每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜廖丹    

“2025年是‘十四五’規(guī)劃收官之年，也是‘十五五’規(guī)劃謀篇布局之年。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，一頭連著消費(fèi)，一頭連著投資，穩(wěn)住地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)定內(nèi)需至關(guān)重要?！比涨?，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）采訪時(shí)表示。

在黃瑜看來，現(xiàn)階段多數(shù)城市已取消限制性政策，樓市發(fā)展將回歸供需基本面邏輯，市場(chǎng)分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。“十五五”時(shí)期，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展空間仍然很大，預(yù)計(jì)未來五年我國(guó)住房市場(chǎng)空間仍在。

黃瑜 圖片來源：受訪者供圖

“好城市+好房子”價(jià)值將逐步兌現(xiàn)

NBD：“十四五”期間，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，政策優(yōu)化如何釋放樓市增長(zhǎng)潛能？

黃瑜：“十四五”期間，隨著中央定調(diào)的調(diào)整，各部委和地方政府供需兩端政策也呈現(xiàn)出由收緊到放松的過程。2021年上半年各部委多次重申“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，政策優(yōu)化較為審慎；下半年房地產(chǎn)政策得到“糾偏”，隨后供需兩端政策整體處于優(yōu)化調(diào)整期，支持力度不斷增強(qiáng)。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年以來，全國(guó)各地出臺(tái)房地產(chǎn)優(yōu)化政策超3000次，當(dāng)前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購(gòu)房成本、購(gòu)房門檻的房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例等均已降至歷史最低水平。

各地持續(xù)優(yōu)化限制性政策，政策優(yōu)化城市能級(jí)逐漸提升，優(yōu)化力度也逐年加大。2024年，蘇州、長(zhǎng)沙、成都、杭州等核心二線城市陸續(xù)全面取消限購(gòu)政策，一線城市全面降低限購(gòu)政策的社保或個(gè)稅年限要求，其中廣州全面取消限購(gòu)政策。2025年以來，北京、上海進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)政策，五環(huán)外、外環(huán)外不限制滿足條件購(gòu)房者的購(gòu)買套數(shù)。截至目前，僅北上深、海南部分城市和雄安新區(qū)存在限購(gòu)政策。

當(dāng)前地方政策基本已“應(yīng)出盡出”，今年以來各地出臺(tái)近600條樓市政策，政策調(diào)控頻次雖有所減少，但更加精準(zhǔn)。短期房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)將繼續(xù)聚焦推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，如清理住房消費(fèi)不合理限制性措施、降低購(gòu)房成本、加力實(shí)施城中村改造等，促進(jìn)需求釋放。中長(zhǎng)期則將按照“十五五”規(guī)劃建議提出的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，加快構(gòu)建發(fā)展新模式，因時(shí)因勢(shì)推動(dòng)各項(xiàng)改革舉措落地。

NBD：在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整的當(dāng)下，各城市呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？

黃瑜：在多數(shù)城市已取消限制性政策背景下，樓市發(fā)展將回歸供需基本面邏輯，市場(chǎng)分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。長(zhǎng)期來看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步向新模式轉(zhuǎn)變，“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制將在未來市場(chǎng)資源配置中發(fā)揮主導(dǎo)作用，人口及人才吸引力強(qiáng)的城市市場(chǎng)更具韌性，同時(shí)，隨著居民對(duì)高品質(zhì)住房需求的增加，“好城市+好房子”價(jià)值將逐步兌現(xiàn)。

2025年，上海、北京、深圳、廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名仍位居全國(guó)前4位。一線城市憑借龐大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及豐富的資源和人才儲(chǔ)備，樓市具備長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

人口作為住房需求的基礎(chǔ)及勞動(dòng)力供給的核心要素，其變動(dòng)趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)。近兩年，國(guó)家在房地產(chǎn)發(fā)展新模式中提出要建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房，以房定地、以房定錢，即根據(jù)人口變化，合理確定住房需求，以需定購(gòu)，科學(xué)安排土地供應(yīng)，引導(dǎo)配置金融資源。由此可見，人口既是研判城市住房需求的基礎(chǔ)，也是各地統(tǒng)籌配置土地、資金等要素資源的重要依據(jù)。人口及人才吸引力強(qiáng)的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)更具韌性，同時(shí)隨著居民對(duì)“好房子”需求的不斷增加，這類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。

我國(guó)正經(jīng)歷從“人口規(guī)模紅利”向“人口質(zhì)量紅利”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型，人才將成為城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵所在，這一轉(zhuǎn)變也正在重塑區(qū)域發(fā)展格局。

總體來看，核心一二線城市憑借堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)吸引高質(zhì)量人才流入，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了較強(qiáng)支撐。與此同時(shí)，隨著居民生活水平的不斷提升，加之改善性需求已成為市場(chǎng)主導(dǎo)，這使得“好房子”的價(jià)值韌性愈發(fā)凸顯。未來，唯有真正具備“好城市、好地段、好產(chǎn)品”特質(zhì)的房產(chǎn)，才更具抵御風(fēng)險(xiǎn)與穿越周期的能力。

