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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月

下半年以來(lái)，在“房住不炒”“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等政策導(dǎo)向下，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域逐漸成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，包括房企、資本、專業(yè)機(jī)構(gòu)等，均盯上了住房租賃市場(chǎng)這塊蛋糕，紛紛跑馬圈地、加碼投資。

今年5月份正式在上海區(qū)域公司成立長(zhǎng)租公寓事業(yè)部后，12月30日，碧桂園首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目BIG+國(guó)際社區(qū)（國(guó)家會(huì)展中心店）在上海正式開(kāi)業(yè)，共有房源400套。碧桂園上海區(qū)域公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，后續(xù)還將有1500套公寓推向市場(chǎng)。

碧桂園首個(gè)長(zhǎng)租公寓

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，碧桂園首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目位于上海市青浦區(qū)華徐公路、北青公路附近的e通世界商務(wù)園區(qū)內(nèi)，規(guī)模為400套。租金方面，碧桂園上述長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目租金2700元/月起，套內(nèi)面積30平方米起，采取押一付三方式，起租期為一年，此外，租戶每月還將支付300元的服務(wù)費(fèi)，將于明年1月份陸續(xù)安排入住。

據(jù)了解，碧桂園位于該商務(wù)區(qū)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，以整租方式獲得。值得注意的是，BIG+國(guó)際社區(qū)國(guó)家會(huì)展中心店的正式開(kāi)業(yè)，也標(biāo)志著碧桂園長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的正式落地，而就在今年的5月份，碧桂園在上海成立長(zhǎng)租公寓事業(yè)部，正式宣布布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。僅用了短短7個(gè)月，碧桂園即實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓落地。

碧桂園上海區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，后續(xù)在上海還將有1500套公寓推出。

盡管碧桂園首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目正式落地，但在房企中，說(shuō)其為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的后來(lái)者并不為過(guò)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前TOP30房企中超過(guò)三分之一均涉足長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。如萬(wàn)科在2014年就推出長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品“泊寓”，至11月底，萬(wàn)科泊寓在全國(guó)已開(kāi)業(yè)規(guī)模超過(guò)8萬(wàn)間；龍湖于去年將長(zhǎng)租公寓作為4大主航道業(yè)務(wù)后，于今年3月落地首個(gè)“冠寓”項(xiàng)目，并計(jì)劃到2020年實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓租金20億元；旭輝領(lǐng)寓早前也表示將在未來(lái)5年內(nèi)運(yùn)營(yíng)20萬(wàn)間公寓，預(yù)計(jì)年底將入市2萬(wàn)間。

雖然動(dòng)作較晚，但碧桂園表示要在2020年做到100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，這一規(guī)模水平足以將目前主流開(kāi)發(fā)商甩在身后。據(jù)悉，碧桂園上述100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓中，40萬(wàn)套自主開(kāi)發(fā)，60萬(wàn)套靠創(chuàng)新模式拓展。

圖為：碧桂園首個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目BIG+國(guó)際社區(qū)（國(guó)家會(huì)展中心店） 程成攝

盈利難題與盤(pán)活自持物業(yè)

值得注意的是，盡管碧桂園表示將到2020年做到100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，但盈利難題依然待解。

龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)就曾表示，“如何能夠盈利、穩(wěn)健發(fā)展和成長(zhǎng)，大家還都在摸索。”窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝早前也曾對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表達(dá)過(guò)類似觀點(diǎn)。

“開(kāi)發(fā)商切入一線城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)不僅僅是看中巨大市場(chǎng)潛力，更是為了盤(pán)活自持物業(yè)資源。”優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。他認(rèn)為，部分城市，特別是北京、上海等一線城市的土拍政策，對(duì)自持面積都提出了要求，這是開(kāi)發(fā)企業(yè)切入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的關(guān)鍵。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年3季度末，北京、上海等城市共成交自持和租賃用地超100宗，可提供約400萬(wàn)平方米租賃住房。而一線城市中，十三五期間，北京計(jì)劃供應(yīng)土地6000公頃，其中租賃住房用地1300公頃；上海計(jì)劃供應(yīng)土地5500公頃，其中租賃住房1700公頃；廣州計(jì)劃供應(yīng)土地3200公頃，其中租賃住房825公頃。

目前碧桂園在上海的十余個(gè)項(xiàng)目中，多個(gè)項(xiàng)目在土地出讓時(shí)均對(duì)自持面積做了約定。如其于年初拿下的寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)一地塊，就規(guī)定自持建筑面積不少于80%（約3.99萬(wàn)平方米）的商業(yè)物業(yè)不少于20年；自持建筑面積不低于15%（約1.24萬(wàn)平方米）的住宅物業(yè)用于租賃。

值得注意的是，盡管盈利難題待解，但資本市場(chǎng)的政策支持不容忽視。12月26日，旭輝30億元規(guī)模的長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式權(quán)益類REITs成功獲批；12月11日，200億元規(guī)模的“飛馳-建融招商住房租賃資產(chǎn)支持票據(jù)”成功注冊(cè)；10月23日，總規(guī)模不超過(guò)50億元的保利租賃住房REITs獲上交所審議通過(guò)。而此前的10月30日，碧桂園也已與中信銀行簽約，后者將為前者在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億保障性基金。

“長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域目前雖鮮有企業(yè)能實(shí)現(xiàn)盈利，但符合政策導(dǎo)向，還有國(guó)家政策支持，正處在風(fēng)口。”易居研究院研究員賴勤告訴記者。他還認(rèn)為，隨著租購(gòu)并舉政策的不斷深化，而目前在金融方面已有支持政策，如果未來(lái)在稅收方面有扶持政策的話，長(zhǎng)租公寓租金收益率將會(huì)得到有效改善。