每經(jīng)記者｜王佳飛     每經(jīng)編輯｜王嘉琦    

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房價太高，我們可以租房；房租太高，我們怎么辦？

租房客和中介從未如此緊張過。8月，樓市冰封，房租暴漲。租賃企業(yè)燒錢圈房，被認為是推動高房租的“罪魁禍首”。

8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務局等部門約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。

而最新消息稱，昨日（8月19日）晚間，北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會召開座談會，邀請自如、相寓、蛋殼公寓等10家企業(yè)，共同承諾落實北京市住建委等機構(gòu)的“三不得”要求，并拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯(lián)行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤邦潤家150間，總計125725套（間）。

每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者第一時間致電北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥。趙慶祥表示：“推向市場的12萬套房源由兩部分構(gòu)成，一部分是租賃合同到期，將第一時間重新投放市場；第二部分是各企業(yè)新收購的房源，一經(jīng)整修合格立刻投放。”

魔方公寓公關(guān)部工作人員記者表示：“（魔方公寓）900間房源來自兩個月內(nèi)新增房源和新空出房源，這是我們嚴格統(tǒng)計出來的，我們會嚴格落實此次會議精神。”

對于投放8萬間房源的自如，截至發(fā)稿時，每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者尚未收到其有效回復。隨后，人民網(wǎng)報道稱，自如將投放的8萬間房源包括目前自如App上顯示的存量房源與未來新增房源的預期總量。自如還承諾，未來新增租賃房源維持租金不漲，且不會超過市場同等配置和品質(zhì)的房源租金，續(xù)約的房源漲幅不超過5%。

此外，在座談會上，與會企業(yè)明確承諾全面加強對業(yè)務人員的管理，決不允許哄抬租金搶占房源，對于觸碰這條“紅線”的業(yè)務人員，一經(jīng)查實從重處理直至開除。

被資本控制的房源

8月17日，北京市住建委聯(lián)合北京多個部門約談了住房租賃企業(yè)負責人，明確要求住房租賃企業(yè)：

不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；

不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；

不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

在昨天的座談會上，住房租賃企業(yè)共同承諾落實“三不”要求。

可見，房源是這波房租價格上漲的關(guān)鍵詞。8月17日我愛我家前副總裁胡景暉在電話會議上“炮轟”自如、蛋殼等住房租賃企業(yè)以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格。

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租賃企業(yè)要擴大規(guī)模，擠掉對手，就要搶房源。搶房源，就需要資本加持。

目前，租賃企業(yè)融資的渠道除了銀行貸款外，主要來自投資者的融資。例如，今年1月，自如就獲得了由華平投資、紅杉資本、騰訊領(lǐng)頭的40億人民幣A輪融資。

還有一個渠道就是長租公寓ABS（資產(chǎn)證券化）。簡言地說，房企、房產(chǎn)中介或運營商以公寓產(chǎn)權(quán)、預期租金或租房貸款作為底層資產(chǎn)，在市場上公開發(fā)行ABS募資。小到自如、魔方公寓、蛋殼公寓等租房企業(yè)，大到恒大、萬科、保利等房企都成功發(fā)行了ABS。

可觀的收益是ABS產(chǎn)品吸引投資者的首要條件，因此，租賃企業(yè)有了提高租金的動力。

今年6月，萬科在深圳的城中村改造項目就引發(fā)了爭議。萬科將從村民手中租賃過來的村屋改造為長租公寓，附近富士康的員工擔心，經(jīng)萬科改造后，房租將飛漲。

8月19日，國務院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民在《央視財經(jīng)評論》節(jié)目上就表示，投資行為或者說投資模式，會造成一些企業(yè)在擴張速度方面、在市場化房源搜集方面用力過猛。8月20日，新華社也報道稱，在資本的推動下，部分租賃企業(yè)不斷做大，出現(xiàn)了惡性競爭，這是把好“經(jīng)”給念歪了。

穩(wěn)定房租很關(guān)鍵，德國租房規(guī)定嚴格

目前，還沒有全國統(tǒng)一的房租價格統(tǒng)計。數(shù)據(jù)都是來自中介公司和一些協(xié)會機構(gòu)。我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示，今年7月份，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環(huán)比6月份上漲2.9%。而中國房價行情網(wǎng)（由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦）數(shù)據(jù)顯示，深圳房租價格的同比漲幅也接近30%。漲幅超過20%的城市也不少。

相比于房價，房租更關(guān)乎穩(wěn)定的基本盤。房租上漲比房價上漲更容易擠壓消費。而且，房租是CPI（居民消費價格指數(shù)）的構(gòu)成元素，房租持續(xù)上漲，必然抬高CPI，同時還提高生產(chǎn)成本和經(jīng)營成本。

就在剛剛過去的7月，全國CPI重新占上2.1%的高位，房租是主要貢獻之一。而北京、深圳的CPI同比漲幅更是高達2.8%、2.5%，環(huán)比雙雙上漲0.6%。

而且，房租更能帶來實實在在的痛感。因為，租房是很多人的退路。

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在很多國家的住房市場結(jié)構(gòu)中，租房是主流。那么，它們是如何控制房租價格的呢？

恒大研究院副院長夏磊撰文稱，在德國柏林、漢堡等大城市，租房者占比高達80%，而租房者受到完備的法律保護，享受公共服務和租金補貼。

租約保障——房東解約要理由。租賃合同默認為無固定期限合同，房東要解約必須符合法定的特殊情形，僅限于租戶違約、自住需求、重大經(jīng)濟性改造開發(fā)等。

租金限制——租金上漲有前提。過去15個月內(nèi)未上調(diào)過租金，目標租金不超過同等條件住房的租金標準，租金3年內(nèi)漲幅不得超過20%、住房供給嚴峻的特殊區(qū)域不得超過15%。房東目標租金過高將面臨高額罰款和長期監(jiān)禁處罰。

租金補貼。政府根據(jù)收入和家庭規(guī)模，向租房戶提供住房補貼，戶均補貼額逐年提升，保障受補貼家庭的實際補貼水平與生活水平不受到物價和租金上漲的損害。