國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)新建商品房銷售面積88,101萬(wàn)平方米，同比下降8.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資82,788億元，同比下降17.2%，新建商品房銷售額83,937億元，同比下降12.6%，行業(yè)整體動(dòng)態(tài)筑底。而據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至1月29日，已有超30家上市房企預(yù)告2025年度業(yè)績(jī)虧損，行業(yè)盈利能力持續(xù)承壓。 在此背景下，華發(fā)股份（600325.SH）于1月30日亦發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤(rùn)-90億元到-70億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)-70億元到-50億元。這是其自2004年上市以來(lái)的首次年度虧損。業(yè)績(jī)承壓背后，是行業(yè)毛利率普遍下滑、資產(chǎn)減值計(jì)提增加的共性困境，也與公司主動(dòng)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、加大存量盤活力度有關(guān)。 盈利波動(dòng)的背后：行業(yè)周期與經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性的雙重詮釋 公告顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)約40%的同比增長(zhǎng)，全年銷售金額785.6億元穩(wěn)居行業(yè)前列，但受行業(yè)整體深度調(diào)整影響，華發(fā)預(yù)計(jì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損。盈利波動(dòng)主要源于周期性壓力與主動(dòng)財(cái)務(wù)調(diào)整的共同作用： 在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售與價(jià)格普遍承壓的背景下，行業(yè)毛利率空間受到持續(xù)擠壓，公司營(yíng)業(yè)毛利率亦同步回落。更為關(guān)鍵的是，公司進(jìn)行了一系列夯實(shí)資產(chǎn)質(zhì)量的主動(dòng)性調(diào)整：積極盤活存量資產(chǎn)、部分項(xiàng)目因土地收儲(chǔ)產(chǎn)生的階段性虧損，以及對(duì)存貨、投資性房地產(chǎn)等資產(chǎn)計(jì)提充分的減值準(zhǔn)備。相關(guān)措施短期內(nèi)影響了公司當(dāng)期的利潤(rùn)表現(xiàn)。 值得注意的是，此次業(yè)績(jī)預(yù)虧并非經(jīng)營(yíng)能力的惡化，而是在行業(yè)轉(zhuǎn)折期，公司主動(dòng)應(yīng)對(duì)、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)抵御能力的戰(zhàn)略選擇，旨在為后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇與高質(zhì)量發(fā)展儲(chǔ)備更堅(jiān)實(shí)的根基。 財(cái)務(wù)韌性：現(xiàn)金流與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)亮眼 2026年是“十五五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整之后初現(xiàn)曙光。中信證券研報(bào)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況已經(jīng)有所改善，調(diào)整也比較充分，預(yù)計(jì)2026年市場(chǎng)有止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)。 盡管目前利潤(rùn)承壓，但華發(fā)股份在現(xiàn)金流管理與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化上表現(xiàn)亮眼，為應(yīng)對(duì)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)提供了充分的緩沖。前三季度，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)174.16億元，同比增長(zhǎng)372.76%，增速在TOP30房企中排名第一。 資產(chǎn)端來(lái)看，華發(fā)股份總資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健，公告顯示，截至2025年9月末，貨幣資金余額346.85億元，較上年末的332.20億元略有增長(zhǎng)，流動(dòng)性儲(chǔ)備充足。同時(shí)，公司搶抓政策機(jī)遇，積極推進(jìn)土儲(chǔ)專項(xiàng)債、商改住、土地性質(zhì)調(diào)規(guī)以及以地?fù)Q地等存量盤活工作，有效實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金回流與資源優(yōu)化配置，截至目前，累計(jì)回籠金額約57億元。 