每經(jīng)編輯｜鄭直    

優(yōu)質(zhì)學(xué)位房，是房產(chǎn)價值金字塔頂端一般的存在。房產(chǎn)對應(yīng)學(xué)位有任何風(fēng)吹草動，都是業(yè)主們關(guān)注的重點。

近期，原本屬于深圳高級中學(xué)南校區(qū)一類學(xué)位的部分小區(qū)，突然被降為了三類學(xué)位，入學(xué)積分直降10分，這讓不少持有同類型物業(yè)的業(yè)主有點“慌”。

每經(jīng)小編（ID：nbdnews）注意到，“被降級”的小區(qū)，房價基本都在10元/平方米以上。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

就在這些小區(qū)的家長們著急交涉時，一場意外的風(fēng)波卻發(fā)生了，這是怎么回事？

深高南學(xué)位風(fēng)波：8個小區(qū)被降分

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)報道，為了讓孩子能順利入讀“名校”，家長Z女士提前2年購入屬于深圳高級中學(xué)（下文簡稱“深高”）學(xué)區(qū)房范圍的安華小區(qū)。

福田教育局學(xué)位劃分圖

據(jù)她介紹，她在購房時清楚地在福田區(qū)教育局官方看到消息，安華小區(qū)屬于深高學(xué)區(qū)范疇。為了保險起見，她還與同小區(qū)的其他業(yè)主核實過深高學(xué)區(qū)房認(rèn)定的情況，確定申請積分入學(xué)認(rèn)定是沒有問題才安心入手。

然而在2020年5月29日下午，Z女士卻在在申請學(xué)位截止的最后時間，收到了令她意想不到的結(jié)果——“初審不通過”。

從Z女士申請入學(xué)的系統(tǒng)中除了顯示“初審不通過”外，還赫然寫著“第一類要求住宅用途商品房，請出示住宅用途商品房相關(guān)證明”。

這讓Z女士非常詫異，明明自己的小區(qū)在福田教育局官網(wǎng)上有被劃分為深高的學(xué)區(qū)范圍，為何卻突然發(fā)生變數(shù)？

遇到同樣情況不止Z女士，當(dāng)時有8個小區(qū)內(nèi)的業(yè)主也同樣遇到了同樣的情況，包括泰安軒、泰康軒、竹園小區(qū)、財富廣場、泰然公寓、杭鋼大廈、有色大廈和安華小區(qū)。

每經(jīng)小編（ID：nbdnews）根據(jù)在鏈家網(wǎng)上查詢了這些小區(qū)二手房房價，其每平米價格在10萬元~13萬元之間。

公開信息顯示，深圳高級中學(xué)南校區(qū)日前將泰安軒、泰康軒、竹園小區(qū)、財富廣場、泰然小區(qū)、安華小區(qū)、杭鋼大廈、有色大廈8個小區(qū)的入學(xué)積分由第一類（80分）降至成第三類（70分）。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

據(jù)深高校方透露，今年初一計劃招收630人，而實際申請人數(shù)超過1000人。”因為競爭激烈，入學(xué)積分至少需要94分才有可能入選，突然降分基本等于在入學(xué)名單里直接剔除了這8個小區(qū)業(yè)主的孩子，對于抱著入讀深高而斥巨資的家長而言，這樣的調(diào)整更是巨大的打擊。

土地性質(zhì)和房屋用途是焦點

而引發(fā)“深高南學(xué)位房”風(fēng)波的主要原因，則是土地用途、房屋用途的不明確。

 

此次被降級的幾個小區(qū)中，一些小區(qū)的土地用途是商業(yè)辦公用地或者工業(yè)用地，房屋用途是單身公寓、辦公樓或者宿舍。

涉事小區(qū)住宅房本上用途情況有多種表述 圖片來源：深圳大件事

信榮（全國）房地產(chǎn)律師團隊首席律師張茂榮指出，事件背后的核心問題是“公寓”概念的模糊和濫用。依照相關(guān)規(guī)定，商業(yè)公寓是明確不授予學(xué)位的，但是實踐中開發(fā)商亂用“公寓”概念，同時相關(guān)部門也沒有做一個統(tǒng)一的概念定義，導(dǎo)致圍繞這種單身公寓的性質(zhì)發(fā)生了爭議。

此外，一些地塊性質(zhì)上并非純粹的居住用地，卻仍以“住宅”身份存在，連資深從業(yè)人士也只能稱之為“歷史遺留問題”。

據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》2019年修訂版本：

關(guān)于目前市場中常出現(xiàn)的“公寓”，如“學(xué)生公寓、專家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商務(wù)公寓”等分類的說明：城市用地分類主要依據(jù)土地實際使用用途來界定，對于以各種政策用途、服務(wù)人群來分類，以及市場上出現(xiàn)的種類繁多的各種廣告用語中的“公寓”應(yīng)根據(jù)具體情況進行研究判斷。

