每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

隨著近兩月多地房地產市場成交明顯回暖，房企融資亦呈現(xiàn)出持續(xù)性回暖趨勢。

12月5日，中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月房地產企業(yè)債券融資總額為482.7億元，同比增長9.0%，上年低基數(shù)影響下連續(xù)三月為正，環(huán)比增長66.6%。行業(yè)債券融資平均利率為2.73%，同比下降0.85個百分點，環(huán)比下降0.25個百分點。債券融資利率同環(huán)比下降，信用債發(fā)行總量同比下降，但民營房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。

浙商證券地產負責人楊凡當日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，今年全年融資規(guī)模和土地金額趨勢趨同，11月融資規(guī)模連續(xù)三個月同比正增長，一方面是因為低基數(shù)，另一方面可以看到，在政策支持下房企融資回暖和樓市銷售回暖是同步的。“若政策繼續(xù)釋放利好帶動銷售持續(xù)回暖，房企融資修復也會有可持續(xù)性。”

來源：中指研究院

房企融資規(guī)模連續(xù)三月同比增長

房企11月的債券融資規(guī)模呈現(xiàn)同比和環(huán)比雙增長。

11月房地產企業(yè)債券融資總額為482.7億元，同比增長9.0%，環(huán)比增長66.6%。這也是房企債券融資規(guī)模連續(xù)三月同比小幅增長。

從融資結構來看，11月，房地產行業(yè)信用債融資266.6億元，同比下降14.4%，環(huán)比增長22.8%，占比55.2%；ABS融資216.2億元，同比增長81.2%，環(huán)比增長197.2%，占比44.8%。ABS發(fā)行金額同環(huán)比均顯著增加，發(fā)行規(guī)模為216.2億元。

值得注意的是，當前信用債發(fā)行渠道仍向優(yōu)質房企敞開，但總體受益企業(yè)數(shù)量相對有限。11月央企和國企依然積極發(fā)行信用債，如華潤置地和中海地產的信用債總額分別為50億元和30億元。

11月短期融資券占比較10月有所下降，帶動信用債平均發(fā)行年限增加至3.89年。其中，類REITs是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產證券化產品，占比達53.4%；其次是供應鏈ABS，占比為29.1%；CMBS/CMBN占比17.5%?？傮w來看，11月ABS產品類型仍以有優(yōu)質底層資產支持的類型為主，ABS渠道始終向手握優(yōu)質持有型資產的企業(yè)開放。

來源：中指研究院

11月20日，中信證券-越秀商業(yè)持有型不動產資產支持專項計劃完成發(fā)行，該項目是市場上第四單持有型不動產ABS，也是市場首單商業(yè)物業(yè)持有型不動產ABS。該項目標的物業(yè)為ICC環(huán)貿天地及地下停車場，項目發(fā)行規(guī)模14.13億元。持有型不動產ABS底層資產類型不斷擴容，也有助于持有優(yōu)質資產的企業(yè)豐富融資渠道、盤活存量資產。

對此，楊凡分析認為，融資結構變化有季節(jié)性影響，地產銷售尚未企穩(wěn)會影響信用債發(fā)行。“持有型物業(yè)較多的開發(fā)商在周期底部做ABS融資，較普通開發(fā)商有競爭優(yōu)勢，但持有型物業(yè)需要時間培育，短期難以復制。”

整體來看，今年前11月，房地產行業(yè)債券融資總額4852.7億元，同比下降24.0%，降幅較10月有所收窄。其中，信用債融資2994.6億元，同比下降24.4%，海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降64.9%，占比1.4%；ABS融資1791.1億元，同比下降19.8%，占比36.9%。

“近期整體融資表現(xiàn)良好，政策層面積極支持是融資改善的關鍵因素，包括銀行貸款政策和白名單制度等。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向每經記者表示，這些政策落實，為企業(yè)融資提供了信心，同時也使得企業(yè)在債務處置方面取得了進展，從而具有了積極的導向作用。

民營房企發(fā)債規(guī)模顯著增加

每經記者注意到，11月民營房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。

11月以來，先后有十幾家房企公布了融資動作，融資途徑包括中票、短債、定增等，募資用途包括償債、補流、項目運營及購買資產等。其中，共有5家民營和混合所有制房企完成信用債發(fā)行，分別為新城控股、綠城中國、美的置業(yè)、新希望地產和濱江集團，發(fā)行總金額46.3億元，是2024年發(fā)行金額最高的月份。

從融資主體對比來看，10月份地產債發(fā)行主體仍以央企和國企為主，當月民營企業(yè)發(fā)行地產債規(guī)模為0。東方金誠數(shù)據(jù)顯示，10月國企發(fā)債規(guī)模為225.5億元，同比和環(huán)比分別增長160.9%和29.2%；民企當月無新發(fā)行地產債，凈融資額再度落入負值區(qū)間。

進入11月，地產發(fā)債主體發(fā)生變化。11月27日，新城控股完成發(fā)行2024年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15.6億元，期限5年，票面利率3.5%。11月26日，保利發(fā)展宣布，中國銀行間市場交易商協(xié)會同意接受公司中期票據(jù)注冊，額度2年內有效。11月25日，金融街宣布公開發(fā)行175億元的公司債券已獲得證監(jiān)會許可注冊，本期債券實際發(fā)行金額為10億元，票面利率2.77%，債券期限為5年期。11月16日，張江高科公布完成8億元規(guī)模的中票發(fā)行，利率為2.49%。

此外，招商蛇口、華潤置地、新城控股、大悅城、光明地產、棲霞建設、天健集團、外高橋、蘇州高新等上市房企也陸續(xù)公布了相關融資動作。

來源：中指研究院

值得一提的是，房企的融資成本也在進一步下降。11月房企債券融資平均利率為2.73%，同比下降0.85個百分點，環(huán)比下降0.25個百分點。整體資金成本下行背景下，房企融資綜合平均利率持續(xù)降低。從典型房企債券發(fā)行來看，11月華潤發(fā)行金額最高，達50億元；蘇高新平均融資利率2.09%，融資成本最低。

“利率下行會影響房企邊際融資成本，對投資決策還起不到決定性作用，房企投資主要開始看資產價格保值和增值空間，預計2025年房企融資利率仍將保持低位。”楊凡表示。

嚴躍進指出，當前利率環(huán)境調整有助于降低融資成本，這對企業(yè)和地方政府債務發(fā)行都有積極影響。“未來房企融資環(huán)境會進一步寬松，這將對企業(yè)良好經營環(huán)境產生積極作用。當前房企融資用途變得更加多樣化，不僅用于傳統(tǒng)經營和償還債務，還可支持企業(yè)增持股份等，這樣也將會增強市場信心和有效解決企業(yè)困境。”

值得一提的是，不少民營房企的債務重組也在11月取得新突破。

11月28日，旭輝控股公告稱，合計持有適用債務約87.36%的債權人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議(RSA)。11月22日，金科股份公告稱，品器聯(lián)合體成為公司及重慶金科中選重整投資人。同日，華夏幸福公告稱，截至已實施完畢信托抵債交易的金額為110.21億元，相關信托受益權份額在建信信托的受益人變更登記仍在進行中。11月14日，融創(chuàng)中國公告稱，擬初步計劃為債券持有人提供整體債務重組方案，包括現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經濟收益權兌付、以資抵債和全額長展期共四個選項。

封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