合景泰富是廣州的大型房地產開發(fā)公司，也是最早一批赴港上市的房企之一。從2019年業(yè)績表現來看，合景泰富銷售業(yè)績?yōu)?61億元，順利完成其全年銷售目標。與此同時，其盈利表現尤為突出，2019年合景泰富核心利潤取得大幅增長，同比增長36.8%至52.1億元，增幅創(chuàng)5年新高，另近十年來合景泰富的毛利率始終維持在30%以上的水平，盈利能力表現優(yōu)異。

優(yōu)土儲布局及強成本管理拓展盈利空間

在房企爭雄，業(yè)績逐鹿的時代，合景泰富能夠維持較高的毛利潤率，那么其在房地產行業(yè)中必然具有獨特的優(yōu)勢。合景泰富持續(xù)聚焦一二線城市的發(fā)展戰(zhàn)略是基礎，而優(yōu)質的土地儲備以及優(yōu)良的成本管控能力為企業(yè)的地產開發(fā)業(yè)務拓寬了盈利空間。

在戰(zhàn)略層面方面，隨著政策和區(qū)域經濟發(fā)展形勢變化，合景泰富動態(tài)調整土儲布局，但是聚焦核心一二線城市的戰(zhàn)術從未改變。例如2017年粵港澳大灣區(qū)強勢崛起后，合景泰富開始加大大灣區(qū)的布局，首次落子深圳、中山、肇慶等城市，同時還加速了長三角城市群的布局。隨著兩個重要區(qū)域的版圖布局基本完善，2018-2019年又進而實施深耕策略。但是縱觀2014-2019年企業(yè)的拿地或是土儲布局的相關表述，合景泰富始終聚焦于一二線城市。高能級城市人口密度大，經濟發(fā)展水平高，因此市場需求更旺，購買力更強。顯然，持續(xù)聚焦一二線城市發(fā)展戰(zhàn)略是指引企業(yè)獲得高回報的基石。

在土儲布局放慢，基本與戰(zhàn)略安排保持一致，多數土儲集中于一二線城市、高經濟發(fā)展水平地區(qū)域。截至2019年末，合景泰富共擁有156個項目，項目布局內地及香港共39個城市。從城市能級看，多為一二線城市；從布局的區(qū)域看，主要分布在粵港澳大灣區(qū)和長三角城市群。

在深耕粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域，聚焦一二線城市發(fā)展戰(zhàn)略指引下，合景泰富在相應地區(qū)的銷售金額也逐年提升，進而為企業(yè)的營業(yè)收入增長以及盈利能力奠定了基礎。2019年合景泰富在兩大核心城市群的銷售業(yè)績占比合計73%，一二線城市的銷售業(yè)績在總業(yè)績中占89%。

在成本管控方面，房地產開發(fā)業(yè)務是合景泰富營業(yè)收入的主要來源，而根據銷售成本的結構，其土地成本和建筑成本一直穩(wěn)定控制在行業(yè)較低水平，因而為企業(yè)的利潤增長提供了空間。

合景泰富在地產業(yè)務中的成本管控包括兩個方面，一是在土地獲取時有嚴格的利潤測算，因而能有效控制拿地成本。二是通過集中采購和成本控制體系標準化管理，把控建筑方面的開支。從2014-2019年合景泰富銷售成本的結構看，土地成本均值為3231元/平方米，最高值不超過4000元/平方米；建筑成本均值為4595元/平方米，最高值為5829元/平方米?？傮w上，2014-2019年的單位銷售成本相對較低，均值僅7826元/平方米。另外，企業(yè)2017-2019年的銷售均價都位于16000元/平方米以上。因此，嚴格控制成本使得企業(yè)盈利空間充裕，毛利潤率持續(xù)維持30%以上水平。

投資性業(yè)務進入收成期，提供穩(wěn)定現金流保障

合景泰富較早涉獵投資物業(yè)，并且投資物業(yè)種類不斷豐富，規(guī)模不斷提升。在2007年上市之初，投資物業(yè)已包括廣州合景國際金融廣場（IFP）。在投資物業(yè)種類方面，合景泰富先后進軍了商業(yè)地產，如商場、辦公樓、酒店以及長租公寓等；且投資布局多聚集在核心城市群或高能級城市。

通過多年市場沉淀，合景泰富已構建全業(yè)態(tài)商業(yè)鏈。旗下商業(yè)項目陸續(xù)開業(yè)和運營成熟，為合景泰富提供穩(wěn)定的現金流入與利潤支撐。

截止2019年，合景泰富已在大灣區(qū)、長三角、重慶、成都等核心地區(qū)開發(fā)多個商業(yè)項目，其中商場8個，寫字樓8個，酒店17個。2019年，集團權益持續(xù)性經營收入為24.3億元，同比增長49%，成熟商場經營利潤率為52%，成熟寫字樓經營利潤率為86%，為集團提供穩(wěn)定的現金流入和利潤支撐。

目前，商業(yè)和酒店已形成品牌效應，其中商業(yè)形成悠方和摩方兩大購物中心品牌，針對不同的客戶群體，賦予產品不同的個性體驗。自營酒店品牌木蓮莊酒店，也已在廣州、杭州、成都等城市落地運營。

城市更新全面推進，助力規(guī)模及盈利增長

合景泰富除了在公開市場和收并購方面堅持深耕外，在城市更新方面也取得較大突破。截至2019年12月底，合景泰富在廣州、深圳、佛山三個城市11個區(qū)共已簽約26個舊改項目，預計總可售建筑面積約1373萬平方米，可售貨值約5850億元。

目前合景泰富現有舊改項目正在轉化中，2020年將啟動4-5條村拆遷動工，3月以來，廣州紅衛(wèi)村、雙沙村、南崗村已啟動拆遷。隨著項目轉化推進，舊改項目預計將為企業(yè)帶來可觀的可售貨值。根據合景泰富進度預估，舊改項目2021年可實現供貨100億，助力企業(yè)規(guī)模和利潤的雙增長。

其高盈利及增長潛力，贏得資本市場的高度認可。對比相近規(guī)模的上市房企，合景泰富的市值排名靠前，并獲多家機構唱好。

今年3月以來，包括花旗、大和、富瑞、野村、高盛、匯豐等多家機構均看好合景泰富的發(fā)展前景，并給予“買入”的正面評級。

5月31日，摩根士丹利發(fā)表研究報告指，合景泰富(01813.HK)城市更新項目價值尚未完全反映，考慮到該業(yè)務具有良好的盈利增長潛力，將合景泰富列為該行中小型內房股的首選，并給予“增持”評級，目標價17港元。

6月3日，中金公司亦發(fā)布報告，當中指出合景泰富銷售額率先重拾增勢，物業(yè)管理業(yè)務邁入快車道，維持合景泰富盈利預測和“跑贏大市”評級，上調目標價11％至15.04港元。

合景泰富高盈利能力的背后必然是多個因素共同作用的結果。堅定不移地聚焦一二線城市，優(yōu)質的土儲布局和嚴格的成本管理拓展了企業(yè)的盈利空間；其次，投資性業(yè)務進入收成期，為集團提供穩(wěn)定現金流保障；最后城市更新項目全面推進，助力企業(yè)未來規(guī)模增長及盈利增長。綜上所述，在可預見的未來，合景泰富的核心利潤或有望維持較高水平。

文中數據來源：億翰智庫

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