每經(jīng)編輯｜柴剛

每經(jīng)記者 王婷婷

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止9月末，全國商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓待售面積達18803萬平方米。存量高企對于商業(yè)市場而言是巨大壓力，但放在資本市場的視角下，這也是不能忽視的發(fā)展空間。

在11月8日由成都市樓宇經(jīng)濟促進會、第一太平戴維斯主辦的"成都樓宇講壇-商業(yè)地產資產證券化分享會"上，第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)就顯示，僅今年上半年，全國發(fā)行的資產證券化產品達2892億，市場存量8785億。

這一數(shù)值已接近中央結算公司《2015年資產證券化發(fā)展報告》中公布的2015年全年水平（逾9000億），報告預測，2016年市場規(guī)模將達萬億。

而在其中，房地產已成為發(fā)行規(guī)模最大的資產類型。中信證券數(shù)據(jù)就透露，2016年以來我國發(fā)行的3117億元專項計劃中，房地產類證券化項目已發(fā)行702.7億元，占比22.54%。

可見，目前我國資產證券化規(guī)模與商業(yè)存量成正比且處于同一量級，盤活全國商業(yè)地產存量，可激發(fā)的資產價值或在萬億級。在上述會議中，資產證券化評估、券商、評級、審計、法律等多領域的專業(yè)人士也均對這一趨勢表示認同。

但在國內商業(yè)地產的壓力下，一些城市發(fā)展商業(yè)地產資產證券化，或需先走出幾條"標桿路線"。

房企爭相釋放表內存量

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，截至目前全國已備案房地產融資類ABS約22個，實際融資人覆蓋碧桂園、新城控股、云南城投、金科股份、華發(fā)集團、中南建設、世茂建設等多家房地產企業(yè)。

房企如此積極參與資產證券化，在中國誠信證券評估有限公司結構融資部總經(jīng)理鄧大為看來，政策因素之外，資產證券化能夠實現(xiàn)報表調整，并有助于企業(yè)提升評級、轉變商業(yè)模式、擴寬多元化融資渠道，為產業(yè)鏈伙伴提供支持。

站在投資者角度，第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司董事總經(jīng)理(大中華區(qū))陳超國也指出，在國內強資金流動的環(huán)境下，通過資產證券化分割，更多機構投資者和普通投資人能分享優(yōu)良運營物業(yè)的獲利空間。

值得一提的是，在上述ABS中，8單為類REITs和CMBS（商業(yè)物業(yè)抵押支持證券）產品，以物業(yè)費、運營收益權和購房尾款作為基礎資產的產品比例則為5:7:2。準REITs產品熱度最高。

“以REITs為代表的商業(yè)地產資產證券化是行業(yè)的一大趨勢。”中信證券股份有限公司總監(jiān)俞強直言，雖然目前國內尚沒有標準REITs產品，但印度已經(jīng)開放了，商業(yè)體量巨大的中國也一定將在未來不久開放REITs，稅務等問題也是可以克服的，不能因噎廢食。

陳超國也指出，大業(yè)主可以通過將非控制性的股權以REITs形式賣出，不增債、不損傷物業(yè)控制權得到一大筆錢，市場好的時候還可以收回信托資金，增加對物業(yè)收益的分享，可謂進可攻退可守，很受市場歡迎。

呼吁成都帶頭走"標桿路線"

但中國商業(yè)地產進行資產證券化也有一些問題亟待解決。除了商業(yè)地產結構性問題之外，金杜律師事務所合伙人胡喆、畢馬威華振會計師事務所合伙人吳鐘鳴及成都合伙人唐偉認為，商業(yè)地產資產證券化過程中，稅收和法律層面也需要相關部門的理解和協(xié)作。

不過，存在困難并不代表市場無法分享這一波資產證券化帶來的利好。

以成都為例，第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問服務高級董事兼華南和華西區(qū)主管黃國鈞直言，成都商業(yè)地產雖然面臨結構性的問題，過去5年寫字樓租金基本持平，在理論上是可以接受的，成都能夠通過推出一兩個標桿項目起到示范作用，也可以給市場打氣。

長江證券房地產金融部童話認為，成都核心地段的優(yōu)質寫字樓，入住率和租金水平都不錯，例如成都財富又一城的出租率能長期保持在90%以上。

"通過與政府合作開展獨特業(yè)務、打造極致服務等方式，物業(yè)依然能得到高租金高出租率。做好了資產自然能吸引好的資產證券化項目。"

在上述多位業(yè)內人士看來，打造一些標桿項目創(chuàng)造典型案例、提振信心，是一條成都商業(yè)地產資產證券化發(fā)展的可行方式。

專家也建議，由于資產證券化等國家推動的金融創(chuàng)新業(yè)務專業(yè)性強，涉及稅收、資產轉讓、大宗產權交易等多個環(huán)節(jié)，建議政府相關部門可以研究適時推出相關行政審批、監(jiān)管專項業(yè)務或綠色通道，真正促進房企釋放表內存量，引導市場整體健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

分享會中，成都市商務委副主任尹建則明確表示，市委市政府高度重視經(jīng)濟證券化工作，市商務委以促進樓宇經(jīng)濟為抓手，積極推動商業(yè)地產資產證券化工作，引導城市商業(yè)地產運行走向運營為主、持續(xù)發(fā)展的良性軌道，實現(xiàn)成都"地產+商業(yè)"向"商業(yè)地產"實質性的跨越。