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每經(jīng)記者 夏冰

一周之前，國內(nèi)家居流通領(lǐng)域龍頭紅星美凱龍（01528.HK）在中期業(yè)績報告中透露，正在探討與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)基金合作和資產(chǎn)證券化的機會，并引發(fā)業(yè)界廣泛猜想。

8月29日，懸念的答案正式揭曉。紅星美凱龍與商業(yè)地產(chǎn)基金管理機構(gòu)高和資本宣布，共同發(fā)起設(shè)立資金規(guī)模為50億元的國內(nèi)首支家居商業(yè)地產(chǎn)并購基金，雙方將作為該基金的聯(lián)合GP,共同進行投資決策，基金以紅星美凱龍在一、二線城市的委托管理商場為主要資產(chǎn)標的。

紅星美凱龍董事長車建新表示，這次并購基金的發(fā)起設(shè)立，將進一步打通家居產(chǎn)業(yè)和金融資本的融合，紅星美凱龍愿與投資機構(gòu)、委托管理商場業(yè)主方、品牌商戶共同開發(fā)中國家居業(yè)的商業(yè)未來。

對此，業(yè)內(nèi)人士認為，此舉在連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域尚屬首創(chuàng)，也將直接優(yōu)化提升紅星美凱龍的委托管理商場經(jīng)營模式，從中長期來看，并購基金能夠為新開委托管理商場提供有力支持，成為紅星美凱龍"輕資產(chǎn)、平臺化"運營模式的重要支撐。

從連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理1.0時代邁進2.0時代

"基金的設(shè)立標志著紅星美凱龍從連鎖商業(yè)資產(chǎn)管理1.0時代邁進2.0時代。1.0時代的主要特征是以品牌輸出、管理輸出為特征，表現(xiàn)為商業(yè)運營管理和物業(yè)管理，而2.0時代則增加了金融管理這一新內(nèi)涵，金融管理能夠提升連鎖商業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力、流動速度、價值提升，并進行市場化定價。"紅星美凱龍副總裁、董秘郭丙合如是指出。

《每日經(jīng)濟新聞》注意到，以家居商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的并購基金在國內(nèi)尚屬首例，這也使得紅星美凱龍和高和資本的合作模式成為業(yè)界關(guān)注的焦點。

郭丙合介紹，合作雙方將各自出資首期基金的10-15%，其余部分進行外部募資。在分工上，紅星美凱龍主要負責尋找優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)標的，并進行運營管理；高和資本負責基金的結(jié)構(gòu)搭建、資產(chǎn)管理和退出機制設(shè)計等，從而充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢。

高和執(zhí)行合伙人周以升則表示，目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，特別是家居商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨三個最核心的問題：運營難、融資難和出售退出難。紅星美凱龍與高和發(fā)起的并購基金恰恰可以一舉解決三個核心難題。

針對上述難題，周以升認為，紅星高和家居商業(yè)地產(chǎn)并購基金未來有望為投資者創(chuàng)造三重價值：第一，經(jīng)營能力提升，帶來的物業(yè)升值；第二，資產(chǎn)證券化融資工具，將會大大降低融資成本；第三，隨著REITs越來越近，基金收購低流動性的物業(yè)后有望從資本市場獲得更好的流動性溢價。

對于合作，國際知名商業(yè)研究機構(gòu)SBI認為，紅星美凱龍自營及委托管理商場統(tǒng)一管理，統(tǒng)一外觀，最大化強調(diào)品牌形象，具有高認知度；另一方面，該公司已占據(jù)主要發(fā)達城市的核心位置，也擁有多年的行業(yè)管理經(jīng)驗，與廠商、經(jīng)銷商彼此的互相信任已經(jīng)到了一個較高的程度。紅星美凱龍是家居行業(yè)運營難問題最優(yōu)秀的解決方案提供者。

輕資產(chǎn)、平臺化運營打開估值空間

"并購基金是一個多贏的安排，能夠?qū)崿F(xiàn)帕累托改進"，郭丙合說，并購基金將收購一些優(yōu)質(zhì)委托管理商場的物業(yè)，從而使得基金、紅星美凱龍和品牌商戶的利益更加一致，避免了潛在的委管費、租金上漲等利益沖突，同時給委托管理商場業(yè)主方提供了一個有效的變現(xiàn)通道，使得其可以更加靈活應對自身經(jīng)營安排。郭丙合表示，收購基金是紅星美凱龍在商業(yè)地產(chǎn)金融方面進行的有益探索，也為實施"1001戰(zhàn)略"提供了一個有力的支撐，委托管理商場業(yè)主方會很歡迎這種新模式。

記者注意到，近兩年，開發(fā)商的輕資產(chǎn)化是行業(yè)的重要課題，包括萬科、保利、世茂等"重型"企業(yè)相繼提出向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略。

此次與高和資本共同發(fā)起設(shè)立并購基金，將會大大優(yōu)化紅星美凱龍自身的商業(yè)模式，使紅星美凱龍不僅能夠獲得委托管理商場委托管理費的收入，也能獲得委托管理商場資本升值的利益。更直接受益的是委托管理商場的原業(yè)主，紅星美凱龍在幫助他們解決經(jīng)營難題之后，通過并購基金可以幫助他們解決融資難和退出難的問題。

業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)營1000家商場的背后意味著巨大的資金投入，而并購基金為快速新開委托管理商場提供了一種新的可能。資產(chǎn)證券化實現(xiàn)了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵機制，也分散了商業(yè)地產(chǎn)的風險，促進了行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

知名經(jīng)濟學家趙曉認為，紅星美凱龍與高和資本基金的發(fā)起，是供給側(cè)改革背景下一個聯(lián)合創(chuàng)新的極佳樣本，也是中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域輕資產(chǎn)金融化的經(jīng)典案例。紅星美凱龍通過與高和成立并購基金來支持"1001"戰(zhàn)略和互聯(lián)網(wǎng)+2.0，將金融與產(chǎn)業(yè)深度融合，極具前瞻性和執(zhí)行力，將改變其上市公司自身的商業(yè)模型和盈利模式，這一系列的舉措也有望打開公司的估值空間和成長潛力。