每經(jīng)編輯｜張明雙    

每經(jīng)記者 張明雙 每經(jīng)編輯 姚治宇

9月27日，福星股份公告，(000926，SZ)為下屬全資子公司湖北福星惠譽三眼橋置業(yè)有限公司(以下簡稱三眼橋置業(yè))提供5.3億元借款擔(dān)保，期限3年。本次擔(dān)保后，福星股份及控股(含全資)子公司累計對外擔(dān)保額度已達(dá)到最近一期經(jīng)審計的凈資產(chǎn)的151.62%，實際擔(dān)保金額占最近一期經(jīng)審計的凈資產(chǎn)的132.67%，出現(xiàn)較高的隱形財務(wù)風(fēng)險。

記者注意到，2012年福星股份通過三家全資子公司拿下武漢紅橋村三宗舊改地塊，三眼橋置業(yè)就是其中之一，該公司于2012年開始推進(jìn)項目，預(yù)計總投資49.7億元。截至2017年上半年，實際投資進(jìn)度為20.18億元，開發(fā)進(jìn)度比較緩慢。另外，受到有關(guān)政策影響，福星股份原計劃為三眼橋置業(yè)發(fā)行20億元債券，目前無下文。

實際擔(dān)保金額已超128億

根據(jù)公告，三眼橋置業(yè)向銀行借款5.3億元，福星股份全資子公司福星惠譽房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱福星惠譽)為其提供連帶擔(dān)保，福星惠譽持有三眼橋置業(yè)100%股權(quán)。

據(jù)了解，三眼橋置業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)福星股份紅橋村舊改項目部分地塊，2017年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入0元，并未開展任何銷售業(yè)務(wù)。不過福星股份認(rèn)為，此次擔(dān)保事項有利于三眼橋置業(yè)獲取現(xiàn)金流，促進(jìn)其項目順利推進(jìn)，三眼橋置業(yè)未來具有較強的盈利能力，擔(dān)保風(fēng)險可控。

值得注意的是，本次擔(dān)保后，福星股份為子公司及子公司之間的累計擔(dān)保額度為146.75億元，占最近一期經(jīng)審計的凈資產(chǎn)的151.62%，實際擔(dān)保金額為128.41億元，占最近一期經(jīng)審計的凈資產(chǎn)132.67%。

擔(dān)保比例過高意味著較高的隱性債務(wù)風(fēng)險，而監(jiān)管部門也對擔(dān)保風(fēng)險控制有嚴(yán)格的規(guī)定。證監(jiān)會規(guī)定，上市公司及其控股子公司的對外擔(dān)?？傤~,超過最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)50%以后提供的任何擔(dān)保，須經(jīng)股東大會審批。

此外，截至2016年12月31日，三眼橋置業(yè)經(jīng)審計的資產(chǎn)總額32.45元，負(fù)債總額29.39億元，負(fù)債率在90%左右。按照證監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范上市公司對外擔(dān)保行為的通知》的有關(guān)規(guī)定，上市公司為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的擔(dān)保對象提供的擔(dān)保，也需要經(jīng)股東大會審議。

不過福星股份在擔(dān)保公告中表示，本次擔(dān)保事項無需提交公司股東大會審議。因為福星股份2016年股東大會已通過議案，授權(quán)董事會為子公司以及子公司之間相互提供的擔(dān)保，包括子公司資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的情形。

針對可能存在的隱形債務(wù)風(fēng)險，記者28日致電福星股份證券部，其工作人員表示，房地產(chǎn)整個行業(yè)擔(dān)保水平都是這樣，可以看一下其他公司，還有更高的(擔(dān)保比例)。

記者隨后查閱了同樣以武漢城中村改造和項目開發(fā)為主的地產(chǎn)公司美好置業(yè)(000667，SZ)，根據(jù)7月份公告顯示，截至2017年6月30日，美好置業(yè)及控股子公司對外實際擔(dān)保余額為49.57億元，占公司最近一期經(jīng)審計(2016年12月31日)凈資產(chǎn)的比例為76.50%，并未出現(xiàn)福星股份那么高的擔(dān)保比例。

