每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜廖丹    

近期，上海2026年第四批次土拍正式官宣推出5宗地塊，將于5月28日正式開(kāi)拍。

此次上海推出的地塊，一改過(guò)往大面積地塊集中供應(yīng)的模式，“小而美”特質(zhì)較為突出，尤其是虹口內(nèi)環(huán)內(nèi)兩宗宅地，更是典型的核心區(qū)迷你小體量地塊，兩宗地塊的體量均不足1公頃。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，主推“小而美”宅地已經(jīng)成為2026年各地土拍市場(chǎng)的重要趨勢(shì)。放眼全國(guó)，北京、深圳、南京等核心城市土拍市場(chǎng)正悄然掀起一場(chǎng)變革，“小而美”宅地成為各大房企爭(zhēng)搶的焦點(diǎn)。

今年4月29日的南京土拍總共出讓14宗地塊，唯一溢價(jià)成交的就是一宗“迷你宅地”，面積僅8626平方米。4月27日，深圳龍華區(qū)民治街道一宗面積約1.3萬(wàn)平方米的宅地，以溢價(jià)率40.18%成交。

“這些重點(diǎn)城市改變了最近三年較為普遍的大規(guī)模地塊供應(yīng)模式，轉(zhuǎn)而推出‘小而美’地塊出讓，貼合了當(dāng)前企業(yè)新一輪投資拿地的實(shí)際需求?！?月9日下午，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向每經(jīng)記者分析稱。

一二線城市的供地邏輯變了

記者注意到，2026年以來(lái)，土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)明顯變化：小體量宅地?cái)?shù)量增多，溢價(jià)成交現(xiàn)象頻現(xiàn)。

上海第四批次的5宗地塊中，瑞虹新城的hk306-08地塊，地塊占地面積僅0.71公頃；歐陽(yáng)路的hk153-02地塊面積更小，僅0.61公頃。

圖片來(lái)源：上海土地市場(chǎng)網(wǎng)站

圖片來(lái)源：上海土地市場(chǎng)網(wǎng)站

北京同樣將供地重心聚焦城市核心區(qū)小體量地塊。

4月21日，北京亦莊瀛海1401-1地塊順利成交，地塊面積約2.59萬(wàn)平方米，吸引5家房企競(jìng)價(jià)，最終由中建智地以13.24億元斬獲，溢價(jià)率達(dá)8.7%。4月末，北京豐臺(tái)、朝陽(yáng)等區(qū)域推出的宅地體量均集中在1萬(wàn)至4萬(wàn)平方米區(qū)間，雖整體以底價(jià)或微溢價(jià)成交，但核心優(yōu)質(zhì)地塊熱度居高不下，市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼。

類似現(xiàn)象也在今年深圳土拍中上演。4月27日，龍華區(qū)民治街道一宗1.3萬(wàn)平方米宅地經(jīng)過(guò)60輪激烈競(jìng)價(jià)，由天健地產(chǎn)以13.78億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)40.18%。

南京“小而美”地塊高溢價(jià)成交已成常態(tài)。4月29日南京14宗集中出讓地塊中，僅江寧百家湖一宗8626平方米的迷你地塊實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，溢價(jià)率達(dá)27.75%，其余地塊均以底價(jià)成交。

江寧百家湖一宗迷你地塊溢價(jià)成交 圖片來(lái)源：南京市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓網(wǎng)上交易系統(tǒng)

回望往年，南京珠江路、鼓樓龍江等核心片區(qū)多宗4000至5000平方米迷你地塊溢價(jià)率高達(dá)33%~43%，熱度居高不下。

杭州市場(chǎng)同樣延續(xù)高熱態(tài)勢(shì)，今年以來(lái)上城區(qū)城東新城宅地溢價(jià)率突破51%，西湖區(qū)、濱江區(qū)多宗中小體量宅地溢價(jià)率均超40%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。其中，西湖區(qū)雙橋單元XH020203-05地塊（用地面積22891平方米）溢價(jià)率59.67%；濱江區(qū)襄七房單元FG04-R21-B22地塊（用地面積38442平方米）溢價(jià)率46.83%。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，當(dāng)前土地市場(chǎng)整體冷熱不均，大體量地塊去化承壓、市場(chǎng)信心偏弱，而核心區(qū)“小而美”地塊憑借不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和成熟配套，極易成為市場(chǎng)標(biāo)桿。地方政府通過(guò)精準(zhǔn)投放小體量高熱地塊，對(duì)沖大地塊市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀，有效調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)情緒，推動(dòng)樓市、地市穩(wěn)步修復(fù)回暖。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶則認(rèn)為，一二線核心城市涌現(xiàn) “小而美” 宅地并非短期現(xiàn)象，而是長(zhǎng)期趨勢(shì)。核心源于三大驅(qū)動(dòng)力：核心城區(qū)步入存量更新，大宗宅地稀缺；房企轉(zhuǎn)向追求確定性收益，小地塊總價(jià)可控、周轉(zhuǎn)快、安全邊際高；政策端堅(jiān)持縮量提質(zhì)、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)。

