《論語•子路》中曾有言：“得中行而與之，必也狂狷乎?？裾哌M(jìn)取，狷者有所不為也”。其“有所為”與“有所不為”的主旨思想，指導(dǎo)著我們在前進(jìn)的道路上，知進(jìn)退、懂取舍。而企業(yè)，作為人類社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物，其審時(shí)度勢，求索創(chuàng)新的發(fā)展態(tài)度，不僅推動(dòng)著所屬行業(yè)的健康上行，也潤滑著市場經(jīng)濟(jì)蓬勃不衰。

房企，是我國當(dāng)代企業(yè)中最受矚目的企業(yè)類型之一，其一舉一動(dòng)上至行業(yè)政策的調(diào)控方向，下至購房者的購買意愿，都頗有影響。在眾多房企中，有像萬科、碧桂園、恒大這類規(guī)模與營收雙高的頭部房企，也有像龍光地產(chǎn)這類厚積薄發(fā)、與眾不同的新銳企業(yè)。

翻開龍光地產(chǎn)(03380.HK)年報(bào)顯得有些特別與眾不同：一條港珠澳大橋飛架南北，粵港澳大灣區(qū)“9+2”城市群無縫相連，這張封面彰顯出這家公司對大灣區(qū)深刻而獨(dú)到的思考。從盈利能力上來看，龍光地產(chǎn)則刷新了中國區(qū)域型房企的盈利新高度。

用”后來者居上“形容龍光地產(chǎn)是不為過的。2018年是粵港澳大灣區(qū)的發(fā)端之年，也是龍光地產(chǎn)進(jìn)入劃時(shí)代的一年。在這一年里，龍光地產(chǎn)的毛利潤和凈利潤雙雙突破百億港元大關(guān)，銷售與盈利繼續(xù)保持同步高增長，大灣區(qū)土儲(chǔ)與市場領(lǐng)先優(yōu)勢愈發(fā)明顯。

實(shí)力與魅力并存，千億之下卻已躋身利潤十強(qiáng)

2018年報(bào)顯示，龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額人民幣718億元，同比增長65.4%，超額完成全年700億元銷售目標(biāo)，并在多個(gè)區(qū)域核心城市保持領(lǐng)先地位。其中，龍光在深圳市場的成交套數(shù)和成交面積均位居全市首位，繼續(xù)把幾家本土房企巨頭甩在身后。

相對萬科、碧桂園、恒大等房企巨頭而言，龍光在體量方面不占優(yōu)勢，但若論起盈利能力，也亦有可圈可點(diǎn)之處。

這里可以拿號稱本屆“利潤王”的某房企參照，2018年該房企全年銷售金額5513億元，營收4662億元，凈利潤373.9億元，核心利潤783億元，毛利率和核心利潤率分別為36.2%、16.8%，表現(xiàn)頗為出眾。

由于內(nèi)房股凈利潤中還包含投資物業(yè)的公允價(jià)值評估收益，因此剔除少數(shù)股東權(quán)益及評估增值等影響后的核心凈利潤，往往更能代表可以帶來真金白銀的現(xiàn)金流的利潤。

2018年，龍光全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入人民幣441.37億元，同比增長59.4%；毛利潤148.87億元，同比增長56.4%；凈利潤89.96億元，核心利潤76.55億元，同比增長65.7%，物業(yè)銷售毛利率和核心凈利潤率分別為35.6%、17.3%，龍光地產(chǎn)的核心凈利潤率不僅超過上述房企巨頭，且在整個(gè)上市房企中仍穩(wěn)居前列。

在2018中國內(nèi)房股核心凈利榜單中，龍光則以76.55億元核心利潤規(guī)模排名第9位，顯示出更強(qiáng)的優(yōu)勢。此外，龍光還以高達(dá)31.5%的凈資產(chǎn)收益率（ROE）在2018中國內(nèi)房股ROE50強(qiáng)中排名第6位。

實(shí)際上，自2013年上市以來，龍光地產(chǎn)在整體上始終保持著50%以上的銷售和利潤復(fù)合增長率，規(guī)模與盈利同步高增長，成為房企高質(zhì)量發(fā)展的典型范本。

在2018年，龍光地產(chǎn)因此榮登“2018年度亞洲最佳上市公司50強(qiáng)”榜單，成功入選恒生大灣區(qū)指數(shù)首批成分股，龍光地產(chǎn)董事局主席紀(jì)海鵬還獲評“福布斯2018中國上市公司最佳CEO”，而其他三家房企CEO分別來自中國恒大、融創(chuàng)中國和萬科，可見龍光在房地產(chǎn)行業(yè)及資本市場上的不同尋常。

