每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜董興生    

三月歷來是樓市傳統(tǒng)旺季，“金三銀四”的成色，直接關(guān)系全年市場走向。

2026年開春，廣州、深圳先后走出春節(jié)假期的成交低谷，看房量、成交量同步回升，市場暖意不斷擴散。

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）走訪部分樓盤、對話中介門店與多家研究機構(gòu)了解到，本輪廣深“小陽春”已實質(zhì)性到來。同時，市場邏輯也已迎來顯著改變：一些熱門小區(qū)的“筍盤”（形容?價格明顯低于同區(qū)域、同類型房源的高性價比房產(chǎn)）正在逐步消失，與掛牌房東的議價空間也在變小。

其中，廣州和深圳均呈現(xiàn)出二手房全面領(lǐng)跑態(tài)勢，成為此波“小陽春”回暖的主力。而新房市場整體呈現(xiàn)深度分化：今年以來深圳新房的供應(yīng)量同比去年有所下滑；廣州核心區(qū)豪宅火熱，剛需盤仍靠讓利走量?？梢哉f，一二手市場格局顛倒，供應(yīng)端結(jié)構(gòu)重塑，構(gòu)成這一輪“小陽春”最鮮明的特征。

深圳寶安新安片區(qū)某在售樓盤售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

二手房扛起“小陽春”大旗

本輪廣深樓市“小陽春”，正由二手房扛起主力大旗，市場底層邏輯已經(jīng)改寫。

從數(shù)據(jù)到一線體感，二手房都在主導回暖節(jié)奏。

深圳二手房率先引爆行情，成為本輪復蘇的核心引擎。樂有家門店監(jiān)測顯示，春節(jié)后二手房簽約量環(huán)比大漲132%，創(chuàng)下2024年3月底以來最高值。而截至2026年2月，深圳二手房住宅的成交均價已回暖至6.2萬元/平方米。

圖片來源：深圳樂有家研究中心

貝殼研究院的數(shù)據(jù)也同樣直觀，3月2日—8日，深圳二手房簽約量環(huán)比激增118%，3月8日單日成交量創(chuàng)下近一年新高，且實現(xiàn)連續(xù)兩周走高。

此外，市場情緒同步修復。據(jù)深圳貝殼研究院發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年2月其合作門店的二手房掛牌量較去年同期下降3.3%，非理性拋售明顯減少，市場逐步進入“預期轉(zhuǎn)強—供應(yīng)優(yōu)化—價格企穩(wěn)”的良性通道。

圖片來源：貝殼研究院

“現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)學區(qū)房、低總價高租金回報率的房源回暖最明顯，比如我們片區(qū)的荔園本部學區(qū)房，像園嶺花園83平方米的三房，因為對口荔園本部和紅嶺中學，節(jié)后咨詢量和成交量明顯比節(jié)前多了。”3月14日下午，深圳福田園嶺片區(qū)的資深中介劉安穎向每經(jīng)記者分享稱。

劉安穎提到，現(xiàn)在二手房市場“筍盤”的成交速度已被壓縮到一個比較短的周期，甚至有些二手“筍盤”掛出來一周不到就成交?！耙晕挥诟Ｌ锏暮矌X院項目為例，該項目約108平方米的大三房，業(yè)主掛牌總價普遍820萬元以上，折合單價約7.74萬元/平方米，有些業(yè)主著急賣，755萬元的掛牌價格，基本上一周左右能成交?！眲卜f說。

深圳羅湖翠竹板塊部分二手房掛牌情況 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

事實上，類似的現(xiàn)象在深圳羅湖也同樣存在。因為二手房市場的成交上漲后，掛牌業(yè)主的心態(tài)也開始趨于穩(wěn)定，不再著急賣房，議價空間也明顯縮小。

以記者去年底探訪過的一套位于羅湖翠竹苑、面積47.84平方米的兩房為例，此前業(yè)主掛牌價為245萬元，中介透露該房源預計最低可降到230萬元。但到今年3月，中介告訴記者，該房源業(yè)主的最低出售價為237萬元。

