“我不喜歡別人稱呼我是房地產開發(fā)商，我們的目標是成為最棒的社區(qū)服務商?！边@是花樣年控股（01777，HK）董事局主席潘軍時時掛在嘴上的一句話。花樣年旗下的彩生活（01778，HK）今年6月剛剛登陸香港聯(lián)交所，即引發(fā)業(yè)界轟動—無論市盈率還是市凈率,彩生活都全面超過一些傳統(tǒng)的香港紅籌上市公司。

2014年11月29日晚，在位于深圳福田區(qū)的花樣年總部，花樣年集團發(fā)布全新的品牌形象，與此同時，潘軍宣布公司未來將以社區(qū)服務運營為核心，全面布局八大業(yè)務的戰(zhàn)略協(xié)同，打造中國最大的社區(qū)服務運營平臺。

平臺思維戰(zhàn)勝產品思維，這是潘軍從蘋果與三星成為手機領域霸主的領悟，如今他正構建起花樣年的平臺優(yōu)勢，這意味著當大多數房地產開發(fā)商仍在苦于尋找轉型路徑之時，花樣年率先完成轉型，并有望成為“白銀時代”房地產領域的新王者。

輕資產轉型領跑者

在經歷了“黃金十年”發(fā)展后，傳統(tǒng)地產行業(yè)利潤日漸攤薄、成本高企、競爭加劇，行業(yè)處于大洗牌的前夕。蘭德咨詢統(tǒng)計發(fā)現，到2017～2018年，房地產市場將從增量市場進入存量市場，銷售額將出現快速下滑。此外，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，預計到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

為此，萬科總裁郁亮坦言，房地產市場已經進入下半場，過去“膽大為王，高端為上”、輕松賺錢的時代結束了。白銀時代對企業(yè)能力的考驗會更加全面，不適應的企業(yè)會被淘汰。即便強如萬科，目前面臨的最大風險是轉型，只有轉型成功才能繼續(xù)領跑。

然而，最早意識到房地產企業(yè)需要轉型的并非萬科，而是花樣年。早在2006年，花樣年就在行業(yè)中率先提出轉型為綜合服務運營商，此后在2012年又提出向輕資產化轉型，涵蓋了金融服務、社區(qū)服務、商業(yè)管理等七項增值業(yè)務，包括將戰(zhàn)略定位調整為金融控股集團、發(fā)展商業(yè)及推動彩生活上市等。

在潘軍看來，在此前的“黃金十年”，房地產是以重資產為主，拿地、開發(fā)、融資、銷售都是由開發(fā)商自己完成，每家房企都背負著很重的債務。但由于過去十年房地產幾乎是單邊上漲，重資產的開發(fā)模式有利于房企獲得更高的利潤。如今，單邊上漲的市場一去不返，未來行業(yè)雖然總體上是保持平穩(wěn)波動，但也會有下行周期，如果房企仍舊維持重資產開發(fā)模式，一旦遇到市場波動風險會很大。輕資產的開發(fā)模式不僅有利于分散風險，也可產生協(xié)同效應，帶來更高的回報。

發(fā)力服務與金融

作為內地首個房地產物業(yè)服務商，彩生活于2014年6月30日在香港聯(lián)交所上市，掛牌后股價扶搖直上。截至11月29日，彩生活的股價最高漲幅達到113%，被譽為近年來香港資本市場走勢最強勁的房地產股票。

但彩生活的成功分拆上市只是花樣年集團成功轉型的第一步，從房地產開發(fā)商轉型為社區(qū)服務運營商，花樣年的輕資產轉型將在地產開發(fā)運營、彩生活住宅社區(qū)服務、社區(qū)金融服務、國際商務物業(yè)、社區(qū)文化旅游、社區(qū)商業(yè)管理、社區(qū)養(yǎng)老和社區(qū)教育產業(yè)等八大板塊全面展開，從服務與金融兩大領域同時發(fā)力。

在傳統(tǒng)的地產業(yè)務，花樣年擯棄了盲目追求規(guī)模擴張的重資產開發(fā)理念，轉向以提高經營效益和投資回報為核心指標，旗下的地產集團將把業(yè)務分拆成地產基金和代理建設公司，建立全新的輕資產開發(fā)模式。

在服務領域，花樣年已經建立起競爭優(yōu)勢。這其中，在物業(yè)服務領域，彩生活將繼續(xù)通過收購兼并方式進行輕資產擴張，進一步擴大規(guī)模優(yōu)勢。截至10月31日，花樣年依托彩生活所管理服務的社區(qū)物業(yè)面積已經突破1.8億平方米，以絕對的規(guī)模優(yōu)勢穩(wěn)居行業(yè)第一位。

隨著中國進入老齡化社會，花樣年也加大了在養(yǎng)老服務領域的布局，公司通過子公司福泰年成功試運營國內首個“四位一體”社區(qū)養(yǎng)老模式，以社區(qū)為核心，以滿足老人需求為出發(fā)點，圍繞“讓生命更長青，讓家庭更幸?！钡睦砟?，形成居家服務站、日間照料中心、養(yǎng)老公寓和老年大學系統(tǒng)性社區(qū)養(yǎng)老模型，為老人提供社區(qū)體檢、居家上門服務、術后康復、養(yǎng)生理療、營養(yǎng)配餐、團體活動、老人公寓和健康管理等多項基礎和增值服務。

值得一提的是，今年以來花樣年還正式啟動籌辦教育產業(yè)，教育產業(yè)將以現代服務業(yè)產業(yè)培訓與社區(qū)教育為兩大方向進行資源整合。第一個方向，教育產業(yè)將通過“社區(qū)服務”與“養(yǎng)老服務”，切入到社區(qū)服務行業(yè)與養(yǎng)老服務行業(yè)中。第二個方向，基于“彩生活”大數據基礎，教育產業(yè)將以海外留學為方向，切入到進入社區(qū)教育市場中。

