每經(jīng)記者  魏瓊   每經(jīng)編輯 湯亞文

繼去年深圳推出首宗試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊后，廣東省明文規(guī)定鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，成為全國(guó)首個(gè)發(fā)文鼓勵(lì)現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的省份。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)分析指出，鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度是政府基于通過(guò)資金端來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，在先行調(diào)控下，現(xiàn)售、預(yù)售制度結(jié)合可能會(huì)是未來(lái)發(fā)展新方式。

鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度

5月26日，廣東省人民政府發(fā)布《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》的通知，對(duì)防范金融和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)做出了明確指示，強(qiáng)調(diào)因城施策，密切監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，嚴(yán)禁各類(lèi)加杠桿金融產(chǎn)品用于購(gòu)房首付款，同時(shí)提出鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

目前，中國(guó)售賣(mài)的大部分房屋為“期房”，房屋預(yù)售制度是目前房地產(chǎn)行業(yè)主流的銷(xiāo)售方式。

據(jù)了解，預(yù)售制度是從香港引進(jìn)的。1953年，霍英東在香港推行預(yù)售“樓花”的銷(xiāo)售方式，90年代，這一制度經(jīng)深圳引進(jìn)內(nèi)地，到1994年頒布《城市房地產(chǎn)管理法》確立了預(yù)售許可制度的合法地位。

對(duì)于預(yù)售制度，廣州規(guī)定開(kāi)發(fā)商預(yù)售房屋需取得預(yù)售證，并且在取得預(yù)售證后的10日內(nèi)必須公開(kāi)發(fā)售。

預(yù)售制度有利于開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，更快的滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，在受到市場(chǎng)歡迎的同時(shí)，發(fā)展成了目前市場(chǎng)普遍采用的一種售樓方式。

隨著市場(chǎng)不斷發(fā)展，預(yù)售制度的弊端漸漸暴露。2016年深圳率先在龍華一宗地塊試點(diǎn)現(xiàn)售，引發(fā)了市場(chǎng)極大的關(guān)注。今日，廣東省成為國(guó)內(nèi)首個(gè)鼓勵(lì)現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的省份。

知名房地產(chǎn)專(zhuān)家龍斌認(rèn)為鼓勵(lì)推行預(yù)售制度，是為市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展建立的長(zhǎng)效機(jī)制。目前市場(chǎng)具備現(xiàn)房銷(xiāo)售的條件，當(dāng)然，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金提出更高要求，購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)減少，當(dāng)然在一定時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)的供應(yīng)量會(huì)響應(yīng)的減少。

劉策接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)分析認(rèn)為，站在政府角度，現(xiàn)房銷(xiāo)售主要是基于通過(guò)資金端來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，則會(huì)對(duì)資金鏈造成很大的影響，提高財(cái)務(wù)成本，反過(guò)來(lái)對(duì)售價(jià)要求相對(duì)更高，也會(huì)深度影響原先依賴(lài)杠桿的快周轉(zhuǎn)模式。這將會(huì)影響開(kāi)發(fā)商供貨意愿和能力，對(duì)平衡供需結(jié)構(gòu)不利，房?jī)r(jià)上漲壓力也會(huì)加大。

倒逼行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

事實(shí)上，當(dāng)前國(guó)內(nèi)越來(lái)越多的項(xiàng)目在試行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

拍地新規(guī)中設(shè)定新玩法，要求競(jìng)自持面積以及自持年限，杭州土地出讓規(guī)則提及，溢價(jià)率達(dá)到50%，必須現(xiàn)房銷(xiāo)售；廣州、佛山等地土地出讓競(jìng)自持面積成標(biāo)配。

河北省保定市出臺(tái)最嚴(yán)限售制度，規(guī)定部分地塊取得不動(dòng)產(chǎn)證10年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài)。隨后珠海跟進(jìn)這一制度，掛牌3幅住宅地塊給出“10年限售”的規(guī)定，多幅出讓的商業(yè)用地要求競(jìng)得企業(yè)自持10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷(xiāo)售。

越來(lái)越多的項(xiàng)目開(kāi)始試點(diǎn)現(xiàn)售制度，當(dāng)前主流預(yù)售制度是否會(huì)退出歷史舞臺(tái)？

劉策表示目前國(guó)外主流確實(shí)是現(xiàn)售，這樣更有利于保障購(gòu)房者權(quán)益，提升房屋質(zhì)量。但在中國(guó)深層次土地財(cái)政背景等因素的作用下，預(yù)售制度作為目前市場(chǎng)主流的供應(yīng)方式，短期內(nèi)也難以全部退出歷史舞臺(tái)，但在調(diào)控下，現(xiàn)售預(yù)售結(jié)合可能會(huì)是新趨勢(shì)。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，短期來(lái)看，預(yù)售制度很難完全取消，特別是對(duì)中小城市的中小房企來(lái)說(shuō)，沒(méi)有定金、預(yù)付款以及按揭貸款，開(kāi)發(fā)資金就會(huì)承壓；中期來(lái)看，現(xiàn)有項(xiàng)目仍是保留預(yù)售，新拍賣(mài)土地可以嘗試現(xiàn)房銷(xiāo)售，大城市可以先試行，中小城市可以延遲試行；長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)售制度遲早要退出歷史舞臺(tái)。

預(yù)售制度的改變將帶來(lái)行業(yè)發(fā)展格局的改變，伴隨現(xiàn)房銷(xiāo)售制度帶來(lái)房地產(chǎn)回款速度減慢。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)中小房企的資金實(shí)力是極大的挑戰(zhàn)，也意味著將加快中小房企出局的速度。對(duì)于大房企也會(huì)帶來(lái)資金壓力，但對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售的抗性不會(huì)很大，加上現(xiàn)房銷(xiāo)售可以擠出中小房企，讓出市場(chǎng)空間，對(duì)大房企反而更有利。

劉策認(rèn)為，實(shí)行裝配式建筑工藝以及采取高周轉(zhuǎn)模式的企業(yè)將獲得更加有利的競(jìng)爭(zhēng)地位。