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近日，多省市公布2019年棚改計(jì)劃。從數(shù)據(jù)上看，各省市2019年調(diào)低全年棚改計(jì)劃，如北京由上年的2.36萬(wàn)套下調(diào)至今年的1.15萬(wàn)套；四川則由上年的25.5萬(wàn)套下調(diào)至15萬(wàn)套；河南由上年的50萬(wàn)套下調(diào)至15萬(wàn)套。對(duì)整體樓市而言，未來(lái)棚改及其貨幣化安置對(duì)三四線城市樓市拉動(dòng)作用或有所減弱。

目標(biāo)下調(diào)

近日召開(kāi)的各地兩會(huì)公布了2019年的棚改計(jì)劃。對(duì)比2018年各地?cái)?shù)據(jù)，多個(gè)省市自治區(qū)下調(diào)了今年的棚改目標(biāo)。山西從上年的12.52萬(wàn)套下調(diào)至3.5萬(wàn)套；河南從上年的50萬(wàn)套下調(diào)至15萬(wàn)套；四川從上年的25.5萬(wàn)套下調(diào)至15萬(wàn)套；北京從上年的2.36萬(wàn)套下調(diào)至1.15萬(wàn)套。

中信建投分析師黃文濤認(rèn)為，2018年全國(guó)各類棚戶區(qū)改造開(kāi)工626萬(wàn)套，超額完成年度目標(biāo)，完成投資1.74萬(wàn)億元。按照2018年-2020年1500萬(wàn)套的棚改目標(biāo)，未來(lái)兩年的計(jì)劃開(kāi)工任務(wù)或有所減輕，棚改目標(biāo)下調(diào)也符合任務(wù)進(jìn)程的節(jié)奏。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從實(shí)際情況看，2018年的棚改數(shù)據(jù)依然是提前完成的，而且從各地具體情況看，棚改貨幣化安置政策也在調(diào)整，對(duì)于比較依賴貨幣化安置的棚改來(lái)說(shuō)，確實(shí)有下調(diào)的預(yù)期。

長(zhǎng)江證券研報(bào)顯示，以2017年棚改為例，當(dāng)年棚改總投資為1.84萬(wàn)億元，其中國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)放的棚改貸款約為8800億元，占比約為47.8%，為棚改投資的主要資金來(lái)源。除國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行外，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行也發(fā)行棚戶區(qū)改造貸款，2017年全年約為4000億元，占比約為21.7%。長(zhǎng)江證券認(rèn)為，隨著棚改貨幣化安置資金審批趨嚴(yán)，作為過(guò)去幾年棚改資金重要來(lái)源的棚改貸款發(fā)放將明顯受限。預(yù)計(jì)，2019年棚改貨幣化安置比例或明顯低于2017年及2018年的水平。

對(duì)三四線城市拉動(dòng)作用減弱

與此同時(shí)，棚改計(jì)劃的實(shí)施也與各地樓市調(diào)控息息相關(guān)。

以菏澤為例，2018年12月18日，山東菏澤宣布取消住房限售政策。對(duì)此，菏澤住建部門(mén)表示，菏澤限制新購(gòu)和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺(tái)后，有不少準(zhǔn)備購(gòu)買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻?，因不能辦理過(guò)戶而無(wú)法購(gòu)買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

從棚改開(kāi)工量來(lái)看，根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年至2017年，菏澤累計(jì)實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目309個(gè)，完成征收27.4萬(wàn)戶、4135萬(wàn)平方米。2015年、2016年，菏澤都是居于全國(guó)設(shè)區(qū)市棚改開(kāi)工量的前列。

棚改火爆也帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲。數(shù)據(jù)顯示，2015年菏澤棚改加速之前，當(dāng)?shù)刈≌山痪鶅r(jià)約為5000元/平米,目前均價(jià)約為8000元/平米，漲幅超六成。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從政策導(dǎo)向看，相關(guān)部門(mén)明確表態(tài)棚改目標(biāo)要和去庫(kù)存、房?jī)r(jià)走勢(shì)等掛鉤。即在商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，將更多采取實(shí)物安置。

長(zhǎng)江證券認(rèn)為，未來(lái)棚改貨幣化安置率主要受城市去化周期與房?jī)r(jià)漲幅影響?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)棚改及其貨幣化安置對(duì)三四線或更低線城市樓市拉動(dòng)作用或有所減弱。

嚴(yán)躍進(jìn)則預(yù)計(jì)，2018年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，尤其是東北、西北和西南等相關(guān)城市，棚改政策也會(huì)略有調(diào)整。但隨著對(duì)于軌道交通等基建支持力度重新加大，軌交沿線的棚改力度依然不會(huì)降低。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 作者：崔小粟