每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 唐 潔 每經(jīng)編輯 梁秋月    

每經(jīng)記者 唐 潔 每經(jīng)編輯 梁秋月

在整個(gè)長(zhǎng)租公寓進(jìn)入高速成長(zhǎng)階段后，品牌公寓的資本化趨勢(shì)也愈加明顯，魔方公寓獲得c輪融資10億美金，鏈家旗下長(zhǎng)租公寓品牌自如也獲得由紅杉資本、騰訊、華平投資三家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投的共計(jì)40億人民幣的A輪融資，借助融資，各品牌公寓加快了規(guī)模擴(kuò)張的步伐。

2017 年 11 月份，三六五網(wǎng)（300295，SZ）宣布，以1.25億元入股貝客公寓，獲得貝客公寓20%的股權(quán)，貝客公寓以約4000間房間的運(yùn)營(yíng)管理規(guī)模對(duì)應(yīng)估值6.25億元。與魔方、自如等品牌公寓相比，其公寓運(yùn)營(yíng)數(shù)量較少，融資規(guī)模也不算大，但平均20萬的單間公寓估值背后的盈利能力引人關(guān)注。

近日，貝客公寓創(chuàng)始人兼CEO魏子石在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“目前貝客的單間估值大約在人民幣20萬。我個(gè)人其實(shí)并不太認(rèn)同按房間數(shù)量估值的方式，至少這不應(yīng)該作為核心標(biāo)準(zhǔn)，任何行業(yè)任何企業(yè)，評(píng)估價(jià)值的核心應(yīng)該是資產(chǎn)回報(bào)率。所以，未來公寓行業(yè)拼的還是團(tuán)隊(duì)、系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)等基礎(chǔ)能力，規(guī)模應(yīng)該建立在優(yōu)秀的盈利水平基礎(chǔ)之上?！?/p>

估值背后的單店盈利能力

資本規(guī)模擴(kuò)張的速度不同之外，各公寓自身估值背后的溢價(jià)能力也有所不同。如何在扣除裝修成本、人力成本之后獲得更高的盈利是所有品牌公寓思考和面臨的問題，貝客公寓將目光投向了中高端市場(chǎng)上。

魏子石稱：“整個(gè)租賃市場(chǎng)中的人口大約有2.5億~3億，貝客公寓所定位的中高端客戶群體大約在2500萬~3000萬左右，貝客客戶群體中，我們預(yù)計(jì)房租占其工資水平的比重大約在30%~35%。”

據(jù)悉，2014年9月，貝客公寓在南京開張第一家店。作為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)集中式公寓的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，目前在北京、上海、南京、蘇州等城市擁有4000余間房。從產(chǎn)品線上看，貝客公寓有金貝、銀貝分檔，針對(duì)北京市場(chǎng)專門推出綠貝，除霾、新風(fēng)、凈水等系統(tǒng)是全國(guó)長(zhǎng)租公寓首例。

三六五網(wǎng)方面表示，最能集中體現(xiàn)品牌公寓核心能力的指標(biāo)是公寓的單店盈利能力。根據(jù)公寓行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，三六五網(wǎng)重點(diǎn)選取了貝客成熟門店最近三個(gè)月平均毛利率這一指標(biāo)，來衡量公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。

魏子石表示：“貝客不同產(chǎn)品線的基礎(chǔ)毛利率在15%以上，2017年后獲取的新項(xiàng)目，預(yù)算毛利率指標(biāo)提升到20%以上?！?/p>

2017年10月份在三六五網(wǎng)發(fā)布的對(duì)外投資補(bǔ)充公告顯示，2017年上半年，貝客公寓的營(yíng)業(yè)收入為2665萬元，凈利潤(rùn)為負(fù)2237萬元，公告解釋，由于貝客目前正處于擴(kuò)張期，前期裝修投入比較大，部分項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間較短，所以出現(xiàn)階段性虧損，隨著公司進(jìn)入穩(wěn)定期，公寓項(xiàng)目的存量增加，盈利狀況預(yù)計(jì)將明顯改善。

區(qū)域集中后如何擴(kuò)張

對(duì)于公寓來說，線下的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力直接決定了客戶的居住體驗(yàn)。其中，“公寓客服人員素質(zhì)參差不齊”是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的一大痛點(diǎn)，從100間房擴(kuò)展到10000間房的階段，人力成本的上升與利潤(rùn)的增長(zhǎng)如何達(dá)到平衡？

貝客公寓的投資方之一三六五網(wǎng)認(rèn)為，在公寓行業(yè)初創(chuàng)期的最重要的是團(tuán)隊(duì)的原動(dòng)力。

據(jù)了解，貝客公寓采取了連鎖管控的公寓管理模式?！斑B鎖的管控從某種意義上說，就是把少數(shù)有本事人的本事變成多數(shù)守本分人的本分。管理的標(biāo)準(zhǔn)化輸出與團(tuán)隊(duì)異地復(fù)制能力，都發(fā)源于此?！饼R東評(píng)價(jià)說。

借力資本之后，公寓的后續(xù)客源擴(kuò)張應(yīng)從哪幾方面發(fā)力？自從阿里、騰訊等 以流量見長(zhǎng)的電商平臺(tái)接入租房入口后，一大批公寓品牌迅速借平臺(tái)擴(kuò)展線下業(yè)務(wù)。貝客公寓方面表示，與自帶流量的第三方平臺(tái)的合作是無法抗拒的，同時(shí)，依靠公寓自己的自媒體以及依托客戶黏性所形成的“老帶新”比例也同樣應(yīng)該被放大。作為公寓運(yùn)營(yíng)平臺(tái)來說，不能將自己的客戶引流完全寄托于第三方平臺(tái)。

“現(xiàn)在任何企業(yè)還談不上市場(chǎng)份額。集中式區(qū)域的市場(chǎng)密度相對(duì)更重要，對(duì)于絕大部分品牌公寓來說，我不建議上來就做全國(guó)。”魏子石如是說。