每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 隋丕寧    

編者按

【 珠三角既是改革開放的前沿，也是房地產(chǎn)崛起的策源地。從最初的萬科，到后來的“萬保招金”，再到“華南五虎”，都在中國房地產(chǎn)的江湖中書寫了濃墨重彩的一筆。如今，中國地產(chǎn)江湖派系林立，急劇擴張中的房企要想全國化，除了長三角，進軍珠三角也是必選項。

本期房產(chǎn)周刊，《每日經(jīng)濟新聞》記者重返中國房地產(chǎn)市場的“策源地”，以招商蛇口、富力地產(chǎn)、中國奧園為案例，從區(qū)域格局，到派系攪局，再到迭代升級等進一步挖掘房地產(chǎn)市場“向上的力量”?！?/p>

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 隋丕寧

2016年，恒大、萬科、碧桂園皆晉升3000億元銷售規(guī)模房企，三家巨頭重兵布局大本營珠三角，加速全國布局的融創(chuàng)、泰禾、陽光城等通過收購等多元手段拿到珠三角的入場券，本土豪強時代地產(chǎn)、方圓地產(chǎn)、鴻榮源、佳兆業(yè)等深耕區(qū)域，成為樓市格局中不能忽視的力量。

“以廣深為雙核的珠三角經(jīng)濟活力強勁，給市場長期看好的底氣，大房企重兵布局于此，區(qū)域銷售業(yè)績直接影響到排名。”明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認為，珠三角區(qū)域的準入門檻被快速拔高，但市場化程度高的特性也為進入者提供多種通道。

●加倉：三大巨頭重兵布局珠三角

在人口趨勢的研究方面，萬科一直走在業(yè)界的前面。萬科集團高級副總裁、廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀文曾經(jīng)表示，過去5~10年的發(fā)展，人口和產(chǎn)業(yè)的改變導(dǎo)致珠三角變成與大東京、大倫敦類似的大都市，所以房企布局不能取決于單個城市發(fā)展，應(yīng)該討論它們在整個都市圈結(jié)構(gòu)中的機會。

在都市圈或都市帶時代，這一趨勢正在以可見的速度推進。隨著區(qū)域內(nèi)部人口大規(guī)模向珠江口流動，廣州、深圳承載能力不足導(dǎo)致購買力向周邊城市轉(zhuǎn)移，核心城市的產(chǎn)業(yè)升級與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也同步啟動，都市圈各城市都在動態(tài)平衡中找尋自身定位。

人口與產(chǎn)業(yè)的高頻流動顯示著經(jīng)濟的活力，這是房地產(chǎn)行業(yè)長足發(fā)展的基石，全國布局的房企急于在此擴充版圖。2016年銷售業(yè)績達千億以上的房企共有12家，除綠城中國外，其余11家房企已進軍“大深圳”。其中，7家房企在深圳、惠州及東莞均有項目。

從珠三角出發(fā)的3000億元巨頭恒大、碧桂園在其中重兵布局。自2015年收購新世界惠州項目以來，恒大不斷增加在惠州的土儲。而惠州之前，其早已在深圳、東莞落子，“大深圳”布局成型。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，6年時間，恒大在深莞惠布局的項目超過40個，碧桂園8年時間里布局超過50個項目，兩者的項目總數(shù)加起來約有100個，相當(dāng)于今年深圳新房預(yù)計入市的新盤數(shù)目。目前，恒大在“深莞惠”的土儲已達2095.3萬平方米，碧桂園的土儲達到4195.9萬平方米，位居前列。

萬科歷來推崇“軌道＋物業(yè)”模式，華潤轉(zhuǎn)讓萬科股票給深圳地鐵也將萬科與深鐵綁在一起。萬科研究指出，未來按照TOD模式大規(guī)模發(fā)展軌道交通的城市帶里面，以深圳為核心的“深莞惠”，是最重要的一個地區(qū)。

