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房租上漲，到底是誰(shuí)的暴利？

“以下我的這段話可能要火。”8月19日，潘石屹在與比亞迪公司董事局主席王傳福的潘談會(huì)上，談及長(zhǎng)租公寓時(shí)說道，“租金回報(bào)不到1%，租房的價(jià)格翻一番，再翻一番還是虧本。”

租金回報(bào)不到1%，看似不賺錢的買賣，為何卻吸引資金追逐？數(shù)據(jù)顯示，過去一年，在全國(guó)的一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過20%。

券商中國(guó)記者簡(jiǎn)單梳理了關(guān)于目前租金上漲的幾個(gè)問題。

一問： 熱門城市房租漲了多少？

近日，關(guān)于租金上漲的各種報(bào)道撲面而來。數(shù)據(jù)顯示，過去一年，在全國(guó)的一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過20%。

漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達(dá)29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。

隨著暑期租房高峰期的來臨，北上廣深等一線城市在出現(xiàn)了季節(jié)性上漲之外，但漲幅卻比往年來勢(shì)兇猛。其中，深圳和北京租金上漲比較典型。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳三個(gè)一線城市，7月房租環(huán)比上漲分別為2.4%，2.1%和3.1%。

目前，北京房租被關(guān)注最多，租金到底漲了多少？官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)較為保守，北京市統(tǒng)計(jì)局公布的“2018年7月份北京市居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，2018年7月，在各類商品及服務(wù)價(jià)格中，居住價(jià)格同比上漲3.3%，環(huán)比上漲0.3%。

鏈家旗下貝殼研究院的報(bào)告顯示，2018年7月租金環(huán)比漲幅為2.6%，從租金指數(shù)的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指數(shù)同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。

不過，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示的北京房租漲幅較大，2016年至2018年4月，北京租房均價(jià)大體在70元/月/平方米-80元/月/平方米之間波動(dòng)，7月租金漲至90.12元/平方米，環(huán)比上漲4.3%，同比上漲25.8%。分區(qū)域來看，7月東西城均價(jià)均已接近150元/月/平方米，而通州7月租金均價(jià)同比上漲接近40%。

此外，深圳自2016年底以來租金也一直保持上漲趨勢(shì)，據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，7月租金指數(shù)205.1點(diǎn)，環(huán)比上升1.9%，當(dāng)前全市租金71.1元/平/月。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，從線上數(shù)據(jù)來看，貝殼找房租賃訪問量和鏈家網(wǎng)租賃訪問量均開始下行，顯示當(dāng)前租賃熱度已經(jīng)開始下降，新增客源的減少也預(yù)示著需求將逐步轉(zhuǎn)入淡季，預(yù)計(jì)8月租金漲幅將會(huì)繼續(xù)收窄，租金壓力周期性下降。但是在總量與結(jié)構(gòu)問題沒有得到有效解決的情況下，真實(shí)的租金壓力仍然會(huì)繼續(xù)存在。

二問：租房和買房哪個(gè)更劃算？

租房和買房哪個(gè)更劃算這個(gè)話題的討論由來已久，此輪租金暴漲之后，哪個(gè)更劃算呢？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心，北京地區(qū)住宅平均租金價(jià)格從2016年的不到70元/月/平，7月份首次突破了90元/月/平。意味著如果租一套80平左右的房子，每個(gè)月需要承擔(dān)的房租為7200元。

從北京市為例，2017年北京市平均工資增速為8.4%，平均房租漲幅遠(yuǎn)超平均工資的增速。

假設(shè)租金和房?jī)r(jià)不變的情況下，租金和房?jī)r(jià)均按照全市平均水平粗略計(jì)算。

如果按照北京7月份新房均價(jià)每平方米42933元，購(gòu)買一套80平左右的房子，純商業(yè)貸款，貸款7成，按揭30年，利率上浮10%，每個(gè)月月供13000多元，其中利息部分的支出大概為6800元左右。