探索“增容”獎(jiǎng)勵(lì)有望成為城市更新破局關(guān)鍵

NBD：城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展存在怎樣的協(xié)同機(jī)制？近期哪些關(guān)鍵舉措為二者聯(lián)動(dòng)提供了制度性支持？

黃瑜：今年以來，中央不斷強(qiáng)化城市更新的重要性，李強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)“要深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來，扎實(shí)推進(jìn)好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，進(jìn)一步明確了城市更新在穩(wěn)樓市、推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展中的重要作用。

城市更新與穩(wěn)樓市的結(jié)合點(diǎn)涉及多個(gè)方面，如扎實(shí)推進(jìn)好房子建設(shè)，將老房子改造成“好房子”、改善老舊房屋的居住環(huán)境等均有利于提升居住品質(zhì)和房屋價(jià)值，進(jìn)而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；城市更新中的城中村和危舊房改造推進(jìn)貨幣化或房票安置，也將直接釋放住房需求，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度提升。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2024年以來，全國(guó)已有超130地出臺(tái)/優(yōu)化房票安置政策，一線城市相繼跟進(jìn)落地，上海金山區(qū)、青浦區(qū)、嘉定區(qū)等多區(qū)落地房票安置實(shí)施辦法。從落地效果來看，廣州黃埔區(qū)自去年4月落地房票后，截至今年11月末，累計(jì)通過房票認(rèn)購(gòu)商品房超4400套；上海嘉定區(qū)截至11月23日核發(fā)房票463張，預(yù)定房源412套。

近期有關(guān)城市更新的利好政策不斷落地。12月1日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，進(jìn)一步拓展基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場(chǎng)館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型，城市更新設(shè)施涵蓋老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項(xiàng)目以及相關(guān)城市更新綜合設(shè)施項(xiàng)目。這項(xiàng)政策落地直接為城市更新拓寬了長(zhǎng)期低成本融資渠道，是落實(shí)“健全多元化投融資方式”的具體表現(xiàn)。

同日，重慶召開《重慶市要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)行動(dòng)方案》政策吹風(fēng)會(huì)，市規(guī)劃自然資源局領(lǐng)導(dǎo)回答記者提問時(shí)指出，“對(duì)城市更新項(xiàng)目中，包含增加公共服務(wù)功能的項(xiàng)目，實(shí)行土地政策新突破。即在空間布局條件允許的前提下，按現(xiàn)狀建筑面積或原批準(zhǔn)計(jì)容建筑面積15%左右比例給予建筑面積支持”，細(xì)化操作細(xì)則也正在制定中。

針對(duì)增加公共服務(wù)功能的項(xiàng)目，明確給予“增容”獎(jiǎng)勵(lì)，在提升居住品質(zhì)的同時(shí)，也將激勵(lì)更多市場(chǎng)主體參與城市更新，為其他城市提供了借鑒。

當(dāng)前，針對(duì)城市更新較為重要的兩項(xiàng)政策（金融和土地政策）均有利好釋放，預(yù)計(jì)未來配套政策將繼續(xù)落位，也將有更多城市創(chuàng)新土地政策給予城市更新更大支持，探索“增容”獎(jiǎng)勵(lì)有望成為破局的關(guān)鍵之一。

預(yù)計(jì)未來五年我國(guó)住房市場(chǎng)空間仍在

NBD：你對(duì)“十五五”時(shí)期的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有何預(yù)判？

黃瑜：“十五五”時(shí)期，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展空間仍然很大，預(yù)計(jì)未來五年我國(guó)住房市場(chǎng)空間仍在。

“十五五”規(guī)劃建議明確指出要“深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化”。根據(jù)中指測(cè)算，“十五五”時(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量接近50億平方米。對(duì)應(yīng)住房供給端，除市場(chǎng)化的商品住宅外，保障性住房及多套房業(yè)主出售非自住房產(chǎn)等也會(huì)消化部分增量需求。

綜合按照70%～80%的轉(zhuǎn)化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預(yù)計(jì)為7億～8億平方米，對(duì)應(yīng)商品房銷售面積年均約8.5億～9.5億平方米，住房需求仍有空間。其中改善性住房需求占比超四成，是未來住房消費(fèi)的核心增長(zhǎng)點(diǎn)，人口結(jié)構(gòu)上移、家庭小型化帶動(dòng)家庭戶數(shù)量增加等均是改善性住房需求釋放的重要支撐。

當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口規(guī)模大（2024年全國(guó)農(nóng)民工總量接近3億人），解決好這部分人群的安居問題是未來五年住房發(fā)展領(lǐng)域的重點(diǎn)之一，探索如何通過盤活存量房屋等方式提升對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房保障，也有望在推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

另外，隨著新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，預(yù)計(jì)優(yōu)勢(shì)地區(qū)資源集聚效應(yīng)將繼續(xù)凸顯，部分城市在省內(nèi)的人口首位度仍有提升空間，有望支撐后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，也將為房地產(chǎn)企業(yè)提供發(fā)展機(jī)會(huì)。