房企為何扎堆核心區(qū)“小而美”宅地？

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2026年，一二線核心城市迷你宅地的競(jìng)拍熱潮持續(xù)升溫，拿地房企呈現(xiàn)出清晰的梯隊(duì)特征。

其中，拿地的企業(yè)以央企、地方國(guó)企為絕對(duì)主力，優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健民企精準(zhǔn)補(bǔ)位，三類企業(yè)共同推高了核心城區(qū)小體量地塊的市場(chǎng)熱度。

資金實(shí)力雄厚的央企，是核心區(qū)小地塊投資的中堅(jiān)力量。其中招商蛇口布局動(dòng)作頻繁，不僅拿下去年深圳前海9423.79平方米的網(wǎng)紅“地王”地塊，今年又?jǐn)孬@杭州余杭良渚東單元一宗2.83萬(wàn)平方米宅地，地塊溢價(jià)率高達(dá)43.33%。

保利發(fā)展、華潤(rùn)置地則持續(xù)深耕北上廣深一線城市，頻頻拿下北京、上海核心地段的優(yōu)質(zhì)小地塊，華潤(rùn)置地更是在今年4月30日（五一前夕）單日拿下北京兩宗宅地。

另一個(gè)拿地的主力軍則是地方國(guó)企。

深圳本土國(guó)企天健地產(chǎn)以40.18%的高溢價(jià)率競(jìng)得龍華區(qū)民治街道熱門(mén)宅地；南京本地國(guó)企積極參與城內(nèi)多宗迷你地塊競(jìng)拍。

民營(yíng)房企亦有入局，常州嘉宏以2.67億元拿下南京江寧百家湖袖珍宅地。

而房企之所以愿意以高溢價(jià)去拿“小而美”地塊，一定程度上也與這類地塊的“低門(mén)檻、快周轉(zhuǎn)、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控”直接相關(guān)。

以深圳龍華的紅山新澍項(xiàng)目為例，今年4月底開(kāi)盤(pán)，距離聯(lián)發(fā)集團(tuán)2025年6月19日拿地時(shí)間不足一年，拿地金額為12.12億元，項(xiàng)目占地僅約1.09萬(wàn)平方米，共332套房源。對(duì)比于市場(chǎng)上部分超級(jí)大盤(pán)動(dòng)輒數(shù)千套房源、幾十億元的拿地金額，無(wú)論資金還是去化壓力，都相對(duì)可控。

嚴(yán)躍進(jìn)提到，核心城市小地塊起拍門(mén)檻普遍較低，多數(shù)二線省會(huì)城市優(yōu)質(zhì)小地塊起拍價(jià)2億元左右，大幅降低房企參拍門(mén)檻，能夠吸引更多市場(chǎng)主體參與，保障土地順利出讓。這種“小步快跑”的供地模式，能有效穩(wěn)住區(qū)域土地市場(chǎng)熱度，持續(xù)維系房企投資信心。

“小而美地塊將倒逼房企從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品精細(xì)化深耕，更考驗(yàn)定位設(shè)計(jì)、成本管控與品牌溢價(jià)能力。同時(shí)市場(chǎng)將形成‘核心迷你高端社區(qū)+外圍大型剛需社區(qū)’多元并存格局，而非絕對(duì)二元分割?！辈芫Ьдf(shuō)道。

易居研究院進(jìn)一步分析，迷你宅地資金沉淀僅2億元至3億元，內(nèi)部收益率遠(yuǎn)優(yōu)于傳統(tǒng)超級(jí)大盤(pán)。這類地塊地處核心城區(qū)，配套完善、競(jìng)品稀缺，區(qū)域改善需求穩(wěn)固，去化基本無(wú)壓力。同時(shí)項(xiàng)目體量小、房源少，即便出現(xiàn)小幅虧損，也不會(huì)對(duì)房企整體盤(pán)面造成影響，投資容錯(cuò)率高，安全邊際充足。

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