假設(shè)租房者有首付以及月供能力的情況下，意味著，買房比租房更劃算。不過這只是一種假設(shè)，具體情況需要按照實(shí)際而定。

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三問：租賃調(diào)控政策會(huì)不會(huì)出臺(tái)？

一線城市房租上漲，以及資本是否為房租大漲的幕后推手，引發(fā)了一場(chǎng)輿論風(fēng)暴，并受到監(jiān)管層的關(guān)注。

8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)：

不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；

不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；

不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

同步對(duì)住房租賃企業(yè)啟動(dòng)了聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法檢查：

嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為；

嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場(chǎng)的行為；

嚴(yán)查不按規(guī)定進(jìn)行租賃登記備案的行為。

一經(jīng)查實(shí)，各部門將從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。

同時(shí)，也提醒相關(guān)房東謹(jǐn)慎對(duì)待以明顯高于市場(chǎng)租金水平等手段收房的行為，維護(hù)好自身合法權(quán)益。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京有關(guān)部門約談自如等企業(yè)是調(diào)控的開始，預(yù)計(jì)針對(duì)租賃市場(chǎng)的調(diào)控政策將很快出臺(tái)。

四問：房租上漲的原因有哪些？

對(duì)于房租上漲，市場(chǎng)認(rèn)為主要有這幾點(diǎn)原因。

原因1：傳統(tǒng)租房旺季  

7月份以來，伴隨高校畢業(yè)生開始入職，房屋租賃需求集中釋放，一些大城市租金水漲船高，尤其一線城市房租上漲明顯。

自如CEO熊林今天發(fā)布的聲明中也表示，過去十年，北上深的走勢(shì)都是春節(jié)上漲、短暫下行、七八月最高峰，九月進(jìn)入下行，無一例外。

原因2：長(zhǎng)租公寓哄抬房租  

房租上漲后有觀點(diǎn)認(rèn)為，一批以蛋殼、自如等一批中介機(jī)構(gòu)涌入長(zhǎng)租公寓高價(jià)搶奪房源，租客在租金博弈過程中成為“買單”者。

8月17日，在一場(chǎng)電話會(huì)議中，原我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，而且這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲，長(zhǎng)租公寓企業(yè)一味滿足資本市場(chǎng)的胃口，現(xiàn)在發(fā)展嚴(yán)重跑偏了。自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓，因?yàn)橛匈Y本的支撐，從市場(chǎng)上不計(jì)成本瘋狂收房子，再轉(zhuǎn)嫁給承租人，推高了房屋租金。

有意思的是，8月18日上午，胡景暉在微信朋友圈宣布辭職，8月19日召開新聞發(fā)布會(huì)召開發(fā)布會(huì)還原離職內(nèi)情。

張大偉也認(rèn)為，當(dāng)前北京大量房源在中介手中，中介改造成公寓后再出租，以二房東身份獲得差價(jià)，中介資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)。對(duì)于這些資本來說，這種輕資產(chǎn)模式很容易出現(xiàn)局部區(qū)域壟斷。

原因3：供需結(jié)構(gòu)失衡  

在貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)看來，總量不足、結(jié)構(gòu)失衡是造成此輪房租上漲的重要原因。

貝殼研究院在《北京租金上漲的真相》報(bào)告中稱，近來北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場(chǎng)上低端租賃房源減少，同時(shí)對(duì)“黑中介”“二房東”的打擊導(dǎo)致部分不合規(guī)房源下架，掛牌房源總數(shù)下滑。此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費(fèi)更高的其他產(chǎn)品類型，需求端的增長(zhǎng)推動(dòng)了這部分產(chǎn)品租金上漲。

其他原因。此外，造成租金上漲的其他原因還有：90后成為租房主力，更追求品質(zhì)生活，租賃業(yè)態(tài)升級(jí)換代，結(jié)構(gòu)性上漲；樓市調(diào)控升級(jí)，部分有購(gòu)房計(jì)劃的人群，沒有購(gòu)買資格和能力等。