廣州二手房市場同樣迎來強勢反彈。

貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，3月8日，廣州二手房單日成交247套，環(huán)比上漲25.4%；上周（3月2日—3月8日）累計成交849套，環(huán)比大漲118.8%。春節(jié)后返城需求集中釋放，中介門店帶看量持續(xù)回升，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會3月經(jīng)理人指數(shù)環(huán)比大幅增長43.5點至71.78，行業(yè)對“小陽春”信心充足。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，廣深均呈現(xiàn)“二手房好于新房”的核心特征，二手房新增掛牌量同比減少，市場情緒持續(xù)好轉(zhuǎn)，更帶動“賣舊買新”的置換需求，市場循環(huán)逐步暢通。

深圳貝殼研究院院長肖小平也表達了類似觀點，其認為本輪回暖并非政策脈沖式短期反彈，而是政策優(yōu)化、信心修復、自住需求集中釋放三重因素共振，二手房持續(xù)放量，新房同步走高，讓“小陽春”根基更扎實。

新房市場上演結(jié)構(gòu)性行情

與二手房的全面火熱不同，廣深新房市場并未迎來普漲，而是屬于典型的“結(jié)構(gòu)性行情”。

以廣州為例，廣州的頂豪市場接連刷新成交紀錄，也帶動了周邊新房市場看房熱度的提升。今年2月，廣州天河馬場地塊以236.04億元高價成交，溢價率26.60%，折合居住成交樓面地價約8.55萬元/平方米，創(chuàng)下廣州樓面單價新高。

3月2日，廣州珠江新城保利玥璽灣一套670平方米頂層復式以1.87億元成交，折合單價約28萬元/平方米，刷新當?shù)匾皇猪敿壓勒瑔蝺r紀錄；3月9日，星河灣半島五號單日成交4套頂奢復式，總價達7.187億元，核心區(qū)豪宅熱度空前。

相較于頂豪市場的接連創(chuàng)新高，廣州剛需新房市場反而表現(xiàn)出較為明顯的“降價跑量”趨勢。

廣州房產(chǎn)中介羅家敏向記者表示，現(xiàn)在廣州的很多剛需盤，都是采用折扣、特價房的方式來吸引購房者，“不讓利還是不太好賣”。

“比如黃埔星河灣半山毛坯的價格直接調(diào)到了1.9萬元/平方米起，還推出毛坯、簡裝、豪裝三種方案搶客；荔灣新世界?天馥的限時折扣直接給到8.6折優(yōu)惠，低至3.8萬元/平方米?！绷_家敏表示，現(xiàn)在市場很現(xiàn)實，不拿出一口價特價房、不把折扣落到實處，就算看的人多也很難成交。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月底，廣州全市狹義庫存為1416.4萬平方米，較1月減少1.3萬平方米。由于2月主要區(qū)域新增供應(yīng)普遍減少，新房市場以消化存量為主，庫存量微降，并已連續(xù)4個月出現(xiàn)下調(diào)。

而深圳的新房市場，進入2026年以來，出現(xiàn)了較為明顯的“供應(yīng)節(jié)奏”放緩情況。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，今年以來，深圳僅有9個住宅項目取得預售許可證，遠低于去年同期的12個項目。

而正是由于新房入市節(jié)奏偏慢，難以形成集中入市的規(guī)模效應(yīng)，直接導致新房整體成交量明顯不及二手房，市場呈現(xiàn)核心板塊量升價穩(wěn)、剛需區(qū)域以價換量的結(jié)構(gòu)性回暖格局。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至3月12日，深圳全市商品住宅累計成交964套，二手住宅累計過戶1703套。

深圳部分項目3月集中發(fā)布熱銷海報

雖然深圳整體新房的成交要弱于二手房，不過記者注意到，進入3月后，不少項目先后發(fā)布熱銷海報，如龍華的鴻榮源觀城3月7日—8日兩天賣出41套、遠洋城·城銘家園上周認購39套、中建鵬宸云筑單周熱銷32套等。

“隨著核心城市2025年出讓的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市，加之部分房企加大促銷力度，預計3月市場需求有望逐步釋放，核心城市‘小陽春’行情依然值得期待?！敝兄秆芯吭悍治龇Q。