每經(jīng)編輯｜吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 文多

“代建”——這個(gè)曾被視作“邊角料”的房地產(chǎn)領(lǐng)域，正在“逆襲”。數(shù)據(jù)顯示，2014~2016年，房地產(chǎn)代建銷(xiāo)售額的3年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)63%，已經(jīng)遠(yuǎn)高于同期全國(guó)商品房銷(xiāo)售額年復(fù)合增長(zhǎng)率24%。2017~2030年，行業(yè)更預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)代建銷(xiāo)售額約2.6萬(wàn)億元左右，歷年累計(jì)管理費(fèi)收入可達(dá)1千億元以上。

綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)（下簡(jiǎn)稱(chēng)綠城管理集團(tuán)）總經(jīng)理李軍是這個(gè)趨勢(shì)的見(jiàn)證者，或者說(shuō)是推動(dòng)者之一。其所在的綠城管理集團(tuán)，2010~2016年的合約總建面已相當(dāng)于行業(yè)內(nèi)其余19家代表企業(yè)代建項(xiàng)目的45.4%，擁有絕對(duì)的市場(chǎng)份額。也因此，李軍的所言所思，很難不被視作這個(gè)行業(yè)趨勢(shì)的一個(gè)側(cè)影。

對(duì)這一點(diǎn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者頗有體會(huì)。猶記得上一次見(jiàn)李軍是在2017年，彼時(shí)與他聊天的主題是“規(guī)模”和“標(biāo)準(zhǔn)化”。而今年再見(jiàn)，李軍的第一關(guān)注點(diǎn)顯然有所轉(zhuǎn)移——相較規(guī)模而言，如何將等質(zhì)的服務(wù)充分貫徹到越來(lái)越大的盤(pán)子里，是他的考題。為此他做了一些改變，并等待著結(jié)果的發(fā)酵。

綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)總經(jīng)理李軍

代建更像是服務(wù)行業(yè)

2017年綠城的商業(yè)代建板塊有430億元的銷(xiāo)售額，合約管理項(xiàng)目超200個(gè)，合約管理面積超5000萬(wàn)平方米。另有215萬(wàn)平方米的政府保障房交付，若以同區(qū)域房?jī)r(jià)來(lái)折算銷(xiāo)售額，該部分物業(yè)貨值約300億元。兩項(xiàng)加起來(lái)，綠城代建板塊2017年大約做到了700億元的銷(xiāo)售規(guī)模。

要問(wèn)這700億元規(guī)模是怎么實(shí)現(xiàn)的，李軍給出了三個(gè)字——輕資產(chǎn)。簡(jiǎn)單而言即是委托方出資，綠城輸出管理。

在目前的代建生態(tài)格局中，拿地后開(kāi)發(fā)能力較弱的中小型房企成為主要的代建委托方，而代建方通常是具有一定知名度的品牌房企。

安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，代建的收益主要來(lái)自于品牌使用費(fèi)、代建管理費(fèi)以及項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)等。由于代建企業(yè)本身不會(huì)去獲取土地，可以更好地將自身的品牌、運(yùn)營(yíng)和管理優(yōu)勢(shì)運(yùn)用到代建項(xiàng)目中，并能更好地專(zhuān)注于產(chǎn)品營(yíng)造，打造出高品質(zhì)好口碑的項(xiàng)目。

可見(jiàn)，品牌影響力是推動(dòng)代建業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，吸引合作伙伴的基礎(chǔ)。李軍也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，為什么會(huì)選擇綠城做代建？其實(shí)客戶(hù)看中的也是品牌。

張波表示，尤其是在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局日益加劇和品牌效應(yīng)逐步擴(kuò)大的背景下，代建企業(yè)在專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作、品牌化背書(shū)的優(yōu)勢(shì)下有著更大的發(fā)展空間，其核心是在標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)上通過(guò)快速?gòu)?fù)制，無(wú)論是產(chǎn)品自身還是成本優(yōu)勢(shì)都會(huì)有很大用武之地。

李軍實(shí)施這套理論的工具箱里，也有這么一項(xiàng)工具——“綠星”。“綠星”是一套標(biāo)準(zhǔn)，就像餐飲界的“米其林”，它也想成為代建業(yè)的標(biāo)尺。

做大規(guī)模后的新問(wèn)題

針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)和代建，李軍有一個(gè)清晰的預(yù)判，他認(rèn)為，未來(lái)5~10年內(nèi)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)大方向向好，謹(jǐn)慎樂(lè)觀。其次，結(jié)構(gòu)的不平衡和區(qū)域分化將繼續(xù)加大。在一二線城市、人口流入城市以及有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，好房子一定是稀缺的。再者，中國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，會(huì)發(fā)生重大的變化。

在這樣的格局下，綠城管理集團(tuán)2017年業(yè)績(jī)中，一二線城市占比達(dá)41%，三四線城市占比是59%，而未來(lái)其還將強(qiáng)化一二線城市的占比。

不過(guò)當(dāng)盤(pán)子做大，如何合理高效分配資源就成了更大問(wèn)題。但李軍對(duì)規(guī)?；睦滓部吹煤芮宄?mdash;—這會(huì)帶來(lái)強(qiáng)大平臺(tái)協(xié)同效應(yīng)，“對(duì)方找到我，看中的是我的資源介入能力，包括金融資源、媒體資源、政府資源，以及成本優(yōu)勢(shì)等等，這是零散的團(tuán)隊(duì)式代建所不能比擬的”。

李軍說(shuō)：“但做大規(guī)模之后，平臺(tái)會(huì)涉及構(gòu)建一個(gè)信用體系的問(wèn)題。”李軍表示，單個(gè)項(xiàng)目可以靠大家相互之間的信任來(lái)強(qiáng)化關(guān)聯(lián)，但是做規(guī)?；院螅瑘F(tuán)隊(duì)之外必須有強(qiáng)有力的公司體系，體系背后的則是信用架構(gòu)。因?yàn)槠脚_(tái)化之后，一個(gè)項(xiàng)目的問(wèn)題或投訴，會(huì)快速傳導(dǎo)，甚至發(fā)展成品牌風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)影響還會(huì)傳導(dǎo)至母公司。”

張波也表示，房企對(duì)于項(xiàng)目本身的期望值和項(xiàng)目本身實(shí)際情況可能有較大差異，即使達(dá)到了委托方的要求，并不代表項(xiàng)目就能熱銷(xiāo)；其次是代建企業(yè)本身固有的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)可能會(huì)和當(dāng)?shù)氐男枨笥兴煌玫臇|西必須適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)并避免產(chǎn)生“水土不服”現(xiàn)象。

因此，在平臺(tái)做大后的穩(wěn)定成了李軍的重要工作，“我準(zhǔn)備做IPO，準(zhǔn)備做資本市場(chǎng)，但我也很清楚，我最想也最需要做的，是構(gòu)建一套信用系統(tǒng)。”李軍直言。