每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍

2015年，YOU+國(guó)際青年公寓因媒體曝出僅5分鐘就打動(dòng)了“科技大腕”雷軍砸下1億元資金而廣受關(guān)注。

2016年初，住建部首次發(fā)文明確鼓勵(lì)發(fā)展專(zhuān)業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)等利好措施，到年中，國(guó)務(wù)院也發(fā)文借鼓勵(lì)住房租賃發(fā)展降低樓市高庫(kù)存等，一系列利好政策向長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)襲來(lái)。

YOU+作為最早起步于廣州的長(zhǎng)租公寓先鋒，隨著行業(yè)迅速壯大，潛在的問(wèn)題也隨之而來(lái)。近日，YOU+國(guó)際青年公寓創(chuàng)始人劉洋接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專(zhuān)訪(fǎng)，深入剖析了行業(yè)亟待破解的難題。

長(zhǎng)租公寓發(fā)展應(yīng)開(kāi)放物業(yè)

長(zhǎng)租公寓作為房地產(chǎn)行業(yè)的“青年才俊”享受著存量房和租賃市場(chǎng)發(fā)展的雙重利好。這個(gè)曾經(jīng)鮮有人問(wèn)津的行業(yè)，如今已成為資本和各行業(yè)追捧的“香餑餑”。

以YOU+國(guó)際青年公寓為例，從成立至今歷經(jīng)5年多的發(fā)展，YOU+已實(shí)現(xiàn)全國(guó)化擴(kuò)張，布局10個(gè)城市25個(gè)社區(qū)，大本營(yíng)廣州的項(xiàng)目4~5年能夠回本。

近年來(lái)，房地產(chǎn)巨頭也紛紛涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，比如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、萬(wàn)達(dá)文旅公寓等如雨后春般不斷涌向市場(chǎng)。

劉洋說(shuō)，YOU+更傾向于人，希望做強(qiáng)品牌，開(kāi)發(fā)商更傾向于物業(yè)。在經(jīng)營(yíng)理念方面，YOU+愿為房地產(chǎn)和其他長(zhǎng)租公寓品牌公寓做“蛋糕上的奶油”，推出2.0版本產(chǎn)品模式，選擇合適物業(yè)與開(kāi)發(fā)商合作，輸出品牌與運(yùn)營(yíng)，不與其爭(zhēng)利。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)從來(lái)不是一家獨(dú)大，更多競(jìng)爭(zhēng)會(huì)帶來(lái)行業(yè)發(fā)展成熟，帶來(lái)更多資本和人才，形成良性循環(huán)。

隨著國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓蓬勃發(fā)展，行業(yè)卻處于野蠻生長(zhǎng)階段，一些制約行業(yè)前行的問(wèn)題也不斷暴露出來(lái)。

劉洋表示，長(zhǎng)租公寓想長(zhǎng)足發(fā)展，首先應(yīng)開(kāi)放物業(yè)屬性，開(kāi)放更多物業(yè)。尤其是明確可以涉足的物業(yè)邊緣，哪些土地性質(zhì)的物業(yè)可以經(jīng)營(yíng)，改變當(dāng)前市場(chǎng)法律空缺等。

當(dāng)前，市場(chǎng)上一部分物業(yè)掌握在地方政府手中，與長(zhǎng)租公寓合租時(shí)簽訂的是3~5年的合同，過(guò)后需要續(xù)簽合同。但有些長(zhǎng)租公寓回本需要更長(zhǎng)的時(shí)間。承接政府物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)椴恢篮贤跐M(mǎn)之后會(huì)開(kāi)出什么條件，投入資金的回報(bào)得不到保證。

“YOU+與政府之間保持較為緊密的合作，承接部分政府人才公寓的運(yùn)營(yíng)，給予YOU+費(fèi)用優(yōu)惠，與政府合作項(xiàng)目目前占比達(dá)到項(xiàng)目總數(shù)的20%左右。以杭州項(xiàng)目為例，可享受幾年租金減免的優(yōu)惠。”劉洋透露說(shuō)。

租售比落差阻礙資產(chǎn)證券化

從2015年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的利好政策相繼出臺(tái)。在劉洋看來(lái)，近期廣東省出臺(tái)“商改住”政策，在這一利好下，商業(yè)用水用電變成民水民電收費(fèi)，平均每個(gè)住戶(hù)每月節(jié)省300元開(kāi)支。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化將迎來(lái)爆發(fā)式發(fā)展。劉洋表示，長(zhǎng)租公寓是輕資產(chǎn)、重資金的行業(yè)，很多長(zhǎng)租公寓早前融資的錢(qián)都燒光了，需要尋求更便宜的融資渠道。

劉洋說(shuō)，現(xiàn)在是租賃市場(chǎng)崛起的時(shí)候，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流以及利潤(rùn)收益情況良好的長(zhǎng)租公寓，進(jìn)行資產(chǎn)證券化是必然的。

需要注意的是，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)較大的租售比差異則成為資產(chǎn)證券化的“攔路虎”。要解決這一問(wèn)題，劉洋認(rèn)為需要從降低物業(yè)的售價(jià)，提升公寓租金雙管齊下。

提升租戶(hù)的租金承受能力有賴(lài)于收入水平的提升，而“商改住”利好政策為長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化撕開(kāi)了一道口子。

當(dāng)前，民用住宅售價(jià)高，需要找到更便宜的可替代物業(yè)，例如，商業(yè)物業(yè)的售價(jià)更低，售價(jià)和租金差沒(méi)那么大；同時(shí)盤(pán)活一些經(jīng)營(yíng)和收益不佳的商業(yè)物業(yè)，降低商業(yè)物業(yè)庫(kù)存。劉洋表示，“商改住”政策的出臺(tái)推動(dòng)了長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化的發(fā)展，去尋找更多的替代物業(yè)。