2016年6月12日，萬科與深圳地鐵簽署合作協(xié)議。簽署合作備忘錄還包括東莞實業(yè)投資控股集團、重慶城市交通開發(fā)投資集團、中軌集團等。從深圳地鐵四期規(guī)劃看，其中14號線將連接惠州，因此深圳地鐵參照東莞合作模式進入惠州的可能性也很大。

萬科高級副總裁譚華杰就表示，房地產(chǎn)企業(yè)抓住了軌道交通，就抓住了未來。要抓住軌道交通，最重要的就是抓住深圳，或者是以深圳為核心的“深莞惠”都市圈。

●入場：新進入者通過并購拿地

珠三角成為房企鏖戰(zhàn)主戰(zhàn)場，意味著準入門檻越來越高。在傳統(tǒng)“招拍掛”方式拿地難度和成本高企的當(dāng)前，新進入者開始通過其他方式爭奪入場券，“曲線入市”這種做法或?qū)⒏喑霈F(xiàn)。

2016年5月19日，融創(chuàng)中國以43.94億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地7個項目公司的所有股權(quán)。通過此次交易，融創(chuàng)中國獲得了深圳及惠州的項目。同年5月初，融創(chuàng)聯(lián)合合景泰富地產(chǎn)以30.95億元競得廣州增城朱村兩塊地，曲線進入廣州市場。

1月4日，融創(chuàng)在廣深區(qū)域的品牌發(fā)布會上透露，其完成廣深區(qū)域的初步布局。融創(chuàng)方面表示，珠三角區(qū)域作為公司未來發(fā)展的重中之重，成為融創(chuàng)全國布局的第六大區(qū)域。截至1月4日，融創(chuàng)在廣州、深圳、佛山、東莞等珠三角8個城市布局的項目達到20個。廣州市場在去年5月份首次拿地破冰之后，儲備項目3個，分別在增城朱村以及老城區(qū)海珠。增城兩個住宅項目都將于今年開售，預(yù)計在第三季度入市。

閩系房企陽光城低調(diào)潛行，通過數(shù)起收購擴大在華南版圖。1月24日，陽光城公告宣布31.8億元收購漢國置業(yè)旗下廣州天河區(qū)兩宗宅地。去年7月3日、7月15日以及8月9日，陽光城分別以11.03億元、12.67億元和3.66億元收購南沙的廣州廣晟海韻房地產(chǎn)有限公司49%股權(quán)、廣州南沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)太古房地產(chǎn)有限公司90%股權(quán)、廣州南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)逸濤雅苑房地產(chǎn)有限公司90%權(quán)益。

通過數(shù)次并購，陽光城不僅實現(xiàn)了進入廣州的目標(biāo)，并且在這個城市累計持有土地面積超過70萬平方米。

中信建投的研報預(yù)測，陽光城會繼續(xù)加大股權(quán)拿地模式的運作，以期進一步打開深圳等一線市場，“在一二線城市土地成本居高不下的環(huán)境下，以非市場化途徑獲取高性價比土地的能力是在未來競爭中占領(lǐng)高地的一大助力。”

另一家閩系房企泰禾在2016年“高舉高打”，繼續(xù)加強一線城市布局，除京津冀、長三角外，還形成了以深圳為中心的珠三角布局。

據(jù)記者統(tǒng)計，僅在深圳坪山、佛山、珠海、東莞，泰禾獲取的土地便花費過百億元。2016年末，泰禾又進入惠州，以3.518億元拍下巽寮濱海旅游度假區(qū)赤砂村地段。

國泰君安分析師劉斐凡表示，行業(yè)集中度的提升有助于新進房企擴大在華南的布局。他認為，一些開發(fā)、營銷能力不足的房企項目只能被實力雄厚的大公司收購，一些中小企業(yè)由于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移或者資金壓力大等原因轉(zhuǎn)讓地塊，也給尋地的房企提供了機會，2017年，在珠三角樓市中的股權(quán)收購會更加普遍。

