全年營收36.7億元，同比增長18.5%；核心基礎(chǔ)物管收入26.9億元，同比增長23.0%；在管面積增至10570萬平方米，市拓簽約年合同額同比提升25%，且97%新簽項目位于一二線核心城市。

先于同行交卷的金茂服務(wù)在2025年拿出了一份不錯的成績。

年度業(yè)績發(fā)布會上，公司管理層認為，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)正從規(guī)模擴張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型過程中仍面臨成本壓力、信任矛盾等諸多問題，亟待行業(yè)從業(yè)者深入研究破解。

同時，未來服務(wù)力、運營力、成本力將成為物業(yè)企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的核心能力，唯有提供質(zhì)價相符的高品質(zhì)服務(wù)及多元化增值服務(wù)，才能破解當(dāng)前行業(yè)低價競爭、企業(yè)虧損退場的痛點。

主動壓降非業(yè)主增值業(yè)務(wù) “去周期化”成效顯著

金茂服務(wù)這份年報，最亮眼的當(dāng)屬非周期業(yè)務(wù)收入占比提升至近91%，第三方收入占比升至81%。

具體來看，金茂服務(wù)的收入來源于三大業(yè)務(wù)線：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。其中，?物業(yè)管理服務(wù)與社區(qū)增值服務(wù)被普遍視為受地產(chǎn)開發(fā)周期影響較小的非周期或弱周期業(yè)務(wù)?。2025年，這兩項業(yè)務(wù)的收入合計高達?33.28億元?，占總收入的?90.7%?（其中物業(yè)管理服務(wù)收入占比73.3%，社區(qū)增值服務(wù)占比17.4%）。

這也意味著，金茂服務(wù)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了根本性優(yōu)化，大幅降低了地產(chǎn)周期波動對公司經(jīng)營的影響，抗周期發(fā)展底色更加鮮明。

在業(yè)績會上，公司管理層明確指出，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)正從規(guī)模擴張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型過程中仍面臨成本壓力、信任矛盾等諸多問題，亟待行業(yè)從業(yè)者深入研究破解。未來隨著行業(yè)市場化發(fā)展持續(xù)深化，行業(yè)環(huán)境將更加透明規(guī)范，價格機制將更加靈活，信用監(jiān)督機制將不斷完善，物業(yè)企業(yè)的市場化能力也將快速提升。

?作為業(yè)務(wù)的“壓艙石”，物業(yè)管理服務(wù)在2025年給金茂服務(wù)貢獻了約26.91億元收入，同比增長?23.0%?。這一增長主要得益于基礎(chǔ)在管規(guī)模的穩(wěn)定提升以及新增收購的能源運維業(yè)務(wù)貢獻，構(gòu)成了金茂服務(wù)穿越周期的最堅固防線。

社區(qū)增值服務(wù)收入在2025年達到約6.37億元，同比增長9.3%。其中，?美居服務(wù)（裝配式咨詢設(shè)計）憑借標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品與高品質(zhì)交付，成為該板塊的核心增長驅(qū)動力。美居業(yè)務(wù)的快速放量，標(biāo)志著金茂服務(wù)成功將服務(wù)延伸至業(yè)主家居煥新場景，開辟了一個高度市場化的、不依賴于地產(chǎn)銷售的全新收入來源。

財報顯示，截至2025年12月31日，集團現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為?16.29億元?，同比增長16.4%。年度經(jīng)營活動所得現(xiàn)金流量凈額約為?7.48億元?，展現(xiàn)出優(yōu)異的自我造血能力和運營回款質(zhì)量。通過系統(tǒng)性地降低非業(yè)主增值服務(wù)等與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的收入比重，公司顯著降低了對地產(chǎn)開發(fā)周期波動的敏感度，為長期穩(wěn)健發(fā)展筑牢了基本盤，也為公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和未來外拓提供了堅實的財務(wù)基礎(chǔ)。

97%一二線新簽率 從基礎(chǔ)管理升級價值創(chuàng)造

從年報看，截至2025年末，金茂服務(wù)在管面積已突破1.057億平方米，在管項目數(shù)量達到636個。93%的在管面積位于高能級城市，遠超行業(yè)平均水平，彰顯金茂服務(wù)對優(yōu)質(zhì)資源的高度聚焦。從區(qū)域分布看，華東、華北兩大核心區(qū)域的在管面積占比約70%，這兩大區(qū)域不僅是中國經(jīng)濟最具活力的增長極，也是高端住宅、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等優(yōu)質(zhì)物業(yè)資源的聚集地。