舊改項目推進(jìn)緩慢

福星股份此次擔(dān)保是為了推進(jìn)武漢紅橋村舊改項目，如果項目開發(fā)及投資效果不及時，那么公司將面臨還款壓力。而記者注意到，福星股份此次擔(dān)保融資的舊改項目進(jìn)展頗為緩慢。

據(jù)了解，福星惠譽早在2009年已經(jīng)簽署了相關(guān)協(xié)議合作建設(shè)紅橋村舊改項目，2012年底，福星惠譽通過三家全資子公司金橋置業(yè)、后湖置業(yè)、三眼橋置業(yè)拿下紅橋村三宗地塊，項目建設(shè)總規(guī)模171萬平方米。隨后，福星惠譽通過三家子公司開始了紅橋村舊改項目的開發(fā)。

如今數(shù)年過去，投資進(jìn)度卻比較緩慢，尤其是三眼橋置業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)的地塊，體量最大但進(jìn)展最慢。2017年半年報顯示，三眼橋置業(yè)負(fù)責(zé)的項目預(yù)計總投資49.7億元，實際投資金額20.18億元，投資進(jìn)展僅40.6%。

“現(xiàn)在拿到土地證了，(三眼橋置業(yè)負(fù)責(zé)的)K2、K3地塊地面基礎(chǔ)打得差不多了，現(xiàn)在準(zhǔn)備往上面蓋。”該工作人員表示，一般舊改項目需要三五年將土地平整。

另外，紅橋村項目地塊被城市主干道、次干道分割比較厲害，使得各地塊開發(fā)進(jìn)度不一。記者27日實地走訪福星惠譽紅橋城(紅橋村舊改項目)，位于武漢新榮汽車站附近一宗地塊已經(jīng)開發(fā)完畢，部分住戶于今年6月份交房入住，不過該地塊由子公司金橋置業(yè)開發(fā)。紅橋城營銷人員告訴記者，公司K2地塊(三眼橋置業(yè)負(fù)責(zé))在后湖大道、東勤佳苑一帶，具體位置他們也不清楚。

記者按照營銷人員的描述前往該地，有多個地產(chǎn)項目正在開工，還有城中村正在拆遷，不過由于給排水工程、道路維修及汽車店施工等工程阻塞道路，記者無法接近所有項目，沒有發(fā)現(xiàn)紅橋村K2地塊工地。

與福星股份緩慢開發(fā)不同，美好置業(yè)2014年拿下長豐村5宗地塊后，分別引進(jìn)華潤置地、藍(lán)光、新城地產(chǎn)等公司做二級開發(fā)，使長豐村舊改項目推進(jìn)迅速，目前已有多個樓盤進(jìn)入銷售，而紅橋村舊改僅有一個樓盤銷售。

上述工作人員表示，(美好置業(yè))周轉(zhuǎn)比較快，主要是賣地，公司相對來說穩(wěn)定一點，做自有開發(fā)，這幾年會好一點。。

20億元債券發(fā)行尚無下文

記者注意到，2016年后紅橋村項目投資進(jìn)度明顯加快，融資需求也越來越強烈。以此次借款的三眼橋置業(yè)為例，福星股份已經(jīng)數(shù)次助其融資了。

2017年1月份，福星股份公告稱，三眼橋置業(yè)擬申請非公開發(fā)行規(guī)模不超過(含)20億元，期限為5年的福星惠譽紅橋村A包片區(qū)棚戶區(qū)改造項目收益?zhèn)?，促進(jìn)城中村改造項目快速開發(fā)。

不過這次發(fā)債融資并不順利，恐怕會不了了之。

上述工作人員告訴記者，目前還沒有收到(20億元債券)進(jìn)度，債券也還沒有正式發(fā)，今年房地產(chǎn)管控很嚴(yán)，債券市場受到政策影響比較大。

另外，今年8月份，福星股份發(fā)布增發(fā)方案，其中為紅橋城K2項目募集資金6.8億元，該項目擬通過三眼橋置業(yè)實施。目前，增發(fā)方案還需提交股東大會審議。

計劃融資20億元，但目前只有5.3億元借款，三眼橋置業(yè)開發(fā)的項目會不會有資金缺口?上述工作人員表示，公司方面現(xiàn)金流還是比較多的，能夠保證項目順利開發(fā)。