而此前前往福田區(qū)國土局維權(quán)的家長表示，他們的訴求就是要“同類同權(quán)，“我們都屬于學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的住宅，不應(yīng)該被無緣無故扣掉10分。”

深圳市規(guī)劃和自然資源局回應(yīng)被盜傳聞

在學(xué)區(qū)房等級的劃分中，認(rèn)定房產(chǎn)的土地用途及房屋用途是最為關(guān)鍵的問題。

涉及到被降分的8個小區(qū)業(yè)主們近日要求深圳市規(guī)劃與自然資源局出具小區(qū)房產(chǎn)性質(zhì)、用途的說明函，這時卻傳出“國土局進小偷了，資料被盜”的傳聞。

據(jù)南方都市報報道，4日晚間，深圳坊間傳聞“深高南學(xué)位風(fēng)波進展：國土局昨晚進小偷了”。

網(wǎng)傳截圖

6月5日，深圳市規(guī)劃和自然資源局官方公眾號發(fā)文回應(yīng)：

經(jīng)核查6月3日晚上8:00左右，有兩名某廣場業(yè)主擅入該局福田管理局八樓辦公室，經(jīng)初步核查，未有任何資料丟失。目前公安機關(guān)已介入調(diào)查。

福田區(qū)教育局介入

僅三個小區(qū)恢復(fù)一類學(xué)位

5月29日，初審結(jié)果公布后，家長們也迅速向福田區(qū)教育局反饋了這一情況。

有家長表示，當(dāng)日下午，福田區(qū)教育局、深高南校區(qū)相關(guān)負責(zé)人及學(xué)生家長代表進行了初步溝通，暫時將網(wǎng)上審核狀態(tài)一欄“初審不通過”的狀態(tài)修改為“待初審”。

圖片來源：深圳大件事

據(jù)南方都市報報道，在經(jīng)過小區(qū)業(yè)主與教育局、學(xué)校的多次溝通后，最新消息顯示：

泰安軒、泰康軒與竹園小區(qū)屬于住宅性質(zhì)，入學(xué)仍然按一類招生標(biāo)準(zhǔn)；

泰然公寓、財富廣場、杭鋼大廈、有色大廈和安華小區(qū)因為土地性質(zhì)屬于非居住用地，只能按特殊性質(zhì)房產(chǎn)申報，也就是基礎(chǔ)分降為三類。

目前5個被“降級”的小區(qū)家長已經(jīng)收到重選學(xué)校短信通知。

深圳推行“大學(xué)區(qū)”

目前，深圳市有6個行政區(qū)推行“大學(xué)區(qū)”。

所謂“大學(xué)區(qū)”，簡而言之就是多校劃片的學(xué)位申請辦法，即：住房在大學(xué)區(qū)內(nèi)，家長可以不受地段限制申請大學(xué)區(qū)內(nèi)的任一一所或者多所學(xué)校。這就意味著，一個小區(qū)對應(yīng)多所學(xué)校，其房產(chǎn)不再直接掛鉤某所學(xué)校的學(xué)位。

原來的學(xué)位供應(yīng)從“一個蘿卜一個坑”，變成“一個蘿卜N個坑”。同一套學(xué)區(qū)房，可能分到名校，也可能分到普通學(xué)校。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

值得注意的是，深圳“大學(xué)區(qū)”政策的基礎(chǔ)是入學(xué)積分制度，而非電腦隨機派位。即：按志愿次序和積分高低，依次錄取。

深圳各區(qū)教育部門對于“大學(xué)區(qū)”的劃分原則趨于一致，充分考慮各校的實際條件，在便利學(xué)生就近入學(xué)的前提下，按照學(xué)校辦學(xué)水平相近和區(qū)域統(tǒng)籌的原則進行劃定。

此外，據(jù)南方都市報報道，福田、羅湖、南山、坪山等區(qū)“大學(xué)區(qū)”和“共享學(xué)區(qū)”共存。

以福田區(qū)為例，從2017年開始，在福田南片區(qū)（福田小學(xué)、福南小學(xué)、南華實驗學(xué)校小學(xué)部3所學(xué)校招生區(qū)域）試點共享學(xué)區(qū)招生制度；2020年，福田區(qū)實驗教育集團梅香學(xué)校初中部與梅山中學(xué)試點共享學(xué)區(qū)；福田區(qū)實驗教育集團梅香學(xué)校小學(xué)部與梅園小學(xué)、梅林小學(xué)試點分享學(xué)區(qū)招生制度。

每日經(jīng)濟新聞綜合每經(jīng)APP、證券時報網(wǎng)、南方都市報、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)等