據(jù)新華社報道，國土資源部部長姜大明1月15日表示，我國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

1月16日早盤，以萬科為代表的部分上市房企股價低開高走。截至1月16日我國房地產(chǎn)上市公司有142家，其中127家屬于房地產(chǎn)開放類，15家屬于園區(qū)開發(fā)類。

“從縱向競爭格局來看，未來上市房企的優(yōu)勝劣汰將加劇。”申萬宏源證券研究所首席宏觀分析師李慧勇對第一財經(jīng)表示，央企、國企將住建筑用地轉化為住宅用地，這將加大對房地產(chǎn)企業(yè)服務的需求。一般企業(yè)不善于蓋房、物業(yè)管理和相關的社區(qū)管理，這就需要依靠專業(yè)的開發(fā)商和物業(yè)管理公司。具有成熟的開發(fā)經(jīng)驗、先進的管理理念的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)在未來的市場上優(yōu)勢會更加凸顯，其業(yè)務量會有較大的增加。

樓市格局未來將發(fā)生巨變，對于上市房企而言是利好亦或利空，目前市場眾說紛紜。隨著非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點開啟，樓市供應格局巨變。從長遠來看，有市場人士表示，樓市供求的關系格局、土地供求的關系格局將被改變，這或將對上市房企帶來沖擊。

從短期而言，部分市場人士表示，無論是非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，還是深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，二者提供的住宅均只租不售，對商品房交易無法形成替代效應。同時，房地產(chǎn)企業(yè)迎來市場新機遇，開啟租賃住房的商業(yè)模式。此外，隨著央企、國企將住建筑用地轉化為住宅用地，這將加大對房地產(chǎn)企業(yè)服務的需求，利好龍頭房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)上市公司優(yōu)勝劣汰將加劇。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)表示，國土部此次表態(tài)，顯示將在住宅市場的用地方面會逐漸放開集體建設用地。但是必須注意的是，當前在居住用地的放開方面，其實僅有租賃市場才有機會，其他領域其實不太可能一次性放開。而且真正對此類集體建設用地適度放寬政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城邊村。

某大型券商房地產(chǎn)首席分析師表示，這為央企、國企的存量土地使用“開了綠燈”。過去很少會提及將央企、國企的建筑用地做住宅用地。當前一些大城市在土地增量市場有限的情況下，央企、國企會對此類存量用地積極盤活。多位市場人士稱，這將對“商品房、保障房、共有產(chǎn)權房、租賃住房”四元產(chǎn)品線提供更有保障的用地內容。

據(jù)業(yè)內人士分析，從長期來看隨著多主體、多渠道住房制度的推進，我國主要依靠商品房滿足國民居住的主體供應機制將被打破，在新的住房制度下，市場會形成買房和租賃均占據(jù)主體地位的格局，這毫無疑問會影響商品房供求關系，市場對商品房的需求減少進而影響到商品房的價格，同時也能抑制炒房影響房價，進而會沖擊房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入和利潤。

更為本質的是土地供應格局的改變或將影響上市房企。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地。過去多年，我國城市商品房開發(fā)的模式一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門購得國有土地，然后進行開發(fā)并對外銷售。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，在此種制度下，一些地方土地出讓部門有意無意地調節(jié)土地供應節(jié)奏，有意無意地調節(jié)土地供應節(jié)奏，且土地出讓價格一再走高，助推房價上漲。在土地供應主體多元化后，將緩解熱點地區(qū)樓市供需緊張局勢。

“具體而言，首先宅基地房只能在村內自己交易、小產(chǎn)權房不具備交易價值，此二者均無法進駐市場進行交易，這些均對商品房交易無法形成替代效應。更為本質的是整體而言租賃始終屬于消費，買房屬于投資，這兩者之間無法實現(xiàn)直接替代效應，只有部分間接的替代效應。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)影響沖擊有限。”前述房地產(chǎn)首席分析師說。

與此同時，我國樓市新格局將對上市房地產(chǎn)商將會帶來更多機遇。嚴躍進告訴記者，當前在集體土地上建設租賃住房較少，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言會開啟一種模式——加快進軍租賃住房。

在他看來，從橫向的不同主體來看，土地開發(fā)是房地產(chǎn)的核心業(yè)務，后續(xù)進行項目開發(fā)的機會增加。但需注意的時部分土地的權屬是否明確，尤其是很多地塊若涉及諸多權屬爭議的問題或會延長此類業(yè)務的開發(fā)節(jié)奏。同時，從受益情況看，園區(qū)企業(yè)的受益機會更大，因為它們獲得了部分工業(yè)用地轉成住宅用地的機會，其土地估值也會抬升。此外這實際上也利好一些產(chǎn)業(yè)基金等，它們能夠尋找到一些新的發(fā)展機會。

第一財經(jīng) 記者 尹靖霏