每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏官紅    

隨著上海市規(guī)劃和自然資源局公布2026年土地供應計劃，四大一線城市2026年供地計劃已全部發(fā)布完畢。

從1月20日北京率先官宣，到廣州、深圳、上海的相關計劃陸續(xù)出爐，四城供地計劃集中在今年一季度發(fā)布，整體調控基調一致。

《每日經濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，“減量提質、存量盤活、保障產業(yè)與民生、嚴控商品住宅增量”，已成為一線城市共同的供地主線。另外，四大一線城市供地總量全線收縮，其中，商品住宅用地縮減最為突出，是本輪供地收縮的核心領域。

4月8日上午，中指研究院指數(shù)研究部總經理曹晶晶向記者分析，一季度地方政府供地節(jié)奏延續(xù)“縮量提質”導向，全國300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積、土地出讓金同比均有所下滑。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2026年一季度，300城住宅用地成交6274萬平方米，同比下降23.5%；土地出讓金2350億元，同比下降42.4%。平均溢價率4.9%，除廣州、上海、杭州等城市核心地塊拍出較高溢價外，多數(shù)城市土拍情緒仍偏平淡，市場分化態(tài)勢持續(xù)。

商品住宅用地大幅縮量

北京是四城中最早公布供地計劃的城市，1月20日，《北京市2026年度建設用地供應計劃》公布。

根據(jù)計劃，2026年北京預期建設用地供應規(guī)模為3040公頃至3540公頃，較2025年的3165公頃至3665公頃小幅縮減，北京已連續(xù)多年壓縮供地總量。其中，2026年住宅用地計劃供應750公頃至790公頃，同比下降約21%；商品住宅用地為200公頃至240公頃，2025年為240公頃至300公頃，縮量特征明顯。

同時，北京首次單列城市更新用地指標，存量用地占比不低于65%，凸顯“存量盤活”的核心思路。

按中值粗略計算，上海商品住宅用地降幅在四大一線城市中最為顯著，降幅達23.3%。計劃顯示，上海2026年建設用地供應規(guī)模為1140公頃至1500公頃，中值1320公頃，同比下降約9.9%。其中，商品住宅用地計劃供應275公頃至385公頃（2025年為375公頃至485公頃），中值同比降幅約23.3%，并明確存量用地占比不低于70%。中心城區(qū)楊浦、徐匯等核心區(qū)域供地大幅縮量，供地重心逐步向五大新城等近郊區(qū)域轉移。

深圳居住用地與商品住宅用地供應縮量態(tài)勢尤為顯著。2月24日發(fā)布的計劃顯示，深圳2026年建設用地供應總量1068公頃，較2025年的1060公頃基本持平。其中，居住用地計劃供應90公頃，較2025年的100公頃同比降幅10%。

細分來看，深圳2026年供應商品住宅用地55公頃，較2025年的60公頃小幅縮減，創(chuàng)近年計劃供應新低。

廣州供地調整呈現(xiàn)“核心區(qū)縮量、外圍放量”的特征。3月13日發(fā)布的《2026年廣州經營性用地供地藍皮書》顯示，2026年廣州經營性用地供地1320公頃，共收錄326宗用地，較2025年小幅增長約15.8%。

圖片來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局

其中，居住用地119宗，占比36%，較2025年131宗同比有所減少。天河、海珠等核心區(qū)域地塊數(shù)量與面積雙雙縮減，白云、花都、番禺等區(qū)域成為供地主力（南沙供地偏少），整體以“控增量、去庫存”為導向，優(yōu)質地塊集中有序供應。

“預計未來兩年內一線城市供地規(guī)模仍將維持低位?！蓖哐芯吭郝?lián)席院長宋紅衛(wèi)向記者分析，一線城市供地縮量主要受兩方面因素驅動：一是樓市逐步進入存量市場，二手房交易占主導，新房以中高端改善型需求為主，整體新增需求有所回落；二是供地邏輯轉向“人房地錢”聯(lián)動、以需定供，一線城市人口流入節(jié)奏放緩，供地規(guī)模隨之相應收縮。

用地結構重構：向產業(yè)、保障房傾斜

在供地總量收縮的同時，四大一線城市用地結構出現(xiàn)根本性調整，打破以往“重商品住宅、輕產業(yè)民生”的格局，形成“產業(yè)用地優(yōu)先、保障房只增不減、商品宅地嚴控”的新格局。

廣州、深圳均將新質生產力空間保障放在土地供給首位，深圳明確產業(yè)用地“市場導向、不設上限”的原則，廣州則全力保障。北京在計劃中明確提升產業(yè)用地保障力度，產業(yè)用地規(guī)模小幅增加，優(yōu)先保障重點產業(yè)項目落地；上海堅持優(yōu)先供應先進產業(yè)用地，產業(yè)用地占比居四城前列，以土地供給推動產業(yè)轉型升級。

廣州產業(yè)用地保障力度突出，經營性用地中商服與工業(yè)用地合計占比57%，商服用地占比46%，為經營性用地中占比最高的類型，重點保障產業(yè)、科創(chuàng)類項目用地需求。

深圳優(yōu)先保障產業(yè)用地，同時嚴控新增商辦用地，鼓勵商辦用地功能轉換，推動土地資源向實體經濟與重點產業(yè)傾斜。

與產業(yè)地同步強化的，是保障性住房用地持續(xù)加碼。四城均明確保障房用地只增不減，推動“住有所居”向“住有優(yōu)居”升級。

北京2026年保障房用地計劃供應350公頃，供應規(guī)模保持穩(wěn)定，且大幅超過商品住宅用地供應上限，優(yōu)先布局在軌道站點、就業(yè)集中區(qū)域，切實保障剛需群體住房需求。

上海保障房用地略有下調，保租房用地亦有所下調，計劃供應保障性住房用地70公頃至105公頃、保障性租賃住房用地30公頃至55公頃，并表示將持續(xù)加大租賃住房供給。廣州單列保障性住房用地，持續(xù)加大供應力度，結合城中村改造配建保障房，實現(xiàn)保障房供給與城市更新有機銜接。深圳2026年保障房用地35公頃，占居住用地比例接近39%。

宋紅衛(wèi)表示，一線城市用地結構調整，一定程度上受到近年房地產相關調控政策的引導。城市開發(fā)正從“開發(fā)地塊”向“經營資源”轉變，鼓勵將文化、生態(tài)等資源打包整體運營，提升土地綜合價值。

“供地模式與結構變化將對市場產生深遠影響。以需定供有助于緩解新增庫存壓力，有利于房地產市場平穩(wěn)修復?！彼渭t衛(wèi)提到，未來新增供地將更集中于核心區(qū)域且以小型地塊為主，疊加歷史風貌保護等要求，開發(fā)難度與成本將進一步提高；同時在“好房子”政策導向下，房企需在提升產品品質的同時適配市場購買力，對開發(fā)運營能力提出更高要求。

封面圖片來源：每經媒資庫