●舊改：一個彎道超車的機會

無論是外來大鱷還是本土豪強，擴大廣深布局不得不面對土地供應(yīng)緊缺的困局，城市更新將是主動或者被動的選擇。一線城市本身的產(chǎn)業(yè)升級、區(qū)域結(jié)構(gòu)變化、人口組成更新、個體需求變化，都要求城市持續(xù)更新，這些將給片區(qū)物業(yè)的改造帶來投資機會。

在新增土地供應(yīng)緊張的情況下，城市舊改成為土地供應(yīng)的主力軍。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年深圳全市新增土地供應(yīng)面積580.7萬平方米，其中舊改面積達到330.7萬平方米，占比高達56.9%。

根據(jù)深圳發(fā)布的《城市更新“十三五”規(guī)劃》要求，在此規(guī)劃期內(nèi)，全市要爭取完成各類城市更新用地規(guī)模30平方公里；完成100個舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新、100個城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項目。據(jù)此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規(guī)模在數(shù)萬億。

這一未來主戰(zhàn)場已經(jīng)引得多方搶食，深圳本土開發(fā)商如佳兆業(yè)、招商蛇口、華僑城、萬科以及外來開發(fā)商恒大、碧桂園等，均在加碼進入舊改領(lǐng)域，彼此之間競爭激烈。舊改項目將成為這些開發(fā)商的重要收入和利潤來源。

2016年12月26日，恒大簽約灣廈城市更新項目。其同時透露，目前公司已在深圳擁有房地產(chǎn)開發(fā)項目32個，其中6個位于南山，在深圳全部項目開發(fā)后預(yù)估總貨值約6000億元。

恒大動作迅猛，深圳本土開發(fā)商也不甘落后。目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲備上千萬平方米的開發(fā)商，至少有華潤、佳兆業(yè)、華僑城、招商蛇口這四家。

佳兆業(yè)是深圳本土專注城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年初，佳兆業(yè)組建了全國第一家專業(yè)城市更新公司——佳兆業(yè)置業(yè)公司。據(jù)了解，佳兆業(yè)的城市更新項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區(qū)域。

受限于土地資源稀缺，萬科也在深圳發(fā)力舊改項目，布局了作為深圳總部的皇崗三星理光廠房地塊、福田車公廟捷榮創(chuàng)富廠區(qū)城市更新單元、留仙洞萬科云城、南山漁一村、南苑新村等舊改項目。

隨著深圳市區(qū)住宅用地緊缺，工改工項目受到開發(fā)商的青睞，深圳萬科亦有涉獵。緊鄰福田市區(qū)的、原關(guān)外的坂田萬科夢工場地塊和萬威空調(diào)廠地塊分別被暫時做成面對公眾的集團營銷展廳和星火online創(chuàng)意生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，未來也做成工改工項目進入市場銷售。

劉策表示，珠三角地區(qū)市場化程度較高，即使像舊改這樣的領(lǐng)域也不會設(shè)地域門檻；隨著存量資產(chǎn)時代的到來，在這個領(lǐng)域的布局快慢將成為影響未來市場格局的變數(shù)，不排除踩中節(jié)奏的企業(yè)實現(xiàn)彎道超車。

中國奧園

“粵派新銳”中國奧園：超六成土地在一二線 重點錘煉大項目

每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 隋丕寧

2016年，中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步提升，房企規(guī)模強者愈強。隨著樓市調(diào)控加碼，市場出現(xiàn)一些調(diào)整。如何在嚴峻的市場形勢面前取得更高增長，考驗著每一家參與主體的綜合競爭能力。

隨著行業(yè)集中度的提升，搶占市場份額成為房企較量的一大目標(biāo)。在各派房企林立的華南區(qū)域市場，本地實力派與“過江龍”之間的較量在所難免。

作為“粵派新銳”，中國奧園2016年交出了一份不錯的成績單。奧園集團主席郭梓文表示，2017年要真正實現(xiàn)大跨越，必須重點錘煉超大規(guī)模項目，對有經(jīng)營管理能力的團隊、重點區(qū)域進行投資。

