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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 包雨朦

8月24日，越秀房托資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“越秀房托”）宣布以人民幣26.272億元擬收購上海浦東竹園CBD地段的物業(yè)宏嘉大廈，收購將于下月1日完成。此次收購為越秀房托旗下房產(chǎn)基金的首次對(duì)外收購，將會(huì)是其擴(kuò)展廣州以外地區(qū)業(yè)務(wù)的第一步。

越秀房托表示，收購是擴(kuò)大公司規(guī)模的重要方式，已組建了專人團(tuán)隊(duì)物色包括北京、上海在內(nèi)的一線城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

廣州寫字樓白熱化的競(jìng)爭(zhēng)或許是越秀房托走出廣州的重要?jiǎng)右?。世邦魏理仕的研究?bào)告預(yù)計(jì)，未來四年廣州辦公樓的空置率將處在10%~15%區(qū)間，并在2017年達(dá)到此輪15%左右的高峰。

7%回報(bào)率遠(yuǎn)超市場(chǎng)平均水平

2015年上半年，越秀房托在北京、上海等地考察評(píng)估了多個(gè)項(xiàng)目，并最終鎖定了位于上海浦東竹園CBD內(nèi)的宏嘉大廈。宏嘉大廈建成于2010年9月，總建筑面積62140平方米，可出租面積59529平方米。截至今年6月底，大廈的空置率僅為1%，租戶以金融業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)和制造業(yè)為主。

據(jù)了解，越秀房托此次收購采用了100%貸款的方式，其中89%來自境外銀行貸款，利率為L(zhǎng)ibor+1.7%-1.88%，整體融資成本僅2.4%。

按照26.272億元的收購價(jià)格，結(jié)合當(dāng)前宏嘉大廈的租金水平，折算這筆收購的回報(bào)率為4.1%，再加上財(cái)務(wù)杠桿，此筆收購的分派收益將會(huì)達(dá)到7%，遠(yuǎn)超上海寫字樓4%左右的市場(chǎng)回報(bào)率。

“現(xiàn)在廣州更多是產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)和招商差異化競(jìng)爭(zhēng)，為了吸引客戶，我們要在產(chǎn)品和模式上大動(dòng)腦筋，已經(jīng)不像上海只要選址選得好就能掙錢了。”越秀房托行政總裁、執(zhí)行董事林德良向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露。

越秀房托此前專注于廣州寫字樓市場(chǎng)，現(xiàn)擁有白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈等六大商業(yè)物業(yè)。但目前廣州核心區(qū)域的寫字樓空置率為12%，高于上海同類區(qū)域5%的空置率平均水平。廣州寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入白熱化。

世邦魏理仕的研究報(bào)告預(yù)計(jì)，未來四年廣州辦公樓的空置率將在的10%~15%區(qū)間，并在2017年達(dá)到此輪15%左右的高峰。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2015年二季度，宏嘉大廈寫字樓平均租金為人民幣7.68元/平方米/天，較竹園甲級(jí)寫字樓平均租金7.3元/平方米/天高出5.2%。據(jù)了解，目前該項(xiàng)目三分之二的租戶將在2016~2017年到期，預(yù)計(jì)續(xù)約與新簽將帶來新一輪的租金上升，這將進(jìn)一步提高越秀房托此次收購的回報(bào)率。

廣州寫字樓年租金復(fù)合增長(zhǎng)率一線城市最低

越秀房托隸屬于廣州最大的國有企業(yè)越秀集團(tuán)，此前曾多次運(yùn)用旗下的房地產(chǎn)信托基金（REITs）持有了廣州核心地段多個(gè)商業(yè)物業(yè)。此次收購上海宏嘉大廈是越秀房產(chǎn)基金首次在廣州以外的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)布局。

廣州寫字樓白熱化的競(jìng)爭(zhēng)或許是越秀房托走出廣州的重要?jiǎng)右颉５澈蟾顚哟蔚脑蚴墙陙韽V州日顯疲態(tài)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況。

數(shù)據(jù)顯示，從2000年到2013年，廣州GDP年均名義增速比深圳和天津分別慢了1.1%、2.6%，從2010年到2013年，廣州GDP年均名義增速下降比深圳、天津更明顯，分別比深圳和天津慢1.9和4.2個(gè)百分點(diǎn)。

有分析人士認(rèn)為，照這樣的速度計(jì)算，到2018年，廣州將退出一線城市行列，成為落后于天津的“第五城”。

在與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的交流中，林德良也表示，雖然同為一線城市，但廣州面臨的機(jī)遇和上海相比不在一個(gè)量級(jí)。“上海有中國首個(gè)自貿(mào)區(qū)，推進(jìn)投資、貿(mào)易和金融創(chuàng)新，會(huì)催生強(qiáng)大的辦公租賃需求。”

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，上海甲級(jí)寫字樓租金自2010年起至2015年二季度累計(jì)增長(zhǎng)超過了30%。

而世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)則表明，2006至2014年間，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租金名義年均復(fù)合增長(zhǎng)率為4.4%，截至年末為136.1元/平方米/月；但如果剔除由優(yōu)質(zhì)新增項(xiàng)目所帶來的結(jié)構(gòu)變化的影響，同一時(shí)間廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租金的實(shí)際年均復(fù)合增長(zhǎng)率僅為1.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他一線城市在同時(shí)期的表現(xiàn)。

世邦魏理仕認(rèn)為，未來更多的機(jī)會(huì)在浦東。截至2015年二季度，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金環(huán)比上漲1.6%，達(dá)到每月每平方米281元。其中浦東租金環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，遠(yuǎn)超浦西0.8%的漲幅。其中浦東次中心區(qū)的漲速高達(dá)3.8%，主要源自陸家嘴和竹園區(qū)域持續(xù)高租金和低空置率下日益增長(zhǎng)的外溢需求。

在8月14日舉行的越秀房托業(yè)績(jī)會(huì)上，公司負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，收購是公司擴(kuò)大規(guī)模的重要手段，還將繼續(xù)專注北京、上海在內(nèi)的一線城市。

林德良表示，越秀房托制定了非常清晰的收購策略，概括來說就是“一線城市，核心地段，優(yōu)質(zhì)物業(yè)”，成長(zhǎng)性是公司選擇項(xiàng)目的重要條件。

除了資本的輸出，越秀房托透露，公司的業(yè)務(wù)還將向智力輸出和運(yùn)營管理拓展。林德良透露，目前已經(jīng)有浦西的一家寫字樓請(qǐng)?jiān)叫惴客衼硗泄苓\(yùn)營，雙方正在接觸。