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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 每經(jīng)編輯 宋思艱

6月6日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢國(guó)家企業(yè)信用信息系統(tǒng)獲悉，青島中潤(rùn)德汽車貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱中潤(rùn)德汽貿(mào)）在上月底完成股權(quán)變更，恒大地產(chǎn)收購(gòu)原屬于招商蛇口所持的51%股權(quán)，認(rèn)繳出資額1346.4萬(wàn)元。

這意味著恒大曲線獲得了青島市城陽(yáng)區(qū)招商LAVIE公社項(xiàng)目部分權(quán)益，這是繼恒大拿下墨麥爾文藝墅、龍瑞島項(xiàng)目后，今年在青島市場(chǎng)收購(gòu)的第三個(gè)項(xiàng)目。

除恒大外，近期綠地、中駿、新城控股、北京城建等房企紛紛選擇通過(guò)收購(gòu)曲線進(jìn)入青島樓市或加持項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

銳理數(shù)據(jù)青島公司總經(jīng)理馬光明對(duì)記者表示表示，“一級(jí)市場(chǎng)獲取土地的難度很大，想重點(diǎn)布局青島市場(chǎng)的房企，像恒大、融創(chuàng)、新城控股等，在二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)是企業(yè)擴(kuò)張規(guī)模的正常方式。”

巨額增資提升恒大并購(gòu)底氣

公開信息顯示，上述招商LAVIE公社項(xiàng)目總占地32萬(wàn)平方米，規(guī)劃總體量30萬(wàn)平方米，為商業(yè)用地，涵蓋商業(yè)、辦公及公寓等業(yè)態(tài)。項(xiàng)目地塊由中潤(rùn)德汽貿(mào)全資子公司青島中潤(rùn)德置業(yè)于2010年競(jìng)得。2011年底，彼時(shí)的招商局地產(chǎn)（后更名為招商蛇口）通過(guò)收購(gòu)中潤(rùn)德汽貿(mào)51%股權(quán)，間接獲取該地塊權(quán)益。

招商蛇口2016年報(bào)顯示，至2016年底，上述項(xiàng)目已竣工13.73萬(wàn)平方米，年度簽約面積0.74萬(wàn)平方米。此外，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前，該項(xiàng)目已售面積5.27萬(wàn)平方米，可售面積3.24萬(wàn)平方米。

通過(guò)此次收購(gòu)，恒大將獲得約16萬(wàn)平方米的開發(fā)體量，以及3.24萬(wàn)平方米的存貨?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查詢第三方平臺(tái)得知，目前，該項(xiàng)目在售均價(jià)為8500元/平方米～12000元/平方米，

值得注意的是，此前的6月1日，恒大曾發(fā)布公告稱，繼引入第一輪8家戰(zhàn)略投資者后，又成功引入第二輪13家戰(zhàn)略投資者，21家戰(zhàn)略投資者共向恒大投資700億元已到賬，占恒大地產(chǎn)于增資完成后經(jīng)擴(kuò)大股權(quán)的26.12%，至此，恒大地產(chǎn)的估值達(dá)到2680億元。

5月24日，恒大還曾以54.25億元收購(gòu)深圳控股位于廣東佛山、江蘇泰州的4個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。恒大目前已贖回805.6億元永續(xù)債，并計(jì)劃于6月底前贖回余下的288億元永續(xù)債。

拿地面臨多重困境

青島于年初成功躋身“國(guó)家中心城市”俱樂(lè)部，被業(yè)內(nèi)視為引領(lǐng)華東地區(qū)發(fā)展的新增長(zhǎng)極。

4月6日，住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)文，要求堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況后，青島在多幅土地的出讓中抬高了準(zhǔn)入門檻。在嚴(yán)苛的競(jìng)拍條件下，最終高新區(qū)5宗地被海爾地產(chǎn)8.46億元摘得，而黃島區(qū)6宗地被海信地產(chǎn)以3.96億元的底價(jià)摘得。

“準(zhǔn)入門檻都很高，目的很明顯，就是要控制土地市場(chǎng)的瘋狂。”馬光明表示，各地結(jié)合產(chǎn)業(yè)等實(shí)際，對(duì)拿地企業(yè)資格進(jìn)行各種限制將是大勢(shì)所趨。

土拍市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻的抬高迫使部分房企發(fā)力二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)項(xiàng)目收并購(gòu)曲線進(jìn)入青島市場(chǎng)或增加土地儲(chǔ)備。5月23日，新城控股、北京城建聯(lián)合體以15.1億元競(jìng)得一地產(chǎn)公司100%股權(quán)；4月25日，中駿置業(yè)以10.3億元競(jìng)得一地產(chǎn)公司100%股權(quán)。

馬光明告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一級(jí)市場(chǎng)獲取土地的難度很大，要重點(diǎn)布局青島市場(chǎng)的房企，像恒大、融創(chuàng)、新城控股等，在二級(jí)市場(chǎng)并購(gòu)是其擴(kuò)張規(guī)模的正常方式。