原因4：北京大力拆除違規(guī)建筑  

華創(chuàng)證券陳靜認(rèn)為，近年來北京市大力開展拆除違規(guī)建筑行動(dòng)，搭配十分嚴(yán)格的“群租房”清理行動(dòng)，導(dǎo)致租賃住房供給大幅減少?！侗本┦薪惯`法建設(shè)若干規(guī)定》自2011年開始實(shí)施，近五年以來，北京市拆除違規(guī)建筑持續(xù)推進(jìn)，而且每年基本均超額完成任務(wù)，2017年拆除面積達(dá)到了歷史新高5985萬(wàn)平方米，今年預(yù)計(jì)將拆除接近5000萬(wàn)平方米。

相比之下，北京市近年以來房屋竣工面積卻在逐年減少，2017年為近年來新低，僅1466萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)小于“拆違”面積，因此北京市可供出租面積無疑是逐年減少的。另外，考慮到去年以來的“群租房”大范圍清理，導(dǎo)致今年北京市租賃房源大幅減少。

五問：房租上漲哪些人受影響？

房租上漲對(duì)于哪些人影響比較大呢？

一是中等收入群體，以應(yīng)屆畢業(yè)生、自由職業(yè)者、外來務(wù)工人員等新市民人群為主，是租賃市場(chǎng)的主要需求群體，基數(shù)和增量最大。

二是有住房困難的低收入群體，亟需最基本的住房保障。

還是以北京為例，我愛我家集團(tuán)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年全市居民人均可支配收入為57230元，比上年增長(zhǎng)8.9%。即月人均可支配收入為4769元。北京租房者的房租收入比，已驚人地超過58.6%。

剛畢業(yè)的大學(xué)生面臨的狀況無疑更嚴(yán)峻。通常來說，30%是房租收入比的“黃金分割”點(diǎn)。也就是說，如果房租超過收入的百30%，其他消費(fèi)的空間就會(huì)被大大壓縮，生活幸福感就會(huì)明顯下降。

六問：上漲會(huì)帶來通脹壓力嗎？

房租大幅上漲又將對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生何種影響？ 

華創(chuàng)證券最新的債券周報(bào)中表示，房租上漲直接抬升生活成本，降低社零增速，使市場(chǎng)產(chǎn)生消費(fèi)大幅走弱的錯(cuò)覺。我國(guó)服務(wù)消費(fèi)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不匹配，服務(wù)消費(fèi)占比與同時(shí)期發(fā)達(dá)國(guó)家相距較大，其中一個(gè)原因便是國(guó)內(nèi)住房消費(fèi)占比過大，擠占其他服務(wù)消費(fèi)空間。與房?jī)r(jià)上漲相比，房租上漲對(duì)居民生活成本的影響更大，這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過程中，居民可通過住房貸款來進(jìn)行彌補(bǔ)，但是房租上漲將直接抬升租戶生活成本，降低其他商品或服務(wù)的消費(fèi)水平。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，房租上漲還將推升通脹水平，通脹壓力將逐步釋放。房租上漲對(duì)通脹的影響主要通過兩個(gè)路徑，其一，房租直接體現(xiàn)在CPI居住分項(xiàng)中的租賃房房租，從而直接對(duì)CPI產(chǎn)生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升，對(duì)CPI產(chǎn)生拉動(dòng)作用。其二，目前我國(guó)人口紅利正在逐步減少，房租帶來的生活成本上升將傳導(dǎo)至工資水平上，使得工資水平被動(dòng)提高，這無疑將帶動(dòng)企業(yè)成本的抬升，從而提高生產(chǎn)價(jià)格。這種傳導(dǎo)途徑主要體現(xiàn)在勞動(dòng)密集型行業(yè)，如餐飲、快遞、美容美發(fā)、家政服務(wù)等服務(wù)行業(yè)勞動(dòng)需求量較大，受到的沖擊較大，企業(yè)工資成本上升進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這是近年來服務(wù)消費(fèi)價(jià)格上升迅速的原因之一。

