每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

6年前的2012年，旭輝的銷售業(yè)績才95億元。而5年后的2017年，旭輝便成為“千億房企俱樂部”成員。今年前11月，旭輝的銷售額已超過1300億元，距1400億元的年度目標(biāo)僅一步之遙。

在旭輝控股董事長林中看來，地產(chǎn)就是一個周期性行業(yè)，一定有繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇，就是有四季，“我們要習(xí)慣地產(chǎn)行業(yè)波動的特點(diǎn)”。

地產(chǎn)還有10~15年黃金期

2018年依然是明顯的“調(diào)控年”，樓市調(diào)控延續(xù)了2017年的基調(diào)，持續(xù)加碼長效機(jī)制的構(gòu)建，以房產(chǎn)分類階梯式消費(fèi)，解決高房價和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。市場預(yù)期也在7月中央政治局會議的“堅(jiān)決遏制房價上漲”基調(diào)中，由“慢漲”變成“下跌”。

對于這樣的格局，林中表示，未來是質(zhì)量決定速度，不會追求更高的速度。他指出，從具體層面來講，降負(fù)債、降庫存、降成本，提去化、提質(zhì)量、提周轉(zhuǎn)以及補(bǔ)短板是短期最重要的任務(wù)。

“今年以來，無論企業(yè)、行業(yè)可能都碰到了很多問題。每家企業(yè)在發(fā)展過程中都暴露出來一些短板。但在行業(yè)調(diào)整期，企業(yè)正好可以用這個時間補(bǔ)短板。”林中認(rèn)為，這些都是發(fā)展中的問題、前進(jìn)中的困難、成長中的煩惱。所有的房企其實(shí)還在成長的路上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)至少還有10-15年的黃金期。

他提醒，房地產(chǎn)領(lǐng)域的不少企業(yè)都已經(jīng)是經(jīng)歷了N輪市場波動的。“我們既要處變不驚，還要保持自己的戰(zhàn)略方向、戰(zhàn)略定力，保持自己的判斷。同時，我們還要留有備手，尤其在資金方面，以應(yīng)對可能判斷不足的市場風(fēng)險(xiǎn)。”

圖片來源：東方IC

把負(fù)債率控制在安全合理水平

的確，要留備手，尤其是資金方面。因?yàn)榉科蟮?ldquo;融資難”在2018年體現(xiàn)得更為明顯，除了對銀行本身加強(qiáng)住房信貸管理，提高對貸款風(fēng)險(xiǎn)防范外，對于基金、信托、債權(quán)發(fā)行也同步加強(qiáng)管理，房企整體的融資難度普遍偏高。

旭輝方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公司凈負(fù)債率要降到80%，資產(chǎn)負(fù)債率要降到70%，這樣行業(yè)杠桿率才會比較穩(wěn)健。

從國家戰(zhàn)略來看，金融去杠桿、防止金融風(fēng)險(xiǎn)是未來兩三年內(nèi)都會持續(xù)的動作，房地產(chǎn)行業(yè)尤其如此。而財(cái)務(wù)穩(wěn)健的中大型企業(yè)將在這樣的環(huán)境下更占優(yōu)勢， 尤其在融資方面。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首先，融資成本對大型企業(yè)來說上升幅度可控，而且在金融資源緊張的時候，資源往往是向大企業(yè)傾斜的；其次，去杠桿會加速行業(yè)整合，而隨著行業(yè)集中度不斷增加，融資導(dǎo)向也將更有利于頭部房企；第三，長期來看房地產(chǎn)發(fā)展趨于理性，資金流向也趨于理性，將更關(guān)注企業(yè)的長期發(fā)展和財(cái)務(wù)健康。

可以看到，近年來旭輝一直著重在做的一件事就是去杠桿，把負(fù)債率控制在安全、合理的水平。富有彈性的負(fù)債率和充沛的現(xiàn)金儲備，也讓旭輝的資金安排有充分的騰挪空間。

旭輝方面表示，未來將繼續(xù)捕捉市場波動中的融資“窗口期”，獲取低成本的長期資金，從而不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)與債務(wù)成本，筑寬企業(yè)應(yīng)對市場變動的“護(hù)城河”。同時，旭輝將繼續(xù)追求“有質(zhì)量的銷售”，2018年上半年的銷售現(xiàn)金回款率超過88%，未來將繼續(xù)保證高水平的回款率。

房企在主流市場上仍有成長空間

對于房地產(chǎn)的長期格局，林中認(rèn)為1998年~2017年是房地產(chǎn)的高速增長期，是高頻波動的20年長周期。從2018年到2037年的20年，可能是新的長周期，即平穩(wěn)增長、低頻波動。

“長期來看，市場會逐步平穩(wěn)和回落，行政調(diào)控會逐步讓位于長效機(jī)制。雖然房產(chǎn)稅短期不會推出，但一定會推出。”林中指出，在中國城市化率達(dá)到70%的時候，房產(chǎn)稅大概率會被推出，因?yàn)槟莻€時候我們增量的稅比較少，存量的稅一定要補(bǔ)充。

林中坦言，未來長效機(jī)制的任何變化都會對行業(yè)產(chǎn)生巨大影響，包括住房制度、土地制度、戶籍制度、稅收制度。“任何一項(xiàng)政策出來都會有影響，可能未來預(yù)售要改成現(xiàn)房銷售。”不過他也指出，在中國經(jīng)濟(jì)保持中速增長以及城市化完成70%之前，地產(chǎn)都具有非常重要的地位。

因?yàn)槟壳爸袊康禺a(chǎn)市場成長空間還很大，中國雖然大企業(yè)多，但市場占有率較低，而很多發(fā)達(dá)國家的大企業(yè)市場占有率基本能達(dá)到7%~8%。

“按照‘十三萬億'規(guī)模來計(jì)算，做1%的那就是1300億，做2%就2600億，做到5%就是6500億，這個市場空間還很大，天花板很高。”旭輝方面認(rèn)為，房企在主流市場上仍有成長空間，旭輝在市場中也有競爭優(yōu)勢，所以旭輝的策略就是專注聚焦主業(yè)，做強(qiáng)做大主業(yè)。

“每個企業(yè)要根據(jù)自己的優(yōu)勢，培養(yǎng)獨(dú)特的競爭力，走一條適合自己的路。”旭輝表示，在堅(jiān)持以房地產(chǎn)為主航道的同時，拓展“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，圍繞著美好生活來布局，實(shí)現(xiàn)新階段下持續(xù)、穩(wěn)定、有質(zhì)量的快速增長。例如圍繞存量市場，旭輝開始以長租公寓切入資產(chǎn)管理。