢。

協(xié)信希望將住宅、商業(yè)、辦公樓，乃至酒店、工廠都融為一體。未來的定位不僅僅是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，更是一個商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營商和服務(wù)商。

2009年，協(xié)信展開了一系列產(chǎn)業(yè)園的改造。經(jīng)過幾年經(jīng)驗的積累，集成開發(fā)成為一個具有多方優(yōu)勢的模式，商住產(chǎn)分開打造的舊模式會失去很多機(jī)會。

“3D城市運(yùn)營商”、“全息生活服務(wù)商”是協(xié)信為自己的定位。客戶可以住在協(xié)信開發(fā)的住宅里，并獲得近在咫尺的增值服務(wù)。

協(xié)信在重慶有一個總部園，一些大企業(yè)入駐之后，客戶就可以住在總部園內(nèi)的酒店里，降低了成本。

此前，國內(nèi)對總部基地的開發(fā)，僅僅限于辦公，配套的酒店、住宅、商業(yè)以及其他的生產(chǎn)、生活服務(wù)配套多不具備，這給入駐的企業(yè)帶來很多不便。協(xié)信的重慶總部基地就配有5萬平方米左右的商業(yè)，園區(qū)的企業(yè)和白領(lǐng)因此能夠享受到商業(yè)的便利。