融資端的表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)，2025年，華發(fā)股份獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)銀行間協(xié)會(huì)等監(jiān)管部門和投資者的高度認(rèn)可。公司先后獲得100億元中期票據(jù)、78.2億元公司債、50億元長(zhǎng)租房類REITS、48億元定向可轉(zhuǎn)債、13億元資產(chǎn)支持票據(jù)的批文。同時(shí)，華發(fā)3年期信用債最低發(fā)至2.9%、定向可轉(zhuǎn)債以下限2.70%高倍數(shù)成功發(fā)行、全年完成近100億元資產(chǎn)證券化產(chǎn)品轉(zhuǎn)售與新發(fā)工作，進(jìn)一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、降低綜合融資成本。此外，公司已完成股份回購(gòu)計(jì)劃，累計(jì)回購(gòu)股份5,874.13萬(wàn)股，占總股本的2.13%，彰顯對(duì)公司長(zhǎng)期發(fā)展的信心。 土儲(chǔ)聚焦：“科技+好房子”兌現(xiàn)市場(chǎng)熱度 在行業(yè)深度調(diào)整、市場(chǎng)分化加劇的背景下，華發(fā)股份以“精準(zhǔn)城市布局”與“好房子”頂尖產(chǎn)品力，打造公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的堅(jiān)實(shí)底座。 首先，是聚焦高能級(jí)城市投資策略。行業(yè)的深度調(diào)整正倒逼房企重新審視投資邏輯，而華發(fā)股份的選擇是“極度聚焦”，確保每一份資源都投入在市場(chǎng)需求最堅(jiān)實(shí)、資產(chǎn)安全性最高的區(qū)域。2025年，華發(fā)新增土地儲(chǔ)備高度集中于上海、成都、杭州等高能級(jí)核心城市，為未來(lái)可持續(xù)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的“彈藥”。 其次，是引領(lǐng)行業(yè)的“科技+好房子”產(chǎn)品力體系。早在2024年4月，華發(fā)便前瞻性地行業(yè)內(nèi)率先發(fā)布“科技+好房子”產(chǎn)品體系技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，將住宅與前沿科技深度融合，并聯(lián)合中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)研究院等機(jī)構(gòu)發(fā)布《科技+好房子產(chǎn)品體系白皮書》，牽頭編制全國(guó)首部《智能家居技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)》，將“安全、舒適、綠色、智慧”的理念轉(zhuǎn)化為730項(xiàng)細(xì)節(jié)技術(shù)要點(diǎn)。 二者的強(qiáng)勁耦合，最終在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)化為現(xiàn)象級(jí)的銷售表現(xiàn)。在核心城市，憑借“好房子”的頂尖產(chǎn)品力，華發(fā)項(xiàng)目均成為所在市場(chǎng)的標(biāo)桿。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，珠海灣作為珠海首個(gè)“四化”新型住宅，2025年4月首開(kāi)即創(chuàng)下珠海近三年新盤首開(kāi)套數(shù)、去化率、市場(chǎng)熱度“三料冠軍”；珠海香山湖壹號(hào)首開(kāi)成交套數(shù)、金額均居2025年珠海高改項(xiàng)目之首，是廣東省12月新開(kāi)盤項(xiàng)目去化套數(shù)最高的項(xiàng)目、珠海主城2025年開(kāi)盤去化套數(shù)、金額最高的項(xiàng)目；錦宸院作為成都2025年豪宅市場(chǎng)的現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目，首開(kāi)去化超90%，全年熱銷超40億，穩(wěn)居成都高端豪宅銷冠；南京金陵月華作為引領(lǐng)南京高端住宅市場(chǎng)的封面作品，以27.2億元成功摘得南京全市網(wǎng)簽金額銷冠；上海華發(fā)海上都薈2025年位列松江洞涇板塊成交面積、套數(shù)、金額三冠王，年度持續(xù)霸榜松江全區(qū)TOP3。 最終，公司以785.6億元的全年銷售額穩(wěn)居行業(yè)前列。這不僅是華發(fā)股份應(yīng)對(duì)行業(yè)下行的“護(hù)城河”，更是其面向未來(lái)、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量和可持續(xù)增長(zhǎng)的核心引擎與根本支撐。 “雙輪驅(qū)動(dòng)”：冰雪世界成為“現(xiàn)金奶?！? 