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◎每經記者 王杰

在締造了華潤萬象城和中糧大悅城之后，寧高寧開始搭建第三座城。

5月19日，寧高寧在中國金茂商業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)布會上亮相。這是他離開中糧集團，獲任中化集團和中國金茂董事長之后首次站在媒體的聚光燈前。

“覽秀城”是寧高寧為中國金茂商業(yè)地產版圖的新命名。“覽秀”取自杜甫《望岳》中的“一覽眾山小”，“造化鐘神秀”，英文名則是“Mall of Splendor”。

在發(fā)布會上，中國金茂總裁李從瑞公布了未來的發(fā)展規(guī)劃：金茂商業(yè)將在輕重并舉，創(chuàng)合創(chuàng)新戰(zhàn)略指引下，到2018年實現管理面積超過200萬平方米，確保所管理的資產具有良好的業(yè)績表現，早日具備上市條件，擇期進軍資本市場。

寧高寧的“第三座城”

雖然寧高寧在商業(yè)地產的開發(fā)中有足夠經驗，但目前商業(yè)地產一片“紅?！?，他掌舵后能否帶領中國金茂實現跨越發(fā)展？

從華潤到中糧，寧高寧一手創(chuàng)建萬象城和大悅城兩個品牌。這為他在商業(yè)地產界贏得美名。

2004年，當占地8萬平方米、總建筑面積50萬平方米的深圳華潤萬象城問世時，外界無不震撼，這個仿照東京銀座的商業(yè)綜合體也成為國內Shopping Mall的范本。

第一個萬象城落地后沒多久，寧高寧就接到一紙調令，他的戰(zhàn)場由華潤變?yōu)橹屑Z。

2005年，寧高寧對中糧集團地產業(yè)務給出了清晰定位，成為城市中高檔住宅的主要提供者。在完成對深寶恒國有股份的受讓后，中糧地產正式更名成立，并成為中糧集團旗下地產業(yè)務的上市平臺。

緊隨其后，寧高寧決定劃分中糧投資性物業(yè)和住宅發(fā)展業(yè)務，主導商業(yè)地產開發(fā)的中糧置業(yè)也由此成型。理清架構只是寧高寧對中糧地產業(yè)務開出的第一副藥，對中糧地產業(yè)務而言，更深的烙印還是大悅城品牌的創(chuàng)立。

除了項目的定名外，寧高寧也明確了大悅城的定位以及首個項目的選址，并助推這個商業(yè)平臺實現登陸資本市場的最后一躍。

寧高寧直言，金茂往前走，就必須要進行創(chuàng)新，而且應該是突破性的，不是簡單地把樓改一下顏色，或者在里面搞一些活動。過去購物占60%，現在購物占40%，可能還要降，但是體驗越來越多，現在繼續(xù)做一個big box把人趕進去比較難。

去哪兒上市？

目前來說，金茂商業(yè)屬于中國金茂的自持板塊。金茂商業(yè)旗下?lián)碛猩虅张涮咨虡I(yè)、旅游地產商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、城市級商業(yè)中心四大零售商業(yè)產品線，零售商業(yè)面積已超過80萬平方米。

據中國金茂2015年報，商務租賃及零售商業(yè)運營收入12.59億元，占收入總額7%，較上年增長7%，主要由于集團旗下寫字樓業(yè)績有所增長；酒店經營收入約19億元，占收入總額10%，較上年增長6%。

對于“到2018年實現管理面積超過200萬平方米”的目標，中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，金茂商業(yè)的優(yōu)勢在于能夠保證實現這個目標，因為持有的優(yōu)勢，便于統(tǒng)一規(guī)劃，這是與散售最大的不同。

對于金茂大跨步發(fā)展面臨的瓶頸，王永平認為，外部市場環(huán)境比較復雜，與寧高寧當年打造萬象城和大悅城已經有很大不同。目前商業(yè)地產挑戰(zhàn)大于機遇，用通俗的語言來講就是“項目多了、電商過了、創(chuàng)新弱了”。商業(yè)地產項目過度開發(fā)，電商在沖擊實體商業(yè)。反腐是正確的，但是把高端消費給擠出了市場，另外商業(yè)本身創(chuàng)新能力不夠，新興人類對于品牌消費轉向了品質品味消費，要求商業(yè)調性很高?！斑@是商業(yè)地產商都需要面對的?！?/p>

對于金茂商業(yè)登錄A股還是港股？金茂相關人士表示，金茂商業(yè)不排除A股上市的可能，但是A股上市難度比較大，未來會根據資本市場的訴求來決定上A股還是港股。

到二線城市拿地

關于中國金茂未來3年的目標，金茂方面表示，在去年的基礎上，到2019年銷售金額達到800億元，力爭用5年時間，實現公司營業(yè)收入和利潤總額翻一番的整體目標，其中開發(fā)銷售、持有運營與金融服務等三項業(yè)務收入占比貢獻為7∶2∶1，三項業(yè)務盈利占比達到5∶3∶2，各業(yè)務間實現良性互動。通過有質量的增長，將中國金茂逐漸打造成為規(guī)模適度、效益良好、品質領先、服務突出的地產行業(yè)標桿。

換句話說，在央企整合的大背景下，中國金茂如能崛起，主力貢獻依然靠開發(fā)銷售。

在中國金茂2015年全年業(yè)績發(fā)布會上，李從瑞表示，2016年要完成360億元的簽約銷售，其中有300億元來自二級開發(fā)，還有60億元是一級開發(fā)。300億元的二級開發(fā)里面對應的貨值大概是450億元，所以去化只要在60%~70%，就能夠完成銷售目標。就分布而言，60%是在一線城市。

李從瑞表示，從中國金茂來看，二線城市正在出現機會，一線城市由于地價過高，競爭力正在減弱，所以中國金茂2016年會更關注一些經濟比較活躍的二線城市。經濟活躍體現在以下幾點：一是GDP增長能夠在8%以上，比全國6.5%水平要高出1到2個百分點；二是希望人口是凈流入；三是商品房的銷售周期比較健康。

李從瑞認為，中國金茂目前主要布局五大區(qū)域，比如說在華北區(qū)域，會關注鄭州和天津、濟南；華中地區(qū)會關注武漢、合肥；華南地區(qū)，會關注廈門、深圳；華東區(qū)域，主要還是集中在原先已經進入的這些城市。

地價高企已成為一二線城市的主要特征，對于如何增加土地儲備？對金茂來說，要在2019年實現800億元的規(guī)模，二線城市必定會是關鍵。李從瑞指出，中國金茂的預算中，每年將拿出200億元來進行土地購置?！斑@里面大多數都會采取合作的方式，目前我們合作的大概是40%~ 50%。當然，未來也不排除通過并購的機會來完成快速發(fā)展?！?/p>

在中國房產信息集團聯(lián)合中國房地產測評中心共同發(fā)布的《2011年度中國房地產企業(yè)銷售排行榜TOP50》中，方興地產（中國金茂前身）銷售金額110億元，排名第40位。在《2015年度房企銷售金額TOP100》中，中國金茂銷售額過300億元，排名第27位。而同為央企的中海地產銷售排名第5、華潤置地銷售排名第8、招商蛇口排名第14、遠洋地產排名第18、中國鐵建排名第19。