4年業(yè)績增長近4倍

恰逢中國奧園成立20周年，2016年奧園交出了一份不錯的成績單。數(shù)據(jù)顯示，中國奧園2016年實現(xiàn)合同銷售金額256億元，同比增長69%，較2012年的52.2億元增長近4倍，完成全年銷售目標(biāo)的151%。

克而瑞發(fā)布的房地產(chǎn)銷售榜單顯示，2016年奧園銷售金額排名第65位，較2015年的第68名上升3位，2017年1月最新排名則升至52名。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理近幾年中國奧園年報發(fā)現(xiàn)，自2013年奧園銷售金額首次突破百億大關(guān)以來，一路保持快速增長。2012年至2016年，奧園銷售金額分別為52.5億元、100.38億元、122.2 億元、151.7億元、256億元。其中，2016年有7個項目年銷售金額突破10億元。

白銀時代的房企規(guī)模爭奪日趨激烈，未來行業(yè)的集中度將進一步提升，一路追求穩(wěn)健發(fā)展的奧園在粵派房企中逐漸凸顯規(guī)模優(yōu)勢，呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢。

2015年中國奧園先后收購13個商住項目，新增249萬平方米土地儲備。2016年，奧園地產(chǎn)于廣州、佛山及澳洲悉尼等地補充土地儲備，并首次進軍深圳、成都及寧波等城市。

2016年上半年，奧園收獲深圳、成都等地的4塊商住地塊，新增建筑面積139萬平方米。截至2016年月6月30日，奧園集團土地儲備面積為1380萬平方米，每平方米建筑面積成本為1754元，土地儲備面積高于2015年末。下半年，奧園花費21.08億元在廣佛、寧波、悉尼等城市斬獲地塊，新增建筑面積為60.35萬平方米。2016年，奧園鞏固珠三角優(yōu)勢區(qū)域，優(yōu)化一二線城市土地儲備，為業(yè)務(wù)規(guī)模的增長奠定了基礎(chǔ)。

近些年，一二線城市土地價格日益攀升，對于集中布局一二線城市的奧園而言，土地成本也水漲船高。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，奧園鮮有在公開招拍掛市場露面，更多的選擇收購以及合作開發(fā)模式獲取土地。

據(jù)奧園集團營運總裁馬軍透露，2016年奧園用于土地增持的預(yù)算是60億元，上半年僅用了約25億元。加上下半年的土地資金支出，尚未達到預(yù)算。2017年1月份，奧園花費21.2億元在珠海和揚州兩地獲得地塊，新增建筑面積50.6萬平方米。

從城市分布來看，奧園超六成的土地儲備在一二線城市，郭梓文表示，依然看好一二線城市的市場前景，三四線城市則要在未來三四年才能逐步緩解庫存壓力。未來的土地投資策略也將繼續(xù)保持“一二線為主、三四線為輔”。

布局多元化產(chǎn)業(yè)

在中國奧園地產(chǎn)集團2016年度工作總結(jié)大會暨2017年軍令狀簽訂儀式上，郭梓文表示，2017年要真正實現(xiàn)大跨越，必須重點錘煉超大規(guī)模項目，對有經(jīng)營管理能力的團隊、重點區(qū)域進行投資。作為奧園集團業(yè)務(wù)板塊的重點，地產(chǎn)集團、商業(yè)集團、澳洲項目、奧買家跨境電商集團分別簽署了2017年目標(biāo)責(zé)任書。

奧園方面表示，2017年奧園集團還會繼續(xù)保持高于行業(yè)平均的增長水平，保持穩(wěn)健的購地策略。2016年，奧園首次進入深圳、成都，除了深耕現(xiàn)有布局城市外，奧園還將不斷拓展新進城市發(fā)展規(guī)模。

奧園集團劉濤在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，未來將加大成都市場的布局，開拓多個項目。鑒于成都商業(yè)庫存較大，未來在成都將偏重住宅開發(fā)。同時，為了做大做強成都區(qū)域，奧園將會為成都項目注入教育、跨境電商、文化旅游、體育、健康養(yǎng)生等資源。