與此同時，在房地產與金融加速融合的大背景下，金融業(yè)務在花樣年輕資產轉型中承擔著更加重要的使命。花樣年在行業(yè)中第一個提出了“社區(qū)金融”的概念，創(chuàng)造性地利用互聯(lián)網金融模式，實現集團各大板塊之間的金融價值鏈建設和產融結合。目前，花樣年金融板塊已形成小額貸款、融資租賃及P2P網絡金融平臺三大業(yè)務模式，后續(xù)還會嘗試推動保理、消費金融、保險、支付等相關業(yè)務。

據悉，花樣年集團去年成立了合和年小貸公司，其與彩生活合作推出的理財產品“E理財”已于今年7月上市，預期年息高達9%～10%，剛上線就被一搶而光。此外，花樣年與國內P2P公司人人聚財達成戰(zhàn)略合作，未來將結合社區(qū)推廣P2P理財產品。

按照潘軍的設想，目前彩生活擁有200萬戶業(yè)主，如果一戶一年購買1000元理財產品，一年的募資額度能達到20億元，彩生活只要收取2%的手續(xù)費，那就是4000萬元營業(yè)額，這里面大部分是利潤。此外，彩生活也可以聯(lián)合花樣年旗下的小貸公司拓展社區(qū)金融，通過吸收社區(qū)業(yè)主的資金用于發(fā)放小額貸款，從中賺取利差。隨著花樣年社區(qū)平臺用戶的增長，將為社區(qū)金融帶來巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

此外，花樣年在資產管理領域也卓有成效?；幽晟坦芄疽劳袕姶蟮馁Y本和專業(yè)實力，探索以管理和品牌輸出為主的輕資產商業(yè)發(fā)展模式。截至2014年11月，花樣年商業(yè)已在成都、合肥、長沙、揚州等城市成功簽約四個輕資產管理項目。預計至2015年底，花樣年商業(yè)輕資產管理項目將超過10個，花樣年輕資產商業(yè)模式在業(yè)界的優(yōu)勢地位將初步建立。專注于高端物業(yè)資產管理服務的花樣年國際物業(yè)公司，已經在輕資產擴張和運營方面頗為成熟，外接項目涵蓋深圳長富金茂大廈、杭州新天地·東方茂等全國十多個大型物業(yè)項目，管理面積超過1400萬平方米。

“未來花樣年將以金融和服務兩大平臺建立各業(yè)務之間相互協(xié)調的有機生態(tài)圈，進一步實現各業(yè)務的輕資產化，打造綜合性戰(zhàn)略和投資控股集團”，潘軍說，公司也將整合企業(yè)內外資源，在構建、調整和完善業(yè)務結構的同時，以戰(zhàn)略合作及兼并、收購等途徑，實現集團業(yè)務體系及模式的逐漸轉化，最終成為專注于生活空間及體驗的國際化金融平臺。

用互聯(lián)網思維構筑社區(qū)服務運營平臺

潘軍很早就深刻地認識到，要想在房地產“白銀時代”脫穎而出，房地產企業(yè)需要從傳統(tǒng)的產品思維向平臺思維轉型。

今年9月，潘軍到美國路演的時候，與現任西門子美國公司CEO展開了深度交流，討論的話題是為什么像摩托羅拉、諾基亞這些曾是行業(yè)翹楚的優(yōu)秀技術公司會淪落為被收購的企業(yè)？最終，他們發(fā)現，兩者并非僅在經營意識上出了問題，而更重要的是競爭者的關系產生了根本性的變化——蘋果、三星是用平臺性戰(zhàn)略，諾基亞、摩托羅拉是用產品性思維，在人們對信息高度應用的平臺之上，平臺戰(zhàn)勝了產品。這讓潘軍更加堅定，花樣年必須從一個房地產開發(fā)商、由一項能力轉型成一個為客戶提供綜合性社區(qū)體驗的服務平臺，才能夠讓企業(yè)走得更遠。

正因如此，花樣年的八大業(yè)務與其他房企的多元化舉措似乎相近，但實際上花樣年只專注于做一件事情——社區(qū)服務，八大業(yè)務都是圍繞社區(qū)服務運營平臺為社區(qū)居民提供多元化的增值服務。

“如果將地產開發(fā)業(yè)務看作是生產客戶的工具，那么其他七大業(yè)務則是持續(xù)服務客戶、增進客戶黏度的法寶”，潘軍說，八大業(yè)務板塊互相滲透、互相協(xié)同，在資源共享的前提下，為客戶提供更好的體驗。如同騰訊手握社交端口、淘寶占領電商端口、360把控安全端口、百度依靠搜索端口一樣，花樣年現在已牢牢抓住通向社區(qū)平臺的 “服務端口”，并成為公司的核心競爭力。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松注意到，以市場最成熟的美國為例，房地產開發(fā)類公司占美國納斯達克房地產板塊的市值僅為12%，房地產服務類公司占比卻高達73%。隨著中國經濟結構實現轉型，社區(qū)服務將迎來巨大的發(fā)展空間。

“彩生活成功上市，為花樣年其他業(yè)務板塊的發(fā)展提供了可供借鑒的商業(yè)范本”，潘軍說，公司將利用互聯(lián)網將線上線下打通，使之形成有機的社區(qū)商業(yè)生態(tài)圈，加速資源整合，使八大業(yè)務板塊的協(xié)同從加法效果轉為乘法效果。隨著商業(yè)模式逐漸成熟和經營規(guī)模的不斷擴大，花樣年仍計劃適時推動相關業(yè)務板塊走向資本市場。（文/黃家輝）