4月26日晚，中糧地產(chǎn)(000031,SZ)發(fā)布未經(jīng)審計的2018年第一季度業(yè)績報告，報告期內(nèi)，公司營業(yè)收入為21.84億元，同比增長27.06%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.58億元，較去年同期增長80.46%。

同時，筆者注意到，中糧地產(chǎn)收購大悅城地產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組已基本落定，這也意味著中糧地產(chǎn)全業(yè)態(tài)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將加速發(fā)展。

凈利潤同比增長80%

業(yè)績報告顯示，第一季度，中糧地產(chǎn)營業(yè)收入為21.84億元，同比增長27.06%；營業(yè)成本11.35億元，同比增加39.78%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率3.8%，同比增加1.40個百分點。截至2018年3月31日，公司總資產(chǎn)為806億元，比上年度末增加6.42%。

中糧地產(chǎn)解釋稱，營業(yè)收入增加主要是本期商品房住宅結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加；而營業(yè)成本相應(yīng)增加，主要是本期商品房住宅結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加。

值得注意的是，報告期內(nèi)，歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.58億元，較去年同期增長80.46%，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為2.39億元，同比增長122.68%。此外，公告顯示期內(nèi)中糧地產(chǎn)的基本每股收益約0.14元，去年同期為0.08元，同比增長75%。

結(jié)合中糧地產(chǎn)披露的2017年年報來看，公司凈利潤再創(chuàng)新高，2017年全年實現(xiàn)凈利潤17.35億，同比增長30.10%；歸母凈利潤9.45億，較上年增長31.27%。中糧地產(chǎn)實現(xiàn)了五年來利潤持續(xù)穩(wěn)健增長；同時，全年實現(xiàn)簽約金額261.59億，同比增31.04%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年中糧地產(chǎn)一季度凈利潤繼續(xù)保持攀升的態(tài)勢，說明前期的項目積累開始發(fā)力，對2018年實現(xiàn)業(yè)績目標(biāo)創(chuàng)造了良好的開端。

其實一直以來，中糧地產(chǎn)堅持“3+X”布局，加大力度深耕以北京為核心的京津冀、以上海為核心的長三角、以深圳為核心的珠三角地區(qū)，形成三足鼎立的發(fā)展格局，2017年中糧地產(chǎn)全面實現(xiàn)了戰(zhàn)略升級。

近年來，中糧地產(chǎn)更是通過多元化的方式積極獲取土地，加快高舉高打“拿好地”，采取并購方式“巧拿地”，廣開合作渠道“多拿地”，快速增加土地儲備。2017年全年新增23個項目，計容建筑面積合計349.58萬平方米，是2016年的3.48倍。

“住宅開發(fā)+商業(yè)地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動

如今中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)提升，大型房企業(yè)績高速增長，市場占有率越來越高，未來行業(yè)集中度將進一步提升，行業(yè)加速邁向寡頭競爭時代。

中糧地產(chǎn)2017年也順應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)的整合趨勢，啟動重大資產(chǎn)重組，整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源，提升公司的市場地位和行業(yè)競爭力。

根據(jù)最終的交易方案，中糧地產(chǎn)擬以發(fā)行股份方式向明毅有限公司(英文名稱為Vibrant Oak Limited)收購大悅城地產(chǎn)91.34億股普通股份，交易對價確定為147.56億元。同時，擬采用詢價方式向不超過10名特定投資者發(fā)行股份募集不超過24.26億元配套資金。本次交易完成后，大悅城地產(chǎn)將成為中糧地產(chǎn)的控股子公司。

此次重組交易完成后，中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)能夠利用各自的拿地優(yōu)勢及渠道，擁有更多的話語權(quán)和靈活性，從而獲得低成本的土地，土地獲取能力進一步增強。中糧地產(chǎn)將整合目前項目資源儲備，儲備項目面積得到顯著增長。而且，整合后中糧地產(chǎn)的體量規(guī)模擴大，企業(yè)融資成本有望降低，財務(wù)管理也將更加優(yōu)化。據(jù)中糧地產(chǎn)披露的《發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易報告書(草案)》顯示，目前中糧地產(chǎn)融資成本4.3%~8.5%，大悅城地產(chǎn)平均融資成本為4.28%，整合后將顯著降低整體融資成本。

實際上，本次交易是中糧集團對下屬兩家地產(chǎn)類上市公司的內(nèi)部整合，實質(zhì)為中糧地產(chǎn)收購大悅城地產(chǎn)控股股權(quán)，最終實現(xiàn)中糧集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。

據(jù)了解，本次交易前，中糧地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)為商品房開發(fā)、房屋租賃和物業(yè)管理，其中商品房開發(fā)業(yè)務(wù)為上市公司最主要的業(yè)務(wù)，而大悅城地產(chǎn)主要從事開發(fā)、經(jīng)營、銷售、出租及管理綜合體和商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)，專注于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

對于此次資產(chǎn)重組，中糧地產(chǎn)表示，本次重大資產(chǎn)重組有利于上市公司深化改革、打造專業(yè)化公司。本次交易完成后，上市公司將成為中糧集團下屬融合住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)一體化的房地產(chǎn)專業(yè)化平臺，將形成住宅、商業(yè)地產(chǎn)一體化的全業(yè)態(tài)地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)將形成住宅、商業(yè)板塊的優(yōu)勢互補，在融資、市場、人才、土地獲取及品牌等方面發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，有利于激勵機制的完善和運營效率的提升，從而有利于上市公司的長遠持續(xù)發(fā)展。因此，從長遠看，本次交易的成功實施有利于保護上市公司和廣大中小股東的利益。

天風(fēng)證券近日研報稱，重組后業(yè)務(wù)領(lǐng)域形成“住宅開發(fā)+商業(yè)地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動格局，中糧地產(chǎn)既能通過開發(fā)型物業(yè)的高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)現(xiàn)金回流，又能分享持有型物業(yè)帶來的長期穩(wěn)定收益和升值紅利，有利于改善公司的持續(xù)經(jīng)營能力，提高公司的競爭力，營業(yè)收入和凈利潤將增加，資產(chǎn)規(guī)模擴大，而且重組后，商業(yè)地產(chǎn)跟開發(fā)業(yè)務(wù)能夠在融資、市場、人才、土地獲取及品牌等方面發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

中信建投證券首次覆蓋予以中糧地產(chǎn)“買入”評級，其也認(rèn)為，本次交易完成后將有望給中糧地產(chǎn)帶來質(zhì)變，不僅完成同業(yè)整合，補全地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而且發(fā)揮協(xié)同效益，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，同時還避免同業(yè)競爭，發(fā)揮主體優(yōu)勢。而中糧地產(chǎn)作為起步于深圳、聚焦核心一二線城市的房企，背靠中糧集團，在資源獲取以及一線城市存量開發(fā)的具備優(yōu)勢，此次收購大悅城地產(chǎn)也是集團層面的資源整合，促進商業(yè)與住宅協(xié)同發(fā)展。

有研究機構(gòu)預(yù)測，假設(shè)本次重組在年內(nèi)完成，預(yù)計中糧地產(chǎn)2018年~2020年凈利潤規(guī)模分別為21.57億、28.04億和37.58億元；不考慮本次資產(chǎn)重組的影響，預(yù)計中糧地產(chǎn)2018年~2020年凈利潤預(yù)計為11.82億、15.13億和19.69億元，EPS為0.65、0.83和1.09，對應(yīng)PE為12.3X、9.6X、7.4X，首次覆蓋給予“買入”評級，6個月目標(biāo)價10.4元。