2012年奧園提出“商住雙線”發(fā)展戰(zhàn)略，其后便開始多元化布局。據(jù)了解，奧園集團設(shè)有地產(chǎn)集團、商業(yè)集團以及奧買家集團。奧園相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，隨著多元化業(yè)務(wù)的不斷成長，未來或許還會設(shè)立其他的集團。

目前，包括萬科、恒大、綠地等在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在進行多元化布局，轉(zhuǎn)型方向日漸明晰。相對這些龍頭房企，奧園的多元化布局規(guī)模較小。

馬軍認為，在確保主營業(yè)務(wù)仍是地產(chǎn)的前提下，做一些其他的嘗試是合理而必要的。據(jù)了解，過去兩年時間內(nèi)，奧園已布局金融、互聯(lián)網(wǎng)跨境電商、社區(qū)商業(yè)等領(lǐng)域。目前，奧園多元化的發(fā)展格局初步奠定，涉及產(chǎn)業(yè)包括教育、文化旅游、健康養(yǎng)生、跨境電商等，依托房地產(chǎn)開發(fā)，打造復(fù)合地產(chǎn)。

目前，奧園多元化業(yè)務(wù)在集團的收入中占比較低，2016年中報顯示，上半年確認收入中，97.3%來源于地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展收入。

對于新業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，尤其是跨境電商，奧園方面表現(xiàn)出較強的信心。奧園跨境電商集團總裁苗思認為，跨境電商是擁有廣闊市場空間的商業(yè)新機，奧買家要搶占先機，做大規(guī)模做強平臺。未來將打造中國跨境電商的千億級品牌平臺，并能夠單獨上市。

除了扎根國內(nèi)市場，奧園也在積極開拓海外市場。2016年奧園斥資2.88億元收購悉尼2個住宅項目。加上已經(jīng)開盤的悉尼馬魯布拉188號以及悉尼海德公園130號兩個項目，奧園已經(jīng)在悉尼落子4個項目。劉濤透露，奧園已經(jīng)成立國際部，未來將繼續(xù)拓展海外市場，已有一個新的海外項目正在洽談中。

招商蛇口

招商蛇口轉(zhuǎn)型城市運營 產(chǎn)融結(jié)合欲實現(xiàn)千億進階

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 楊 軍

招商蛇口（001979，SZ）重組是央企改革的典型案例之一，自此其不再局限于傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是將自身定位為“中國領(lǐng)先的城市及園區(qū)綜合開發(fā)和運營服務(wù)商”。重組上市一周年后，招商蛇口距離銷售額千億元關(guān)口已是咫尺之遙。

近日，招商蛇口公告宣布2016年簽約銷售金額為739.34億元，同比增加30%，完成650億元銷售目標(biāo)的113.7%；此外，招商蛇口還宣布，公司預(yù)計2016年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為93億~98億元，同比增長91.75%~102.06%。

招商蛇口方面對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，2017年公司的銷售額目標(biāo)是沖刺千億元關(guān)口，公司要保證30%以上的年復(fù)合增長率才能不掉隊，這個目標(biāo)相比2016年的銷售規(guī)模有近40%的增長，將力爭在2020年能夠躋身中國房企銷售規(guī)模TOP10。

●2017年沖刺千億銷售目標(biāo)

作為一家老牌央企，于1984年成立的招商地產(chǎn)，其業(yè)績在很長時間內(nèi)位于行業(yè)前列，但在2010年左右被恒大超越。2016年，恒大、萬科、碧桂園皆成3000億元銷售規(guī)模巨頭，招商蛇口的業(yè)績卻一直在千億門檻之外。

2015年底，招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)的重組誕生了嶄新的招商蛇口。整合上市后的招商蛇口以“再造新蛇口”和“前海蛇口自貿(mào)區(qū)建設(shè)運營”為核心，大力拓展特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及郵輪港區(qū)經(jīng)濟帶，致力于成為“中國卓越的城市綜合開發(fā)和運營服務(wù)商”。