有所為與有所不為，穿越周期的戰(zhàn)略定力

孟子也有言，“人有不為也，而后可以有為”，與《論語•子路》中的經(jīng)典論點(diǎn)有同理之處。龍光從小到大，由弱到強(qiáng)，一步步成長為粵港澳大灣區(qū)龍頭房企和行業(yè)盈利標(biāo)桿，是來自于頗具前瞻的戰(zhàn)略洞察力、不慕虛名的戰(zhàn)略定力和張弛有道的戰(zhàn)略執(zhí)行力，在戰(zhàn)略上始終堅(jiān)持了“有所為”和“有所不為”辯證思維指導(dǎo)。

首選，龍光始終專注與地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，不盲目做多元化投資。

在多元化轉(zhuǎn)型讓人眼花繚亂的行業(yè)大背景下，各大房企的產(chǎn)業(yè)布局可謂五花八門，無論是縱向的產(chǎn)業(yè)延伸，還是橫行的跨界擴(kuò)張，目前都難言成功。龍光地產(chǎn)始終抵制住誘惑，把核心資源都集中于主業(yè)，沒有做跨行業(yè)的非地產(chǎn)投資，也沒有把大量資金投入到持有型物業(yè)，從而有效避免資金沉淀，可以做到輕裝前行，實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出最大化和股東利益最大化。

龍光地產(chǎn)管理層對此表現(xiàn)得非常清醒：“龍光一直堅(jiān)持不要去做多元化，我們要高度投資主業(yè)，而且要去做可銷售的物業(yè)，因?yàn)橹苻D(zhuǎn)快、利潤高。反過來，如果去投資很多占用資金的其他產(chǎn)業(yè)，那么現(xiàn)金流就會(huì)有壓力。其他領(lǐng)域如商業(yè)、旅游長期是看好的，但短期內(nèi)資金沉淀大、效益不高，除關(guān)注高潛力的軌道物業(yè)外，其他暫時(shí)謹(jǐn)慎看待。公司要集中資金投入在盈利性最高的行業(yè)跟區(qū)域，為投資者創(chuàng)造更大的回報(bào)。”

其次，龍光戰(zhàn)略聚焦于高投入產(chǎn)出比的都市圈和區(qū)域，未進(jìn)入三四五線城市。

在區(qū)域深耕戰(zhàn)略下，龍光始終以粵港澳大灣區(qū)為核心進(jìn)行區(qū)域布局，扎根于中國最好的城市群。目前，龍光土儲(chǔ)總貨值約為6520億元，其中粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)5356億元，占比約為82%。深圳土儲(chǔ)貨值1805億元。按照2018年招拍掛拿地按照權(quán)益地價(jià)占比計(jì)算，79%的土地又是高度集中于大灣區(qū)。公司沒有去投資缺乏市場需求的三四五線城市，現(xiàn)有項(xiàng)目都是在有人口、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)支撐的位置。

再次，龍光堅(jiān)持跨周期戰(zhàn)略布局，逆周期低成本拿地，嚴(yán)守投資的“紀(jì)律性”。

專注的力量讓龍光具備了超乎常人的房地產(chǎn)市場認(rèn)知能力和把控能力，形成了一套體系化的跨周期識別方法論和投資的“紀(jì)律性”。龍光善于精確把握地產(chǎn)的周期性規(guī)律及發(fā)展趨勢，低買高賣，在地價(jià)低迷的時(shí)候大量擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

在2007年，龍光獨(dú)具慧眼地買入惠州龍光城項(xiàng)目，平均地價(jià)僅300元/平米，毛利率超過60%；而在2014年-2016年上半年，深圳樓價(jià)急速上升前，龍光又前瞻性地布局四個(gè)地鐵上蓋及沿線項(xiàng)目，平均毛利率40%；從2016年下半年開始，龍光避開了土地周期高點(diǎn)，以收并購和舊改方式納儲(chǔ)。這使得龍光始終保持低成本擴(kuò)充土儲(chǔ)的重要核心競爭力，如龍光在2018年獲取的東莞長安項(xiàng)目、珠海金灣、佛山平洲項(xiàng)目地價(jià)均低于周邊20-30%。目前，該公司沒有拿過高價(jià)地和受限價(jià)影響而虧損的地塊。

尾記

所謂“穩(wěn)者致遠(yuǎn)”，正是這種跨越周期的戰(zhàn)略定力，讓龍光不激進(jìn)，不跟風(fēng)，始終按照自己的戰(zhàn)略節(jié)奏穩(wěn)步快行，幾乎完美地踏準(zhǔn)了每一輪房地產(chǎn)周期，連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)高速增長。這也就很容易理解，為什么花旗、大摩、瑞銀、德銀等國際知名券商都推薦龍光地產(chǎn)為行業(yè)首選標(biāo)的。花旗指出，龍光是粵港澳大灣區(qū)的“耀眼寶石”和強(qiáng)大的資源整合者，在大灣區(qū)擁有強(qiáng)大的土儲(chǔ)貨值，未來3到5年，公司核心利潤規(guī)模有望進(jìn)入行業(yè)前十。