每經(jīng)編輯｜蒙錦濤    

近日，一則“上海鏈家員工吃差價74萬”的消息在社交平臺發(fā)酵。消息指向上海鏈家嘉定江橋分店：經(jīng)紀人李某惠親屬以106萬元從業(yè)主手中購入一套41.86平方米的房子，隨后同店經(jīng)紀人吳某雄向另一客戶報價180萬元，其中74萬元的價差被認為“吃差價”。

事件曝光后，上海鏈家官方公眾號于6月10日第一時間就此事發(fā)布聲明，稱經(jīng)業(yè)主要求當日已協(xié)助解約，退回定金，并表態(tài)對吃差價零容忍，同時啟動內(nèi)部調(diào)查。

6月16日，上海鏈家再次發(fā)布通報，詳細披露事件過程和細節(jié)，包括調(diào)取該房源系統(tǒng)內(nèi)完整的掛牌、成交記錄，交叉對比涉事人員的獨立問詢記錄等，事實還原最終證明網(wǎng)傳“吃差價”不實。

上海鏈家還在公告中表示，為充分還原事實、接受社會監(jiān)督，已主動聯(lián)系屬地房管局及消保委，提請對本次事件的調(diào)查和處理予以指導。

鏈家通報

吃差價不屬實

據(jù)了解，在上海鏈家品質(zhì)監(jiān)察部門的調(diào)查過程中，鏈家通過系統(tǒng)內(nèi)掛牌、成交的完整記錄，以及兩名涉事經(jīng)紀人的獨立問詢筆錄，共同還原了事件經(jīng)過。

核查結果顯示，該房源未在鏈家有二次掛牌、二次成交及傭金收入記錄。而經(jīng)紀人吳某雄在三方簽約已經(jīng)完成后，成交客戶無任何轉(zhuǎn)售意向時，對外虛構房源在售信息、編造價格。

6月7日，業(yè)主在上海鏈家門店以120萬元價格將房屋掛牌。當日，鏈家經(jīng)紀人李某惠稱其親屬有購房意愿，經(jīng)過溝通，買賣雙方以106萬元成交，但李某惠始終沒有透露自己作為出資人為女兒買房的事實。

而交易完成當天，同門店另一經(jīng)紀人吳某雄向客戶謊稱該小區(qū)有房源在售，報價180萬元，而房源信息則直接指向上述以106萬元成交的房屋。

由于新客戶與業(yè)主為親戚關系，“180萬元房源”在售的消息很快被業(yè)主獲知，業(yè)主6月10日到門店要求解約，情緒激動，稱“中介轉(zhuǎn)手就賣180萬元”。當天，客業(yè)雙方在鏈家門店已經(jīng)無責解約并退還定金。

對于吳某雄推介提及的“180萬元”價格，鏈家方面坦言：經(jīng)核查，該價格系吳某雄個人編造，無歷史成交信息支撐。

據(jù)了解，多家房產(chǎn)中介顯示的該小區(qū)公開掛牌價格，平均價在3萬元/平方米左右，過去一年該小區(qū)同戶型非頂層的房源成交價在130萬-136.5萬元之間。依此推斷，上述成交的房源屬于6樓頂層，成交價106萬元相對合理。

不符合“吃一賠十”承諾

上海鏈家在最新通報中對于“吃差價”傳聞有了明確的回應：經(jīng)核查，該交易為三方簽約，經(jīng)紀人李某惠、吳某雄均未利用居間服務從客戶支付給業(yè)主的購房款中賺取差價，就多方核實的情況來看，也無事實證明兩人之間有串通行為。上海鏈家未從中獲取任何差價收益，網(wǎng)傳“上海鏈家吃74萬差價”不實。

北京市中聞律師事務所合伙人王維維律師表示，從目前披露的信息來看，180萬元成交在鏈家并不存在，且前述106萬元簽約已解約。嚴格來講，“吃差價”本身并不是一個明確的法律概念，更不意味著只要前后成交價或者報價有差額，就想當然屬于吃差價。法律上判斷是否有吃差價行為，核心在于中介是不是低價收進、高價賣出，并實際從中賺取了房屋差價。

在他看來，之前那筆106萬元的交易已經(jīng)解除協(xié)議，過程中也沒有實際收取傭金的記錄，短期內(nèi)該房屋也并未以180萬元在鏈家二次掛牌和成交。所以，僅憑前后不同相關方描述的不同價格，很難直接得出鏈家經(jīng)紀人實際賺取了差價的結論，更談不上適用鏈家的“吃一賠十”承諾。

對此，鏈家方面解釋稱，“法律意義上的‘吃差價’，通常指中介分別與買賣雙方簽訂兩份背靠背合同，賣方不知道買方出價，買方不知道賣方實收，中介從中賺取價差。此次事件為三方簽約，合同信息雙方公開，鏈家未經(jīng)手購房資金。因此，這一違規(guī)行為并未觸達鏈家安心承諾中‘吃一賠十’的賠償標準。”

發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀人存在其他嚴重違規(guī)

盡管鏈家方面明確否認了“吃差價”，但在該交易實操層面，兩名經(jīng)紀人的確存在其他違規(guī)問題：經(jīng)紀人李某惠未如實披露交易客戶親屬身份，違反公司親屬回避規(guī)定；經(jīng)紀人吳某雄在成交客戶無任何轉(zhuǎn)售意向的前提下，虛構房源待售信息、虛報房屋價格，違規(guī)向客戶推介虛假房源。

由于涉事經(jīng)紀人行為嚴重違反公司中性市場觀原則、《三必做六禁止》要求，以及《職業(yè)道德行為守則》《鏈家上海城市信用管理規(guī)定》，上海鏈家在6月16日的通報中，公布了處罰結果：經(jīng)紀人李某惠、吳某雄因嚴重違紀被辭退，永不錄用；門店店總盧某被處以黃線違規(guī)，一年內(nèi)不得晉升，取消當年獎項評定。運營總監(jiān)徐某被處以公司四級違規(guī)，半年內(nèi)不得晉升；其他兩名經(jīng)紀人及交易管家也受到相應處罰。

據(jù)悉，事件發(fā)生后，上海鏈家主動聯(lián)系屬地房管局和消保委，提請協(xié)調(diào)指導。

“對于消費者此次的服務體驗以及事件暴露的管理問題，將進行彌補改進。”上海鏈家表示，將升級一項管理規(guī)定：員工本人及直系親屬購買公司代理房源，簽約前須簽署《鏈家員工購房告知書》，明確披露身份、嚴格執(zhí)行親屬回避規(guī)定。

有業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)交易金額巨大，房產(chǎn)中介行業(yè)的信任建立在信息透明和規(guī)則執(zhí)行之上。越是容易引發(fā)爭議的交易，越要把流程做扎實、把信息講透明。鏈家此次選擇公開調(diào)查結果并提請外部監(jiān)督，也為行業(yè)提供了一個自查與整改的樣本。

編輯|蒙錦濤