每經(jīng)編輯｜王杰    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

前些天，一份房地產(chǎn)專業(yè)報紙報道了某大型房企因資金斷流，東北在建項目全線停工的新聞，讓人們重新開始審視沈陽樓市。

沈陽，遼寧省省會，地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心，東北第一大城市。是長三角、珠三角、京津冀地區(qū)通往關(guān)東地區(qū)的的綜合樞紐城市，大型房企卻在此折戟，

但《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綠地的敗北，在沈陽并非個案。在沈陽當?shù)亻_發(fā)商的眼中，整個沈陽樓市都不太樂觀。

近日，本報記者近距離觀察并深入采訪，以期揭開沈陽樓市的神秘面紗。

開發(fā)商：不是比誰掙得多，比誰虧得少

克而瑞數(shù)據(jù)系統(tǒng)顯示，截至5月29日，以近3個月月平均成交量計算，沈陽市商品住宅的去化周期為38.92個月；若以近6個月月平均成交量計算，沈陽市商品住宅的去化周期為27.53個月。

庫存消化周期是庫存存量與前三月銷售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個月說明供過于求，低于6個月則為供不應(yīng)求。

高庫存迫使開發(fā)企業(yè)想盡辦法進行營銷。

去年5月，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪沈北新區(qū)緊鄰的皇姑區(qū)黃河大街北的一個千億房企開發(fā)的項目。該樓盤打出了“精裝4萬起”的優(yōu)惠活動。該樓盤置業(yè)顧問表示，目前該樓盤開發(fā)商替購房者墊付總房款的24%作首付，也就是說，業(yè)主僅需總房款的6%作為首付，然后在交房之前交齊30%的首付就可以。

為了跑量，開發(fā)商墊資首付，這一招在沈陽已不罕見。

去年10月份，搜房網(wǎng)發(fā)了一篇《買房不要錢自己看著辦 渾南零首付房子大盤點》的文章，文章匯集了渾南新區(qū)多個零首付的樓盤。

沈陽一項目的營銷總監(jiān)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前是盡最大可能爭取客戶到訪，加大優(yōu)惠政策。有量可跑的項目，最大可能地使目前的價格不變，盡量去庫存。“（目前在沈）低首付、零首付的項目很多，購房者還款的日期，都在不斷往后延期。原來（零首付）都是控制在交房時補齊首付，現(xiàn)在很多項目都已經(jīng)做到交房后兩三年補齊首付即可，分期讓購房者還錢。”

另外一位開發(fā)商人士也表示，為了跑量，目前的營銷手法多為降低購房門檻，其中包括零首付、降價等，另外就是加大分銷，也就是通過一二手聯(lián)動的模式，通過給二手中介一定回傭，讓其幫忙帶看。

上述營銷總監(jiān)表示，不僅是外來大房企，目前包括本土做了很多年的開發(fā)企業(yè)，也存在資金鏈緊張的問題。但問題是，有些項目降價也走不了多少量，這和市場狀況、項目本身都有關(guān)。

“開發(fā)商的利潤不好，現(xiàn)在利潤都控制在2%~4%之間，開發(fā)商在一起聊天時，不是比誰掙得多，是比誰虧的少，小開發(fā)商資金鏈要更緊張了。”上述開發(fā)商人士表示，目前沈陽樓市的回暖狀況，與北上廣深相差很遠。

東北經(jīng)濟滑坡 影響樓市發(fā)展

造成沈陽樓市失衡的原因到底有哪些？在香港聯(lián)祥置業(yè)總經(jīng)理杜宏鵬看來，沈陽屬于平原型城市，土地伸張性很大，整個人口聚集密度并不是很高，這也會導(dǎo)致房價往下滑。

早在去年5月22日，《每日經(jīng)濟新聞》發(fā)表了《只有銷量沒有利潤？沈陽樓市隱現(xiàn)全運會“后遺癥”》，詳盡報道了沈北新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進入了“快車道”，以及全運會讓渾南新區(qū)的土地提前透支。拿地的房企將項目集中入市，造成了市場供大于求。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，東北經(jīng)濟滑坡，人均可支配收入減少，高端人才外流，人口導(dǎo)入緩慢，影響改善性產(chǎn)品的銷售，結(jié)構(gòu)性失調(diào)問題也相對嚴峻。

上述開發(fā)商人士表示，在沈陽操盤難，也促使開發(fā)企業(yè)拿地更加慎重。沈陽土地最貴的，樓面價也就三四千元，但是加上建工成本、稅費以及營銷費用，擬售價格也快過萬了。“沈陽過萬的盤，賣起來都會比較累，所以拿高價地就存在風(fēng)險。沈陽主力房價集中在每平米六七千元，這種比較能跑量，但高端市場一直都不好。”