根據(jù)招商蛇口方面的公告數(shù)據(jù)，其2016年實現(xiàn)銷售金額739.34億元，同比增加30%，完成650億元銷售目標(biāo)的113.7%；銷售面積為471.15萬平方米，同比增加32%，3年復(fù)合增長率近20%。在2016年房企銷售排行榜中千億房企數(shù)量達12家的背景下，千億的業(yè)績門檻離排在第14位的招商來說也已近在咫尺。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者從招商蛇口方面了解，2017年，招商蛇口的銷售額目標(biāo)是沖刺千億臺階，公司將力爭在2020年能夠躋身中國房企銷售規(guī)模TOP10。這一目標(biāo)的達成將依賴于重組后形成的園區(qū)、社區(qū)與郵輪三大版塊的協(xié)同發(fā)力，但短期內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻依然至關(guān)重要。

從公開拿地的節(jié)奏來看，招商蛇口擴充“糧倉”的動作迅疾。2月15日，經(jīng)過長達兩小時的“廝殺”，招商蛇口與華僑城聯(lián)合體斥資59.8億元奪得深圳龍華商業(yè)地塊；在此前一天的南京春節(jié)后首場土拍中，招商蛇口以總價98.1億元拿下中華門G98地塊。

根據(jù)申萬宏源的研報數(shù)據(jù)，招商蛇口在2016年拿地579萬平方米，平均樓面價為15491元／平方米，綜合權(quán)益比例為65%(截至11月)，新增土儲主要集中在深圳、上海、蘇州、南京、北京等一二線城市。

在業(yè)界看來，招商蛇口因前海土地確權(quán)而大幅擴充土地儲備，為招商蛇口未來發(fā)展社區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)提供了土地儲備的支撐。2016年10月26日，招商蛇口實際控制人招商局集團與深圳規(guī)土委、前海管理局就招商局集團前海灣物流園區(qū)土地整備問題簽署框架協(xié)議書，公司與前海管理局按4∶6比例分享土地增值收益。

招商蛇口是建設(shè)開發(fā)前海蛇口自貿(mào)區(qū)的最大企業(yè)主體。在面積14.92平方公里的前海，招商局集團獨擁3.9平方公里土地，其中有2.42平方公里直接歸屬于招商蛇口。招商蛇口與前海管理局合作開發(fā)前海土地，意味著招商局在前海的工業(yè)土地將實現(xiàn)“變性”。

招商蛇口在前海擁有的土地將逐步進入紅利釋放期。申萬宏源的研報指出，此次前海土地確權(quán)將加快推進前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設(shè)進程，助力公司后續(xù)高效利用該片土地資源。

對于招商蛇口2017年的目標(biāo)，易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱發(fā)文表示，對招商蛇口重組上市作出盈利預(yù)測，2016年和2017年將分別實現(xiàn)凈利潤85.9億元和103億元。百億利潤勢必離不開超千億的銷售金額，2017年103億元的凈利潤承諾已基本讓招商蛇口今年的千億銷售業(yè)績板上釘釘，而且這千億業(yè)績的飛躍還是在蛇口并入的資源尚未充分整合的情況下就有可能實現(xiàn)。

●“去地產(chǎn)化”是未來發(fā)展方向

外界看來，在和蛇口工業(yè)區(qū)重組后，招商蛇口算是規(guī)模房企中資源最豐富的央企之一。

定位于“中國領(lǐng)先的城市及園區(qū)綜合開發(fā)和運營服務(wù)商”，重組上市后的招商蛇口不再局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是明確園區(qū)開發(fā)與運營、社區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營三大業(yè)務(wù)版圖，開創(chuàng)“前港、中區(qū)、后城”的城市運營模式，以“產(chǎn)、網(wǎng)、融、城一體化”推動城市升級發(fā)展，從而實現(xiàn)打造智慧城市、智慧商圈、智慧園區(qū)、智慧社區(qū)的中長期戰(zhàn)略目標(biāo)。

