國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~10月，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.2%，增幅比1~ 9月下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來(lái)增幅第一次下滑。10月當(dāng)月，商品房銷售面積同比僅增長(zhǎng)5.5%，較9月下降3.5個(gè)百分點(diǎn)，這已是商品房銷售面積增速連續(xù)三個(gè)月下滑。

盡管有國(guó)慶中秋長(zhǎng)假“連休”、基數(shù)效應(yīng)（去年10月銷售回升）的影響，但在利率降至歷史低位，“金九銀十”期間重點(diǎn)城市樓市表現(xiàn)不俗時(shí)，銷售增幅下降或許意味著樓市回升動(dòng)能減緩。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的解釋是，1~10月，重點(diǎn)城市樓市銷售面積與1~9月持平，非重點(diǎn)城市銷售下滑0.4%，拉動(dòng)全國(guó)銷售下行。這意味著占庫(kù)存70%左右的三、四線城市拖累了全國(guó)樓市回升。筆者認(rèn)為，還有一個(gè)很重要的原因，就是政策激勵(lì)效應(yīng)邊際遞減。

庫(kù)存逆勢(shì)走高，并與銷售背離是樓市回升動(dòng)能不足的第二個(gè)原因。商品住房庫(kù)存結(jié)束了連續(xù)兩個(gè)月的減少態(tài)勢(shì)，10月大增1180萬(wàn)平方米。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，10月監(jiān)測(cè)的37個(gè)主要城市成交面積環(huán)比上升17.73%、庫(kù)存下降1.8%，三、四線城市銷售和庫(kù)存情況急劇惡化。

事實(shí)上，庫(kù)存應(yīng)該包括待售庫(kù)存、在建庫(kù)存和已批未建庫(kù)存三部分，而常說(shuō)的庫(kù)存僅僅是待售庫(kù)存或顯性庫(kù)存。由于三、四線城市往往采取“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”、“超級(jí)大盤(pán)”、長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)模式，在建庫(kù)存和已批未建庫(kù)存（隱性庫(kù)存）非常大。

目前，三、四線城市的開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工占全國(guó)的45%和60%。因此，庫(kù)存是制約樓市先行指標(biāo)（開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工和拿地）觸底的主因。眼下，開(kāi)發(fā)商資金面已明顯改善，但“加杠桿”意愿不足。

1~10月，開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1~9月提高0.4個(gè)百分點(diǎn)；融資渠道也全面打開(kāi)，公司債1~ 10月發(fā)行4267億元，比去年同期翻了4倍，開(kāi)發(fā)商發(fā)債占比60%，發(fā)行利率在5%左右，比2011~2014年平均降低了2%。因此，即便資金面改善，但由于庫(kù)存壓力大，開(kāi)發(fā)商“加杠桿”積極性并不高。

1~10月，盡管投資結(jié)構(gòu)改善，服務(wù)業(yè)投資、高技術(shù)及裝備制造投資快速回升，但固定資產(chǎn)投資增速依然延續(xù)去年以來(lái)的回落態(tài)勢(shì)。除財(cái)政政策傳導(dǎo)機(jī)制不暢致使基建投資增速下滑外，房地產(chǎn)投資下滑或是主要原因。

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的17.6%，若將上下游關(guān)聯(lián)投資等計(jì)算在內(nèi)，加上基建資金對(duì)房地產(chǎn)的部分依賴，房地產(chǎn)及相關(guān)投資占固定資產(chǎn)投資的50%~60%。

因此，加速庫(kù)存消化成當(dāng)務(wù)之急。11月10日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，習(xí)近平總書(shū)記第一次就房地產(chǎn)市場(chǎng)提出“化解庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展”的重要指示。因此，預(yù)計(jì)新一輪“去庫(kù)存”政策會(huì)接踵而至，比如首套房首付下降、棚改安置貨幣化、降低非普通住房購(gòu)置稅費(fèi)等。

另外，基于總量政策邊際效應(yīng)減退的考慮，化解“結(jié)構(gòu)性庫(kù)存”的政策將被重視，即鼓勵(lì)返鄉(xiāng)置業(yè)。

當(dāng)前，城鎮(zhèn)戶籍人口和高收入人群購(gòu)房需求釋放殆盡，已經(jīng)進(jìn)入非剛性的改善需求。而外來(lái)務(wù)工人群則是我國(guó)人口紅利和適齡購(gòu)房紅利的主體，也是剛性需求的主體。這部分人群數(shù)量高達(dá)2.5億，在大城市就業(yè)并有一定積蓄，但在就業(yè)地購(gòu)房的僅占1%。而基于自己最后“落腳”或“孝敬父母”考慮的返鄉(xiāng)置業(yè)，已經(jīng)占三、四線購(gòu)房比例的20%~30%。

鼓勵(lì)返鄉(xiāng)置業(yè)，一方面可以消化樓市庫(kù)存，另一方面能夠推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)需動(dòng)力，還能達(dá)到合理疏解特大城市人口的目的。下一步，為了避免消化庫(kù)存的短視效應(yīng)，基于新型城鎮(zhèn)化而推進(jìn)的返鄉(xiāng)置業(yè)應(yīng)該成為政策基調(diào)。

首先，應(yīng)加速推進(jìn)大城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向三、四線城市轉(zhuǎn)移，以“人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走”的規(guī)律，夯實(shí)三、四線城市樓市去庫(kù)存和房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；其次，打通三、四線城市與區(qū)域內(nèi)大城市的交通連接，全面開(kāi)展產(chǎn)業(yè)配套與協(xié)作；第三，三、四線城市新區(qū)等庫(kù)存集中地要做好公共配套規(guī)劃、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，吸引區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移；最后，應(yīng)加快戶籍制度改革，鼓勵(lì)外來(lái)人口扎根，以此促進(jìn)消費(fèi)和投資集聚，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)需基礎(chǔ)。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）