杜宏鵬表示，沈陽市場對價格非常敏感，大部分項目是微利銷售，“整個東北經(jīng)濟發(fā)展比較困難，而且流出的人群偏高端。”

今年4月30日公布的一季度各省市GDP增速排名中，工業(yè)大省遼寧以1.9%的超低同比增速位列全國最末，僅相當于同期全國增速的四分之一。黑龍江和吉林分別以4.8%和5.8%的同比增速，排名全國倒數(shù)第四和倒數(shù)第五。這也延續(xù)了去年全國GDP增速的排名格局：倒數(shù)后五位的省份中，“黑吉遼”占三席，一年多來，全國六大經(jīng)濟區(qū)域板塊中，東北經(jīng)濟增長放緩最為嚴重。

正如李克強總理指出的，“東北由于能源原材料產(chǎn)業(yè)和重化工業(yè)比重大，受國際市場變化和國內(nèi)需求不足影響更為明顯，加上體制機制改革滯后和一些內(nèi)在因素，經(jīng)濟下行壓力更大。必須全面準確判斷和把握經(jīng)濟走勢，采取有效措施，破解發(fā)展難題。”

值得注意的是，按照第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，東三省每年凈流出的人口約200萬人。東北三省中，黑龍江和吉林都是人口凈流出，雖然遼寧每年有大約20萬人的凈流入，但遠比不上一個北京市。

據(jù)參考消息網(wǎng)報道，國際貨幣基金組織4月發(fā)布的一份工作報告說，房地產(chǎn)供應(yīng)過剩在中國東北地區(qū)和小城市尤其明顯，盡管這是中國的一個普遍現(xiàn)象。報告說：“東北工業(yè)區(qū)繼續(xù)面臨已售房屋面積急劇收縮的情況，而且尚未看到其他地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)的復(fù)蘇跡象。”

幾年前，沈陽一舉超過大連，成為該地區(qū)最熱門的房地產(chǎn)投資地，并吸引了諸如萬科、恒大之類的大型開發(fā)商。

多措施促樓市發(fā)展

把目光聚焦到沈陽市。一份統(tǒng)計公報，一連串的“下降”，顯示了沈陽市的房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣。

《2014年沈陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》中指出，該市全年房地產(chǎn)開發(fā)投資1975.8億元，比上年下降9.5%，其中住宅投資1416.3億元，下降10.0%。房屋施工面積11495.8萬平方米，下降0.6%；房屋竣工面積1225.9萬平方米，下降16.0%，其中住宅竣工面積993.9萬平方米，下降19.2%。

商品房銷售面積1498.4萬平方米，下降33.8%，其中住宅銷售面積1342.4萬平方米，下降33.5%；商品房銷售額931.6億元，下降35.1%，其中住宅銷售額787.3億元，下降35.7%。

政府層面正將房地產(chǎn)業(yè)作為重點抓手。沈陽市人民政府市長潘利國在《沈陽市2015年政府工作報告》中指出，在總結(jié)成績的同時，我們也清醒地認識到存在的問題。一是盡管去年我市主要經(jīng)濟指標增速都高于全省平均水平，但地區(qū)生產(chǎn)總值、一般公共預(yù)算收入、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額等經(jīng)濟指標未能完成年初人代會確定的預(yù)期目標。二是轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的成效還未充分顯現(xiàn)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢有所減弱，新興產(chǎn)業(yè)規(guī)模不大、實力不強，自主創(chuàng)新能力亟待提升，支撐經(jīng)濟平穩(wěn)增長的動力不夠強勁。

同時，該份《政府工作報告》在“加快產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級”部分中指出，加快國際會展商貿(mào)城建設(shè)，積極申辦國內(nèi)外大型展會，努力打造中國北方商務(wù)會展中心城市。深入挖掘文化旅游、健康休閑資源，優(yōu)化景區(qū)景點布局，加快發(fā)展文化旅游和體育休閑產(chǎn)業(yè)。積極應(yīng)對、綜合施策，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

遼寧省也在努力改變目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀。

4月8日，《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于支持居民自住和改善性住房需求的通知》出臺，該通知從加大棚戶區(qū)改造力度；積極引導(dǎo)購買存量商品住房作為棚改拆遷安置用房；加大住房公積金對居民購房的支持力度；調(diào)整普通商品住房認定標準；實行獎勵政策；支持首套房貸款申請；活躍二手房交易市場；繼續(xù)辦好房交會；落實地方政府主體責(zé)任等九項措施來促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

另外，沈陽市也調(diào)整了住房公積金貸款政策，還在春季房展會期間，出臺了個人購買參展企業(yè)銷售的商品住房，可享受購房補助的政策。