“去地產(chǎn)化”和推進產(chǎn)融結(jié)合的城市運營，將是招商蛇口未來幾年的發(fā)展方向。根據(jù)招商蛇口方面的三到五年規(guī)劃，公司將把社區(qū)收入從85%左右降到60%，園區(qū)比重從目前的15%左右提升到30%~ 40%左右，郵輪產(chǎn)業(yè)將從輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的角度出發(fā)，未來收入也將持續(xù)增長。

目前，招商蛇口已經(jīng)在國內(nèi)成功開發(fā)運營了10個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，運營面積超500萬平方米，園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)涵蓋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、設(shè)計類、高科技產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、電子商務(wù)類等。

同時，依托母公司招商局的身后資源以及深圳濱海和港口條件，招商蛇口大力進入郵輪產(chǎn)業(yè)。2016年以來，招商蛇口分別與多家世界級郵輪集團達成合作意向或簽署合作協(xié)議。

深圳蛇口太子灣區(qū)域也于2016年5月獲批設(shè)立“中國郵輪旅游發(fā)展實驗區(qū)”，填補了華南地區(qū)郵輪產(chǎn)業(yè)的空白。

2016年11月12日，太子灣郵輪母港在深圳蛇口開港，招商蛇口的郵輪業(yè)務(wù)正式落地，這也是招商蛇口首個全資擁有的郵輪母港項目。

不過，同任何新業(yè)務(wù)的培養(yǎng)一樣，招商蛇口想要園區(qū)、郵輪業(yè)務(wù)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成均衡，完成全面的轉(zhuǎn)型尚需時日。從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是招商蛇口的主要業(yè)績板塊。招商蛇口2016年半年報顯示，其社區(qū)開發(fā)與運營營業(yè)收入占總營業(yè)收入總額的79.9%。

招商蛇口方面向記者表示，經(jīng)過在產(chǎn)融結(jié)合方面的一些探索，公司認為金融領(lǐng)域的發(fā)展必須要起到支持實業(yè)的作用，如何實現(xiàn)實業(yè)與金融深層次的融合，是最大的挑戰(zhàn)。公司正在推進各大業(yè)務(wù)板塊之間與金融的協(xié)同，借助招商局集團金融板塊的資源協(xié)同，招商蛇口在產(chǎn)融結(jié)合這條路上會有更快進展。

富力地產(chǎn)

富力地產(chǎn)去年160億拿地 凈負債率攀升

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍

“華南五虎”中的恒大、碧桂園如今已成銷售規(guī)模破3000億元的地產(chǎn)巨無霸，而富力地產(chǎn)、雅居樂和合生創(chuàng)展的發(fā)展則相對緩慢，昔日水平相當(dāng)?shù)?家房企的差距逐漸拉大。

其中，富力地產(chǎn)2016年實現(xiàn)全年總合約銷售金額約608.6億元，同比上漲12%，完成全年銷售目標(biāo)，位居全國第19位。

在銷售業(yè)績增長的同時，富力不斷補充土地儲備，為后續(xù)的規(guī)模增長儲備“糧食”。數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)2016年全年土地購置費用支出約達160億元，相比2015年的45億元，同比增長255%。

同時，伴隨土地儲備增長的還有富力的凈負債率。申萬宏源預(yù)測，富力2016年末的凈負債規(guī)模將進一步上升至780億元，相比2015年末時的690億元，同期凈負債率將達到約171%，高于2015末168%的凈負債率。

●去年完成銷售目標(biāo)

2016年是富力的突破發(fā)展之年，富力地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年富力地產(chǎn)全年實現(xiàn)總合約銷售金額約608.6億元，同比上漲12%，順利完成全年銷售目標(biāo)。

申萬宏源的研究報告顯示，2016年市場火爆，富力的銷售業(yè)績增速相比同業(yè)更顯乏力，2016年12%增幅遠不及同期板塊約50%或者行業(yè)平均約35%的同比增速。富力布局的各個地區(qū)中的銷售目標(biāo)不及預(yù)期的包括北京、太原、石家莊以及海外市場的澳大利亞和馬來西亞；同期銷售表現(xiàn)優(yōu)異的則包括杭州、惠州、海南和無錫。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，富力的銷售金額一直在業(yè)績目標(biāo)線上下浮動。2014年，富力未達到原定銷售目標(biāo)，并且相較2013年出現(xiàn)營業(yè)額下滑，純利減少。2015年，富力下調(diào)了原定的600億元銷售目標(biāo)，最終完成下調(diào)后的目標(biāo)。

