每經記者｜吳若凡    每經編輯｜梁秋月    

從供銷社到小賣部、從百貨大樓到大型商場、從購物中心到綜合MALL……中國的商業(yè)地產總是伴隨經濟發(fā)展和消費升級不斷自我革新。機構數據表示，2000~2016年全國購物中心數量以17.6%的復合增長率逐年攀升，這也包含改造而來的新型購物中心。進入2018年，諸多改造項目陸續(xù)將全新呈現。縱觀這些商業(yè)地產改造項目，不論從結構、外觀還是到業(yè)態(tài)、體驗，商業(yè)體都逐漸從單一向多元復合功能轉變，且更加以“人”為導向。

城市更新，“新零售”的出現，無疑掀起了商業(yè)地產的運營變革，功能的轉變升級變得尤為重要，不少房企甚至將“新零售”提升到了戰(zhàn)略層面。而隨著新零售品牌的快速崛起，它也被越來越多的房企引入商業(yè)項目中。在這一輪商業(yè)地產改造浪潮里，誰將站上C位，值得期待。

2000年至今，中國商業(yè)地產加速增長。在這一輪發(fā)展中，新生形態(tài)不斷取代舊有形態(tài)的同時，舊的商業(yè)地產也在不斷自我升級。

機構數據表示，2000~2016年全國購物中心數量以17.6%的復合增長率逐年攀升。華東地區(qū)的零售商業(yè)體革新，尤為突出。以購物中心為例，聯(lián)商網數據顯示，2016年以來，華東區(qū)域項目數量占據了全國總量的50%以上。尤其是在實體商業(yè)遭受互聯(lián)網沖擊的階段下，不少項目陸續(xù)更新升級，或舊物業(yè)改造。

例如上海港匯恒隆廣場、香港銅鑼灣商鋪等已經啟動翻新升級；石榴集團將上海市第十鋼鐵廠改造為城市綜合體；始建于2007年的百聯(lián)世茂國際廣場，改造為上海世茂廣場，將于今年9月開業(yè)；上海南京東路商圈的第一百貨、東方商廈、永安百貨也都開始轉型調整，其中被瑞安改造后的“新天地廣場”也計劃在今年四季度亮相。

伴隨諸多改造項目陸續(xù)全新呈現，本輪商業(yè)地產改造漸入“開花期”。在采訪中，業(yè)內人士認為，伴隨互聯(lián)網時代消費方式的改變，商業(yè)體從單一向多元復合功能轉變勢在必行，并且實體商業(yè)的改造周期已經明顯縮短。改造方向多為建筑結構、業(yè)態(tài)布局、產品定位和軟性服務等方面，重在大幅增加體驗交互性，動線靈活性、視覺多樣性等，實現“購”以外的功能，反哺長期租金收益。

“羊毛出在豬身上”，互聯(lián)網思維下的零售商業(yè)體盈利邏輯，也更加豐富、更注重流量。

上海商業(yè)集中更新“老商業(yè)”最先開刀

實體商業(yè)的改造一直在持續(xù)，并且從未間斷。

“互聯(lián)網影響了人們的購物習慣，使得商業(yè)體必須從單一的購物功能向多元化商業(yè)功能轉變。實體商業(yè)需要緊跟時代，尤其在互聯(lián)網高速發(fā)展的當下，實體商業(yè)的改造周期已經明顯縮短。”58安居客首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者說道。

以上海為例，一商業(yè)資深人士就告訴記者，受到電商沖擊，實體商業(yè)競爭慘烈，上海目前存在著大量地理位置較好、硬件老舊、競爭力逐漸勢弱的商業(yè)；同時，整個上海市內環(huán)內沒有新商業(yè)地塊出讓，所以內環(huán)內的核心商業(yè)項目做存量改造，是必然選擇。