目前，行業(yè)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)普遍承壓，華發(fā)深挖存量資產(chǎn)價(jià)值，提升商業(yè)、物業(yè)等持有型資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效益，致力于“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”的雙輪驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)已成為華發(fā)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的壓艙石。其核心品牌“華發(fā)商都”已從珠海大本營(yíng)成功拓展至北京、上海、廣州、深圳等全國(guó)28個(gè)核心城市。公司年報(bào)顯示，2024年華發(fā)旗下在營(yíng)集中商業(yè)項(xiàng)目已達(dá)11個(gè),配套商業(yè)項(xiàng)目62個(gè),商辦項(xiàng)目32個(gè),總商業(yè)面積達(dá)260萬(wàn)平方米。2024年實(shí)現(xiàn)租金收入7.85億元,同比增長(zhǎng)15.41%。據(jù)了解，2025年客流量持續(xù)攀升達(dá)近億人次，同比增長(zhǎng)24%，經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)持續(xù)向好。 不僅如此，華發(fā)的物業(yè)板塊服務(wù)范圍已覆蓋全國(guó)40余個(gè)城市，合約管理面積突破4,000萬(wàn)平方米，服務(wù)項(xiàng)目超400個(gè)，穩(wěn)居行業(yè)頭部陣營(yíng)，位列“中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”第13位。 值得注意的是，華發(fā)股份“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)的標(biāo)志性項(xiàng)目——深圳前?！とA發(fā)冰雪世界，在2025年9月開(kāi)業(yè)后迅速成為現(xiàn)象級(jí)文旅地標(biāo)。項(xiàng)目試營(yíng)業(yè)3個(gè)月，累計(jì)接待游客超100萬(wàn)人次，六次登上央視，最近更是登上《新聞聯(lián)播》《焦點(diǎn)訪談》等王牌節(jié)目，獲得各級(jí)政府及社會(huì)各方廣泛關(guān)注和高度評(píng)價(jià)，盛贊其"冰雪+旅游+商業(yè)"的創(chuàng)新模式，為南方城市培育冰雪經(jīng)濟(jì)新場(chǎng)景提供了現(xiàn)實(shí)范本。該項(xiàng)目不僅是簡(jiǎn)單的業(yè)態(tài)補(bǔ)充，更是華發(fā)打通“投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)”全鏈條，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流，向城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。 業(yè)內(nèi)分析人士指出，華發(fā)股份2025年業(yè)績(jī)虧損是行業(yè)調(diào)整期的必然結(jié)果，但其現(xiàn)金流安全、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)健康，且已形成了清晰的轉(zhuǎn)型路徑。并且，其控股股東作為珠海龍頭國(guó)企，不僅在資源協(xié)同、融資增信等方面給予上市公司全方位支持，更是真金白銀支持華發(fā)股份發(fā)展，如曾直接增資華發(fā)股份公司下屬子公司累計(jì)超300億元，并多次參與公司再融資及二級(jí)市場(chǎng)增持合計(jì)約20億元。面對(duì)行業(yè)大變革，公告顯示，2026年華發(fā)計(jì)劃從五大維度發(fā)力改善經(jīng)營(yíng)狀況。在產(chǎn)品端，全面推動(dòng)“科技+好房子”產(chǎn)品迭代更新，以產(chǎn)品力提升促進(jìn)銷售回款提速；在業(yè)務(wù)端，重塑資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體系，提升商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等板塊經(jīng)營(yíng)質(zhì)效；在管理端，加強(qiáng)精細(xì)化管理，推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與生產(chǎn)管控體系建設(shè)，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)以降本增效；在資金端，持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，保障現(xiàn)金流安全；在資源端，積極爭(zhēng)取市國(guó)資委及大股東支持，把握資本市場(chǎng)機(jī)遇。 在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整與價(jià)值重估的關(guān)鍵階段，華發(fā)股份依托其穩(wěn)固的財(cái)務(wù)基本盤和“開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)”的雙輪驅(qū)動(dòng)策略，勢(shì)必將會(huì)助力公司在冷暖參半的樓市中率先突圍。 （本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）