嚴(yán)厲的調(diào)控政策，讓深圳樓市逐漸趨向平穩(wěn)。不過(guò)，一些購(gòu)房者對(duì)深圳住房?jī)r(jià)格卻有些“疑惑”：到底是真跌還是“假摔”？這或許就是樓市各方博弈進(jìn)入白熱化的表現(xiàn)。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)日前公布了6月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，深圳6月新建商品住宅成交均價(jià)為每平方米54492元。至此，深圳新房均價(jià)自去年10月以來(lái)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下降。與新房市場(chǎng)不同，據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，今年上半年深圳二手住宅成交價(jià)格為每平方米56156元，維持去年平均水平，成交總價(jià)中位數(shù)為354萬(wàn)元。

其實(shí)，新房成交均價(jià)會(huì)受到預(yù)售價(jià)格管控和成交結(jié)構(gòu)的影響，“九連跌”在購(gòu)房者看來(lái)并沒(méi)有明顯感覺(jué)。與此同時(shí)，今年上半年深圳新房與二手房住宅成交量同比減少超過(guò)五成。受到調(diào)控政策發(fā)威的影響，市場(chǎng)供需兩端瞬間取得了一種相對(duì)平衡的狀態(tài)，買(mǎi)房的人少了，價(jià)格就呈現(xiàn)“穩(wěn)中有跌”狀態(tài)，但以此說(shuō)深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌也并不全面。

記者在走訪南山前海片區(qū)、福田福田南片區(qū)以及羅湖筍崗片區(qū)發(fā)現(xiàn)，一些業(yè)主迫于自身壓力選擇降價(jià)拋盤(pán)，但一些業(yè)主寧可不賣也不愿降價(jià)。上述片區(qū)的多位中介和購(gòu)房者告訴記者，整體來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯松動(dòng)，“降價(jià)”也只是個(gè)別案例。

當(dāng)前，市場(chǎng)觀望氣氛較濃，買(mǎi)賣雙方處于博弈狀態(tài)，投資客也似乎在“自我博弈”。中原地產(chǎn)表示，上半年在政策引導(dǎo)下，深圳二手房自住占比上升為74.4%，比去年全年的73.7%有明顯上升，有投資意向的購(gòu)房者比重下降至25.6%，也說(shuō)明了炒房客在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)方面出現(xiàn)了分歧。

在房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的背景下，租金回報(bào)率也再次成為投資客心中的“標(biāo)準(zhǔn)”?，F(xiàn)在，不少投資客只能通過(guò)“以租代售”的方式來(lái)減輕房貸壓力，深圳租賃市場(chǎng)房源明顯增加。美聯(lián)物業(yè)表示，部分片區(qū)租賃市場(chǎng)甚至形成供過(guò)于求的局面。從美聯(lián)物業(yè)（深圳）藍(lán)籌住宅租金指數(shù)走勢(shì)圖來(lái)看，自去年3月份開(kāi)始，全市租金均價(jià)基本維持在每月每平方米74元至77元之間，住宅租金回報(bào)率持續(xù)走平，僅為1.74%左右。

成交量大幅減少，一些市場(chǎng)參與者也在博弈，目的就在于刺激成交。最近，記者經(jīng)常收到中介人員推銷的低首付甚至零首付房源，據(jù)了解，目前在深圳，羅湖、寶安、龍崗的很多片區(qū)房子，仍然可以做到高評(píng)高貸，尤其是一些贈(zèng)送面積大，或者上世紀(jì)90年代的老房子，評(píng)估價(jià)更高。

記者隨房產(chǎn)中介到羅湖布心片區(qū)一個(gè)名叫青橙時(shí)代的小區(qū)，中介人員介紹一套接近38平方米的兩房戶型，銀行評(píng)估價(jià)可以做到240萬(wàn)元，但實(shí)際售價(jià)為210萬(wàn)元。記者表示對(duì)銀行房貸有所收緊，折扣利率慢慢在提高，此時(shí)能否高評(píng)高貸有所擔(dān)心，但中介人員似乎很有“信心”，甚至表示有房源可以做到“零首付”，但需要購(gòu)房者滿足5年社?；蛘呱顟?、名下無(wú)房、負(fù)債不超過(guò)20萬(wàn)、征信良好等條件。

在嚴(yán)厲調(diào)控下，面對(duì)這樣的房源，一些投資客似乎仍然選擇鋌而走險(xiǎn)，加杠桿與銀行“對(duì)賭”。

對(duì)于今年下半年樓市走向，第一太平戴維斯認(rèn)為，深圳住宅市場(chǎng)調(diào)控效果顯著，一手住宅成交均價(jià)有輕微回落趨勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)格短期內(nèi)將維持相對(duì)穩(wěn)定。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，目前熱點(diǎn)城市調(diào)控政策整體進(jìn)入平穩(wěn)期，打補(bǔ)丁式調(diào)控仍將在各地出現(xiàn)，其中“限售”是各地打補(bǔ)丁調(diào)控政策的重點(diǎn)。6月熱點(diǎn)城市商品住宅，尤其二手住宅成交量普遍降溫，投資客離場(chǎng)的跡象明顯，房屋正逐漸回歸居住屬性，未來(lái)整體價(jià)格下行調(diào)整的可能性較大。

證券時(shí)報(bào)記者 吳家明