每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 朱萬平    

每經(jīng)記者 朱萬平

由2015年7月寶能舉牌萬科而引發(fā)的萬科股權(quán)之爭目前仍未得到解決。很長一段時間以來，市場關(guān)注焦點集中在萬科管理層、寶能、恒大等相關(guān)方的身上，深圳地鐵似乎被“忽視”了。但現(xiàn)在深圳地鐵“主動”發(fā)聲了。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到：9月8日，在國家發(fā)改委組織召開的城市軌道交通投融資機制創(chuàng)新研討會上，深圳地鐵集團董事長林茂德在發(fā)言中，透露了深鐵參與萬科重組的一些“算盤”。

深鐵董事長：業(yè)績對賭 每年須獲20億分紅

今日（9月9日），國家發(fā)改委在官網(wǎng)上發(fā)布了一則題為《我委組織召開城市軌道交通投融資機制創(chuàng)新舉行研討會》的消息稱，國家發(fā)改委9月8日14時30分組織召開了城市軌道交通投融資機制創(chuàng)新研討會。

在上述研討會上，深鐵集團董事長林茂德表示，“大家都知道我們正在參與一個上市公司的事，但是又不能多說，很多人問我為什么要參與，第一，我跟他對賭，我們持你20多億股值后，必須保持每年分一塊錢給我，每年都要分20億給我，相當(dāng)于現(xiàn)金流很好。第二，他過去20多年增長100多倍，他未來十年增長1倍我就賺500億，增長2倍我就賺1000億，我貸款就有還款來源了。”

分析人士認為，林茂德所指的“上市公司”應(yīng)該就是萬科。

按照林茂德的說法，深鐵入股萬科后，萬科每年都要分20億給深鐵。這到底有無實現(xiàn)的可能？

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，按照萬科于2016年7月公布的重組方案修訂稿，萬科擬以15.88元/股的價格向深圳地鐵集團發(fā)行28.72億股股份，購買其持有的前海國際100%股權(quán)，交易價格為456.13億元。

按照上述方案，深圳地鐵的28.72億股若要獲得20億元分紅，只需萬科每10股派發(fā)6.96元即可。而2015年萬科的分紅方案是每10股派發(fā)7.2元，若深鐵拿到萬科28.72億股股份，則根據(jù)上述分紅方案可獲分紅已達20.67億元，已超過林茂德所說的20億元分紅對賭了。

然而，上述重組方案遭華潤和寶能方面反對，而15.88元/股的價格也遠遠低于萬科9月9日的收盤價23.17元，折價31.46%。因此，深圳地鐵能否獲得萬科28.72億股股權(quán)，目前仍是未知數(shù)。

林茂德再次強調(diào)“軌道＋物業(yè)”模式 稱證券化還有“第二方案”

林茂德在研討會上表示，建地鐵一定要建立一個可持續(xù)發(fā)展的模式，如果不可持續(xù)發(fā)展，以后會負擔(dān)很重。因此要創(chuàng)新“地鐵+物業(yè)”的模式，怎么讓鐵路建設(shè)帶動土地和房產(chǎn)的升值，反哺地鐵投資。

林茂德稱：解決這個問題，我們做了一些探索。我們的主要探索是，土地分層出讓，土地怎么在國家政策的情況下進行一些創(chuàng)新。我們核心的創(chuàng)新是土地的作價入股，把土地資源化、資產(chǎn)化、資本化，然后通過土地的評估、作價吸引地鐵公司入股進來，讓地鐵公司建地鐵的時候同步規(guī)劃、同步建設(shè)，把效益最大化。 

分析人士認為，“軌道+物業(yè)”模式對于地鐵沿線物業(yè)的開發(fā)、設(shè)計和銷售回款能力具有相當(dāng)高的要求。而萬科的品牌知名度、開發(fā)、設(shè)計和銷售回款能力或許是深圳地鐵選擇萬科的原因之一

對于萬科而言，“軌道＋物業(yè)”的模式有意味這什么呢？萬科董秘朱旭此前在回答投資者提問時就表示：從國際經(jīng)驗來看，人口向城市經(jīng)濟圈聚集是發(fā)達國家城市化第二階段的主要方向，中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到56%，正在進入這一階段，軌道交通在城市圈的形成中將扮演核心角色。

朱旭稱：“軌道+物業(yè)”的創(chuàng)新模式，將為公司極大拓展未來獲取土地儲備的渠道，加快向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，推動產(chǎn)品和業(yè)務(wù)升級，實現(xiàn)長期盈利能力的提升，讓全體股東都能分享地鐵經(jīng)濟紅利。和深圳地鐵的交易將使公司獲得深圳核心地段優(yōu)質(zhì)土地資源，更重要的是，公司將通過“軌道+物業(yè)”模式鎖定未來城市群發(fā)展的歷史機遇，和深鐵的合作使公司有機會在軌道沿線源源不斷的獲得價格合理的優(yōu)質(zhì)項目資源。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，林茂德還表示：深圳地鐵對于資產(chǎn)證券化有“第二方案”，“就是我們用股值上市公司的殼，用零劃轉(zhuǎn)的方式劃給地鐵集團，地鐵集團把上蓋物業(yè)培育成上市公司，培育成熟以后，規(guī)模夠了以后，用這個上市公司來購買地鐵集團的運營資產(chǎn)。特別是1號線每天100萬客流，可以滿足上市公司回報的。”