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七問：什么樣的租金是合適的？

那么，什么樣的租金水平是合適的？

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，至少存在以下判斷標(biāo)準(zhǔn)：

第一，租金收入彈性是不是處于合理范圍？這個(gè)指標(biāo)定義的是租金漲幅與收入漲幅之間的比例。如果這個(gè)指標(biāo)顯著大于1，說明租金上漲速度超過收入上漲速度，也說明供求缺口明顯，租客負(fù)擔(dān)將持續(xù)加大。

第二，租金收入比是不是處于合理范圍？它衡量的是租金支出在收入中的比重，國(guó)際通行的警界線是30%，租金收入比超過30%，說明租金水平已經(jīng)超出租客的可支付能力。

楊現(xiàn)領(lǐng)稱，從當(dāng)前的情況評(píng)估，一線城市租金收入彈性大于1，二線核心城市大于0.5，大部分二線和三線城市非常低，甚至為負(fù)。從租金收入比的情況看，一線城市逐年上升，隨著合租向整租的轉(zhuǎn)移，預(yù)計(jì)這一指標(biāo)將出現(xiàn)階梯式上升；二線城市基本保持在25%左右，支付壓力遠(yuǎn)沒有一線嚴(yán)重。

對(duì)于租金還有一個(gè)數(shù)據(jù)可以參考，就是租金回報(bào)率或者租售比。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份租金回報(bào)率為1.61%，在租金持續(xù)上漲的背景下，租金回報(bào)率雖然依舊處于低位，但是略有回升，在今年調(diào)控加碼的環(huán)境下，房?jī)r(jià)將維持穩(wěn)定，而租金依然有上漲預(yù)期，租金回報(bào)率有望提升。

中國(guó)一線城市租金回報(bào)率多數(shù)在1.5%左右，國(guó)外例如英國(guó)租金回報(bào)率在3.2%左右，倫敦為3.76%。

八問：如何破解租金暴漲困局？

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，我國(guó)租賃人口共計(jì)1.68億，租賃房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗(yàn)。以北京為例，北京共有租賃人口800萬(wàn)人，目前租賃房源量約為350萬(wàn)間，租賃缺口400萬(wàn)間以上，供不應(yīng)求仍是主要矛盾。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，租賃供給的主體在于盤活存量，而不在于增量開發(fā)。任何一個(gè)國(guó)家，哪怕是政府介入程度深的德國(guó)住房租賃市場(chǎng)，接近70%的租賃房源也是來源于私人市場(chǎng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)存量住房中，有超過15%的比例被空置，據(jù)調(diào)查，這些空置房有很大的比例處于毛坯狀態(tài)，如果加以裝修利用，那么這些房源就能夠成為租賃的重要供給。

楊現(xiàn)領(lǐng)稱，我國(guó)存量房源在居民家庭的分布極為不均，從六普數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中，他們平均每戶占有2.4套住房，最富裕的1%家庭占有25%的空置房，平均每戶擁有20間。從這幾組數(shù)據(jù)可以清晰地看出，發(fā)展租賃的一個(gè)關(guān)鍵措施就是盤活與利用存量閑置房源，通過金融手段支持專業(yè)化租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)閑置房源進(jìn)行裝修、改造與管理，使之順利進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

今天，胡景暉在個(gè)人媒體溝通會(huì)上對(duì)房租有三點(diǎn)建議：1、通過全國(guó)的住建系統(tǒng)，迅速建立全國(guó)房租指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)價(jià)每個(gè)月以各種渠道向老百姓公示；2、如果有了指導(dǎo)價(jià)，出現(xiàn)了異常交易，老百姓可以向政府舉報(bào)，嚴(yán)處哄抬房?jī)r(jià)；3、建議住建部和各地的住建委員、一行三會(huì)建立聯(lián)合工作機(jī)制，嚴(yán)格監(jiān)管進(jìn)入到長(zhǎng)租公寓的資本。

他還表示，降租金不是個(gè)難事，可以仿效香港，推出空置稅。

（來源：券商中國(guó) 作者：陳冬生）