每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

在廣州出現(xiàn)首個自然人拍地案例時，上海成立的首家個人拍地俱樂部卻還沒有競得過一幅地塊的使用權(quán)。發(fā)起人上海錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，除了土地價格過高，更主要的原因是在過去兩年時間里，他一直沒有找到最好的方法，來幫助購買土地使用權(quán)的自然人落實目標(biāo)客戶。

他認(rèn)為，不僅自然人拍地的價格和時機，需要很好地把握。在正式拍地前，還必須制訂切實可行的投資計劃，最好能在拍地前先落實一部分購房客戶。這樣融資能力弱的個人投資者，才有可能通過投資土地獲利。

發(fā)起人曾有購地成功經(jīng)驗

在錢生輝成立個人拍地俱樂部之前，他曾有過一次組織上海十六名自然人在上海周邊的太倉，委托一家名為“太倉麗晶置業(yè)有限公司”的企業(yè)成功競拍得當(dāng)?shù)赝恋氐氖褂脵?quán)，并在短短十五個月里完成了拿地、開工、銷售，最后竣工的整個流程。

那次成功購地，是他敢于在上海組織個人土地拍賣俱樂部的原因。他向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，他當(dāng)時的設(shè)想就是在有購地意愿的自然人買地前，先確定好購房者，并根據(jù)購房者的要求集中設(shè)計、開發(fā)房屋。

由于在拍地前，競拍土地使用權(quán)者已經(jīng)與購房者就所拍地塊未來將建成的房屋簽訂了購房協(xié)議，協(xié)議包括了購房者愿意承擔(dān)的購房價格、房屋的形態(tài)，所以整個項目的投資利潤都是確定的，地塊的開發(fā)商幾乎毫無風(fēng)險。事實上，上述地塊也的確在拿地后第二年很快完成了竣工和銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)。

而他的個人拍地俱樂部正是“脫胎”于這一模式。只是在過去的兩年中，他并沒有找到和太倉一樣，可以預(yù)先鎖定大部分購房者的地塊。這也是導(dǎo)致其個人拍地俱樂部成立兩年，卻至今沒有“開張”的原因。

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但兩年未“開張”，不代表個人拍地俱樂部的“流產(chǎn)”。

“最快一兩個月后，就可能會拍地?！卞X生輝昨日這樣告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，個人拍地俱樂部的首次拍地有可能在今年實現(xiàn)。

其中的一個原因是土地價格的直線下降。錢生輝表示，上海的土地叫價已極低。比如他曾和上海某區(qū)地方土地管理部門就一幅土地的拍賣有過磋商。上述土地之前拍賣價格在7000元/平方米以上。而據(jù)錢生輝認(rèn)為，目前有機會以不足3000元/平方米的價格拍得上述地塊。

在土地價格下跌的同時，開發(fā)的房屋也已經(jīng)找到了“接盤者”。錢生輝向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹稱，其設(shè)計了一種名為“地產(chǎn)分銷商”的分銷制度。房屋開發(fā)進(jìn)入預(yù)售階段后，上述分銷地產(chǎn)商可以獲得房屋的銷售權(quán)力，可以將房屋按照自己制訂的價格出售。

而對于土地投資人來說，這樣的好處是一旦房子滯銷，也能找到購買者接手。由于房屋的購買者和開竣工時間都比較明確，土地購買以及開發(fā)的融資成本也可以明確控制，大大提升了項目的投資收益，縮短了回報周期。

錢生輝的這一設(shè)想，是否能實現(xiàn)，目前還不得而知。如果土地的購買和房屋的銷售問題都能解決，那么對于開發(fā)商來說，需要解決的問題就只是如何建造能更加滿足普通消費者的好房子。類似于綠城、仁恒這樣以房屋高品質(zhì)而著稱的地產(chǎn)商也許會變得更多。

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