如果說房地產(chǎn)的上半場“發(fā)展就是安全”，那么下半場的準(zhǔn)則是“安全才能發(fā)展”。2021年的中報對房企而言，是在調(diào)控浪潮和行業(yè)波動中的一次全面大考?？梢钥吹?，綜合實力強(qiáng)的頭部企業(yè)彰顯出堅固的基本盤和穩(wěn)健的增長性。

近日，新城控股（601155.SH）發(fā)布了2021年半年財報。

報告期內(nèi)實現(xiàn)總營收791.05億元，同比增長109.63%；歸母凈利潤43.06億元，同比增長34.40%；扣非歸母凈利潤37.96億元，同比增長38.19%。

在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的運作模式下，上半年在住宅開發(fā)銷售上表現(xiàn)穩(wěn)健，新城控股開啟了新增長時代。

銷售業(yè)績穩(wěn)中有進(jìn) /

2021年，房地產(chǎn)市場環(huán)境復(fù)雜多變，“房住不炒”的主基調(diào)下，“三道紅線”“貸款集中度管理”和集中供地政策相繼出臺，行業(yè)供需兩端融資環(huán)境持續(xù)收緊。面對行業(yè)發(fā)展邏輯轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期，新城控股堅持穩(wěn)健的步伐，積極推動各項業(yè)務(wù)，并保持良好發(fā)展，經(jīng)營業(yè)績較去年大幅提升。

上半年新城控股實現(xiàn)合約銷售1176.6億元，同比增長20.65%。銷售面積1087.0萬㎡，同比增長23.87%。其中長三角地區(qū)實現(xiàn)銷售金額641.6億元，占比54.5%，依然是業(yè)績的主要貢獻(xiàn)區(qū)域。

營業(yè)收入上，上半年新城控股在住宅開發(fā)上實現(xiàn)營業(yè)收入742.7億元，同比增長115.6%，主要系2020年同期疫情影響下營業(yè)收入基數(shù)較低所致。截至報告期末，新城控股尚有1982.3億元預(yù)收賬款，可結(jié)轉(zhuǎn)的收入較多，同時上半年已竣工1545萬㎡，下半年計劃竣工2441.6萬㎡，穩(wěn)定的竣工和充足的已售未結(jié)將保障營業(yè)收入的持續(xù)增長。

銷售業(yè)績的穩(wěn)健得益于新城控股充足的土地儲備，截至2021年6月30日，新城控股擁有總土地儲備面積1.5億㎡，可滿足未來2~3年的發(fā)展需求。同時上半年新增土儲61幅，總建筑面積達(dá)1831.6萬㎡，平均樓面價為3419.8元/㎡，由于其住宅開發(fā)和商業(yè)運營的業(yè)務(wù)互補(bǔ)，整體拿地成本依然保持低位。截至報告期末，新城控股總土儲中一二線城市占比38%，長三角三四線城市占比29%，其他三四線城市占比33%，相對優(yōu)良的投資布局能夠保障公司持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

以“吾悅廣場”為代表的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)運營快速增長，1~7月新城控股實現(xiàn)合同銷售額1345.53億元，年度目標(biāo)完成率已達(dá)51.75%。而考慮到1.5億㎡土儲布局及下半年房企銷售窗口，2600億元的銷售目標(biāo)并不難達(dá)成。

融資渠道通暢 現(xiàn)金充沛 /

2021年，新城正式打開了公司“均衡高質(zhì)量發(fā)展”的序章。這一年新城主動調(diào)整節(jié)奏，融資成本持續(xù)下降，信用評級全面提升，業(yè)績?nèi)嬖鲩L的同時負(fù)債指標(biāo)也持續(xù)改善。

整體平均融資成本6.60%，較2020年底減少0.12個百分點；凈負(fù)債率60.48%，現(xiàn)金短債比1.44。有息負(fù)債維持較低比重，在手現(xiàn)金和經(jīng)營性活動流入的現(xiàn)金較為充足，且在融資成本和債務(wù)結(jié)構(gòu)上有所改善。

上半年新城控股有息負(fù)債總額1013.6億元，占總負(fù)債比重為20.9%，凈負(fù)債率為60.48%在行業(yè)中處于相對較低水平。其中短期債務(wù)252.6億元，而在手現(xiàn)金551.5億元，除去其他貨幣資金和受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比1.44倍。

現(xiàn)金對短債的覆蓋比例較大，且上半年新城控股對債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，增加了長期債務(wù)的比重，長短債比由2020年末的2.8倍提升至3.0倍，整體的債務(wù)結(jié)構(gòu)更為均衡。并且由于物業(yè)銷售的穩(wěn)健增長和商業(yè)運營收入的快速提升，上半年經(jīng)營性活動流入現(xiàn)金728.8億元，現(xiàn)金流動較為充裕。

得益于較為充沛的現(xiàn)金流和穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)，資本市場對新城控股的認(rèn)可度有所提升，上半年國際評級機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)普分別將新城控股的主體評級上調(diào)至Ba1和BB+，展望均為穩(wěn)定。評級的上調(diào)又促進(jìn)了融資成本的降低，上半年新城控股發(fā)行首筆美元綠色債，票面利率為4.625%，低于新城控股平均融資成本，截至報告期末，新城控股平均融資成本6.60%，較2020年末下降0.12個百分點。

地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢持續(xù)領(lǐng)先 從容擁抱行業(yè)變化 /

疫情影響逐漸消退，商業(yè)綜合體人氣復(fù)蘇。隨著疫情的有效控制，保經(jīng)濟(jì)和防疫情兩方面逐漸實現(xiàn)平衡，居民消費熱情有所復(fù)蘇，上半年新城控股的吾悅廣場客流總量達(dá)4.96億人次，同比增長117.81%，會員人數(shù)達(dá)1237萬人，較2020年末增長25.84%，人流的復(fù)蘇支撐了商業(yè)運營收入的上漲。

期內(nèi)，新城控股商業(yè)運營總收入39.38億元，同比增長73%。截至報告期末，新城控股共實現(xiàn)174個綜合體項目的布局，預(yù)計接下來新城控股將繼續(xù)保持商業(yè)運營收入的較快增加，由于新城控股物業(yè)出租管理的毛利潤率較高，上半年毛利潤率達(dá)70.6%，物業(yè)出租管理所帶來的利潤也將逐漸增加，對新城控股整體利潤的貢獻(xiàn)也將越來越大，上半年物業(yè)出租管理的毛利占總體毛利的16.6%，較2020年末增加5.3個百分點，第二增長曲線表現(xiàn)優(yōu)異。

2021年上半年，累計開業(yè)5家吾悅廣場，三季度以后，吾悅廣場將進(jìn)入密集開業(yè)期，計劃全年新開業(yè)吾悅廣場約30座。而上半年新增了18座吾悅廣場的布局，為后續(xù)的快速開業(yè)提供了強(qiáng)有力的保障。

在行業(yè)發(fā)展的下一階段，企業(yè)之間的競爭，將定格在高品質(zhì)的產(chǎn)品角逐，產(chǎn)品力將成為企業(yè)發(fā)展更為核心的競爭能力。

品質(zhì)競爭時代，憑借領(lǐng)先行業(yè)的強(qiáng)產(chǎn)品力，新城將握有更大的先發(fā)優(yōu)勢，并在復(fù)雜的競爭環(huán)境中，保持穩(wěn)健發(fā)展和持續(xù)領(lǐng)跑。 文/小新