這種“收斂聚焦”的布局策略，背后是金茂服務(wù)對行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻洞察。在房地產(chǎn)市場分化加劇的背景下，高能級城市的物業(yè)需求更具韌性，業(yè)主對服務(wù)品質(zhì)的要求更高，也更愿意為優(yōu)質(zhì)服務(wù)付費。通過持續(xù)深耕這些區(qū)域，金茂服務(wù)不僅能夠穩(wěn)定獲取高質(zhì)量的物業(yè)項目，更能依托長期積累的服務(wù)經(jīng)驗與品牌口碑，形成難以復(fù)制的競爭壁壘。

例如，在上海、北京、杭州等核心城市，金茂服務(wù)憑借對高端物業(yè)的精細化管理能力，已成為當(dāng)?shù)馗叨俗≌飿I(yè)服務(wù)的首選品牌之一，其服務(wù)項目往往能實現(xiàn)高于行業(yè)平均水平的收繳率與客戶滿意度。同時，高能級城市的物業(yè)項目也為金茂服務(wù)拓展增值服務(wù)提供了廣闊空間。這些區(qū)域的業(yè)主消費能力更強、需求更多元，從美居服務(wù)到社區(qū)養(yǎng)老，從資產(chǎn)管理到商務(wù)服務(wù)，金茂服務(wù)能夠依托基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，延伸更多高附加值的服務(wù)場景，實現(xiàn)從基礎(chǔ)管理到價值創(chuàng)造的升級。

數(shù)據(jù)也佐證了這一策略的前瞻性——全年簽約年合同額同比提升25%，97%的新簽項目位于一二線核心城市，成功斬獲杭州春江彼岸、上海張江科學(xué)之門、頭部半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園等多個“燈塔”項目，并依托中化集團協(xié)同優(yōu)勢獲得先正達研發(fā)中心、雄安中化大廈等優(yōu)質(zhì)項目。

對于2026年的外拓策略，高管層也表示將與2025年保持一致，主要圍繞“四個聚焦”推進。

一是城市聚焦，聚焦核心城市布局。據(jù)他介紹，金茂服務(wù)內(nèi)部將城市劃分為三檔分層次、分梯隊配置。

二是賽道聚焦，一方面持續(xù)深耕優(yōu)勢領(lǐng)域，包括高品質(zhì)住宅、超高層管理等PM業(yè)務(wù)；另一方面聚焦新興產(chǎn)業(yè)大客戶資源拓展。三是經(jīng)營聚焦，對于新增項目，將重點關(guān)注現(xiàn)金回流及回款凈利潤指標(biāo)，延續(xù)回款導(dǎo)向的立項原則。四是品牌聚焦，在每個項目中注重品質(zhì)提升與客戶滿意度，關(guān)注對大客戶產(chǎn)業(yè)的價值貢獻與正向支持，持續(xù)增厚公司在細分賽道及核心城市的品牌影響力。

果斷退出44個低效項目 做優(yōu)增量是破局關(guān)鍵

今年全國兩會期間，多位代表委員圍繞物業(yè)問題建言獻策，將“物業(yè)管理”調(diào)整為“物業(yè)服務(wù)”的建議更是僅48小時就被住建部采納。同時，2025年，物業(yè)服務(wù)首次被寫入國家“十五五”規(guī)劃綱要，被定位為“住房制度核心環(huán)節(jié)”和“生活性服務(wù)業(yè)重點”，行業(yè)迎來高質(zhì)量發(fā)展的政策紅利期。

中物智庫分析指出，將“實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”正式寫入政府工作報告，是將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升上升為國家層面民生工程，明確行業(yè)從“有物業(yè)”向“好物業(yè)、優(yōu)服務(wù)”轉(zhuǎn)型。

金茂服務(wù)表示：“這一調(diào)整與金茂服務(wù)堅持‘客戶至上、產(chǎn)品引領(lǐng)’的理念高度契合，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)既是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也將為從業(yè)者帶來更多發(fā)展機遇?！?/p>

在此背景下，服務(wù)品質(zhì)成了更核心的競爭力。2025年，金茂服務(wù)多措并舉推動服務(wù)品質(zhì)升級，通過百日品質(zhì)攻堅行動、三級品質(zhì)稽核管理實現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)常態(tài)化管控，打造匹配中國金茂產(chǎn)品線的“金玉滿堂服務(wù)產(chǎn)品價值體系”，落地2990余場社群社文活動，推出久出代管、房屋4S體檢等入戶服務(wù)。同時，公司果斷退出44個低效項目，推動78個項目收繳增長。

高管層表示現(xiàn)階段做優(yōu)增量是企業(yè)破局關(guān)鍵，具備精細化管理能力、現(xiàn)金流穩(wěn)健、客戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，將通過提質(zhì)增效搶占更多市場份額。

值得一提的是，金茂服務(wù)已公布2026～2027年分紅規(guī)劃，2025年末期股息分紅率提升至50%，全年股息派發(fā)金額達2.13億港元，同比提升31.1%，并規(guī)劃未來兩年常規(guī)分紅率不低于歸母凈利潤的50%，以真金白銀回饋股東。

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