《每日經濟新聞》記者也留意到，在恒隆地產2017中期業(yè)績報告中，“優(yōu)化工程”“翻新工程”成為高頻詞匯。兩年里，恒隆地產對上海南京西路商圈的上海恒隆廣場斥資6億港元，對其地庫及建筑體進行改善及翻新，并調整租戶結構，引入30多個全新品牌。

庫存商業(yè)改造“空間”成第一道坎

不過在改造過程中，物業(yè)的起點不盡相同。

越老的物業(yè)往往受制于建筑老舊、片區(qū)環(huán)境等多種原因，改造空間越被限制。

“例如，市百一店和永安百貨都是歷史保護建筑，這使得改造不能更改建筑本身的結構，只能做局部翻新，但無論是天花板還是墻面，僅做精裝翻新，改造很有局限性。”上述資深人士表示。

但也有較為特殊的情況。以百聯(lián)世茂國際廣場為例，這一始建于2007年的項目目前已完成新一輪改造，《每日經濟新聞》記者從世茂商投上?？偨浝硇幜私獾?，百聯(lián)世茂國際廣場改造前雖然是百貨的性質，但其優(yōu)勢在于原來是以購物中心為基礎建造的。“這使得改造項目重新回歸購物中心的性質，而結構、動線、外立面的大范圍改造也是可以實現的”。

如很多項目無法觸動的結構部分。肖濤告訴記者，新的世茂廣場設計，會將一期的裙樓塑造得像紐約歌劇院的前廳，隆重正式；二期則像歌劇院后場，是工業(yè)化的風格。

與此同時，世茂廣場的外立面也進行了大范圍改造。將局部的鋁合板用材，改成超透光玻璃，增加項目的整體采光和通透性，一期走現代簡約時尚，使用風格水磨石、大理石，高挑明亮燈光；二期用不銹鋼金屬元素，復古黑色的磚頭，一層層提升時尚度、品質感。

“整體來說，世茂廣場改造效果不錯，2015年開始規(guī)劃設計，2017年5月收回改造，歷時18個月，從去年初啟動招商，目前出租率為100%。”肖濤表示。

從人流到現金流業(yè)態(tài)仍是致勝關鍵

不過肖濤透露，改造最重要的一環(huán)仍然是業(yè)態(tài)。目前世茂廣場的業(yè)態(tài)中，零售占比53%，餐飲23%，娛樂體驗21%，3%是服務業(yè)態(tài)。升級改造后的世茂廣場，90%品牌已經更換，調整餐飲業(yè)態(tài)，增加體驗業(yè)態(tài)，并且將品牌體驗店升級為全球體驗店。而調整的原因主要基于客群需求的變化。

“正因為區(qū)域客群主要為年輕人，他們追求性價比、喜重口味中餐，所以世茂廣場將原先近8000平方米的餐飲空間縮小成7200平方米，餐飲種類也做了調整”。肖濤直言，如今的年輕人已經成為零售消費的主力，所以他們做了很多體驗式的陳設，比如近6000平方米的hellokitty主題館，就受到大量20~30歲的年輕女性青睞。

這一觀點得到張波的認可，其告訴記者，商業(yè)體的自我更新方向，是在兼顧百貨功能的同時更加注重新零售體驗，尤其是場景化的體驗。各老牌商業(yè)中心重裝升級的過程中，也大都會大手筆地調整業(yè)態(tài)配比，如增加親子、餐飲、體驗式消費業(yè)態(tài)比例，從而迎合新形勢下的消費群體。

“不得不說，業(yè)態(tài)調整是有效果的。”肖濤告訴記者，改造之后的世茂廣場整體收益將增加60%，預計第一個年度商場銷售額在14億元。

的確，從結構、外觀到業(yè)態(tài)、體驗，實體零售商業(yè)的改造，更加以“人”為導向。

“評判商業(yè)體改造效果的最直接方法，是人流量的變化，以及人群的重復消費率。并非所有的改造都會產生預期效果，消費者會用腳‘投票’。留住了人，才會有后續(xù)長久的盈利可能。”張波表示。