同策研究總監(jiān)張宏偉表示，衡量房地產(chǎn)公司的業(yè)績情況需要綜合考量多項指標(biāo)，不僅僅是業(yè)績規(guī)模，還包括利潤率、負債率、現(xiàn)金流情況等指標(biāo)。另外，房企在制定發(fā)展戰(zhàn)略時是有考量的，并不是所有企業(yè)都是追求極端的規(guī)?？焖僭鲩L，有些追求利潤，保持規(guī)模穩(wěn)定增長。

據(jù)了解，在房地產(chǎn)行業(yè)利潤被壓縮的情況下，2015年，富力的毛利和凈利率保持在較高水平，分別為32.1%和15.2%。2016年上半年，富力的純利由2015年的17億元增加至24.2億元，總體毛利率為27.1%。萬宏源預(yù)計，2017年，富力的毛利率將維持在30%以上的較高水平。

●積極補充土地儲備

2016年，富力一改前兩年在土地市場的謹慎表現(xiàn)，在銷售改善以及境內(nèi)流動資金充足的情況下，積極補充土地儲備。僅2016年上半年，富力斥資55億元獲取土地建筑面積達149萬平方米，半年拿地金額已超2015年。

申萬宏源的研究報告顯示，2016年，富力的土地購置費用支出約達160億元，相比2015年的45億元，同比增長255%。

富力的項目布局范圍集中在珠三角、京津冀、長三角、太原以及海南五大區(qū)域。2016年，富力首次落子深圳，完成“北上廣深”一線城市布局。同時，富力不斷加碼海外業(yè)務(wù)，繼2013年底斥資85億元布局馬來西亞后，接著又在澳大利亞墨爾本及布里斯本先后收購了5個項目。

2016年底，富力旗下富力香港與Caesars的美國子公司訂立協(xié)議，取得仁川永宗島的綜合度假村項目并與其共同開發(fā)。

同時，富力將有意開拓柬埔寨市場。據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》消息，富力高層到訪柬埔寨，雙方初步約定，未來3到5年里，富力地產(chǎn)將投入30億美元在柬埔寨投資。

關(guān)于海外投資，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長李思廉曾表示，富力投資海外，主要是由于合理的土地價格、合適的利潤率以及相較于國內(nèi)較低的投資風(fēng)險。

張宏偉表示，從大趨勢來看，長期看好海外房地產(chǎn)市場。國人海外留學(xué)以及投資增加，存在海外購房需求。同時，投資布局海外市場有利于對沖市場周期性波動的風(fēng)險，降低融資成本。有些房企在海外投資項目，擁有海外的上市平臺、融資平臺，在促進規(guī)?；l(fā)展的同時又能解決資金問題。

隨著土地市場的大規(guī)模投資，富力地產(chǎn)的凈負債率也不斷攀升?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年至2016年中期，房企公司債發(fā)行規(guī)模TOP10榜單中，富力地產(chǎn)以433億元排名第一，可謂“發(fā)債王”。

富力地產(chǎn)2017年1月發(fā)布的公告顯示，截至2016年12月31日，公司借款余額約為1199.97億元，較公司2015年借款余額825.24億元增加374.73億元。

申萬宏源預(yù)測，富力2016年末的凈負債規(guī)模將進一步上升至780億元，相比2015年末時的690億元，同期凈負債率將達到約171%，高于2015末168%的凈負債率。

張宏偉認為，房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，房企凈負債率上升需要辯證看待。如果是因為階段性集中拿地導(dǎo)致負債率提高，等到獲取土地通過銷售回籠資金后，負債率自然會降下來。這是周期性問題，有些房企會采用這一策略，通過提高負債獲取更多土地，實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。