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每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

一直以來(lái)，金科股份（000656，SH）被資本市場(chǎng)封為“新型城鎮(zhèn)化第一股”，但如今已隱現(xiàn)變化。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從金科股份官方微信了解到，其原來(lái)制定的“622”戰(zhàn)略部署開(kāi)始略有調(diào)整，主要是在重慶回歸主城，在全國(guó)回歸一二線核心城市布局，加碼中高端居住產(chǎn)品市場(chǎng)等。

近來(lái)，與之同屬渝派的東原地產(chǎn)頻繁加碼上海，這讓西部龍頭金科似乎必須做出積極反應(yīng)。除空間布局上微調(diào)之外，金科在新地產(chǎn)和新能源雙主業(yè)戰(zhàn)略上也多有動(dòng)作，尤其是新能源。

“622”戰(zhàn)略微調(diào)

作為新型城鎮(zhèn)化第一股，金科股份一直以“622”戰(zhàn)略及“1030”戰(zhàn)略為傲，即堅(jiān)持以二三線城市為主、一四線城市為輔的發(fā)展戰(zhàn)略，以大重慶為中心的中西部規(guī)模開(kāi)發(fā)占比60%，長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)占比20%。

此外，金科股份要用10年時(shí)間，進(jìn)入重慶市轄區(qū)的30個(gè)城市發(fā)展。前述戰(zhàn)略的制定及持續(xù)推進(jìn)，讓金科股份的資產(chǎn)規(guī)模迅速膨脹。

截至2014年底，金科股份的土地儲(chǔ)備計(jì)容可建規(guī)模達(dá)1750萬(wàn)平方米，比如當(dāng)年曾大舉進(jìn)入貴州遵義、新疆五家渠等典型西部三四線城市，雖然競(jìng)拍地價(jià)較低，但均是大塊頭，投入較大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察到，今年以來(lái)，金科股份放緩了拿地頻率和節(jié)奏，僅公告了10次拿地動(dòng)作，而去年累計(jì)拿地18次。從區(qū)域來(lái)看，金科除了繼續(xù)在原來(lái)所布局的區(qū)域深耕之外，開(kāi)始在青島、蘇州等二線核心城市及重慶北部新區(qū)等主城拿地。

據(jù)了解，金科股份2011年8月份借殼上市之前總資產(chǎn)為47.3億元，截至今年三季度末，總資產(chǎn)已達(dá)964億元，資產(chǎn)規(guī)模翻了逾20倍。

金科股份方面表示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)微利時(shí)代到來(lái)，剛需市場(chǎng)逐漸飽和，存量過(guò)剩，行業(yè)迎來(lái)了以人為本的“改需時(shí)代”。

按其最新戰(zhàn)略，金科股份在重慶將逐步回歸主城區(qū)，逐步回歸一二線核心城市市場(chǎng)，在戰(zhàn)略上，將改需人群作為重點(diǎn)研究對(duì)象，加強(qiáng)布局中高端居住市場(chǎng)。

作為同處渝派地產(chǎn)的A股上市公司迪馬股份（600565，SH）旗下的東原地產(chǎn)，雖然其地產(chǎn)規(guī)模比不上金科股份，但去年以來(lái)，東原圍繞成渝武漢及長(zhǎng)三角區(qū)域加碼布局，尤其是上海和南京區(qū)域，在上海已拿下3個(gè)地塊，其中最近剛聯(lián)合平安不動(dòng)產(chǎn)與碧桂園巨資拿地，之前曾獨(dú)資拿下南京一幅軍用地塊。

外界認(rèn)為，隨著市場(chǎng)格局新變化，金科作為渝派龍頭、西部頭牌地產(chǎn)股也必須做出積極反應(yīng)，調(diào)整布局策略。

來(lái)自金科的重慶別墅市場(chǎng)的一份調(diào)研報(bào)告顯示，金科發(fā)現(xiàn)總價(jià)低于200萬(wàn)元的產(chǎn)品成交量上升，甚至占據(jù)了重慶別墅成交的半壁江山，而金科老業(yè)主生命周期的變化，將迎來(lái)一波改善型置業(yè)需求，其認(rèn)為該調(diào)研是公司不懼未來(lái)改需的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，改變以前以產(chǎn)品戰(zhàn)略為導(dǎo)向的項(xiàng)目思路。

探路多元商業(yè)模式

今年11月，金科股份關(guān)于旗下物業(yè)資產(chǎn)證券化ABS產(chǎn)品“招商創(chuàng)融-金科物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃1號(hào)”對(duì)外宣布成立，并被允許在深交所上市交易。

記者了解到，金科上述ABS產(chǎn)品一共實(shí)現(xiàn)融資15億元，從金融創(chuàng)新的角度來(lái)看，該ABS產(chǎn)品被分成了5個(gè)結(jié)構(gòu)化部分，其中優(yōu)先級(jí)部分從金科物業(yè)1至金科物業(yè)5，其收益率各不相同，但最高才6%，次級(jí)部分1億元由金科物業(yè)認(rèn)購(gòu)，其收益率為浮動(dòng)收益率。

一位熟悉地產(chǎn)金融化的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這相當(dāng)于提前變現(xiàn)了金科物業(yè)較為穩(wěn)定的物業(yè)收費(fèi)類資產(chǎn)，能使金科更好地發(fā)揮資本市場(chǎng)平臺(tái)的作用，減輕融資壓力。

試水物業(yè)收費(fèi)ABS之前，金科股份今年還推出了房地產(chǎn)項(xiàng)目跟投方案，雖與其直接融資無(wú)關(guān)，但相當(dāng)于借眾人之手撬動(dòng)更多地產(chǎn)項(xiàng)目，也能讓職業(yè)經(jīng)理人變成合伙人，從而提升項(xiàng)目收益率。

作為“新地產(chǎn)”戰(zhàn)略的一部分，金科股份近來(lái)與億達(dá)在重慶試水健康城產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，這是雙方在長(zhǎng)沙打造科技城之后的又一重要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

日前，金科股份計(jì)劃定增45億元，除了投放30億元用輸血給旗下3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目之外，還將其中6億元投放于新疆景峽風(fēng)電項(xiàng)目，這也被券商機(jī)構(gòu)認(rèn)為是其加碼新能源的重要步驟。

針對(duì)新能源主業(yè)，金科股份擬設(shè)立36億元產(chǎn)業(yè)基金，作為有限合伙份額部分，還吸納了熟悉新疆市場(chǎng)的石河子企業(yè)參與其中，以籌謀分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，金科股份一位內(nèi)部人士對(duì)記者表示，概念容易被資本市場(chǎng)炒熱，但跨界轉(zhuǎn)型并非易事，尤其是領(lǐng)導(dǎo)層的觀念要轉(zhuǎn)變還需要時(shí)間。對(duì)于金科來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

發(fā)稿：劉雪梅 審核：劉雪梅 終審：蔡戰(zhàn)波