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每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

東方證券在首開(kāi)股份第三季度研報(bào)中指出，目前公司仍處于消化毛利率下降以及投資收益銳減造成的負(fù)面影響之中，整體來(lái)看，公司未來(lái)凈利增速大幅回落將是大概率事件。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民營(yíng)地產(chǎn)商此前遭遇的資金緊張，已開(kāi)始蔓延到地方國(guó)企?！笆组_(kāi)只是一面鏡子，目前很多國(guó)企房地產(chǎn)商正面臨資金緊張與拿地困境。”北京美聯(lián)物業(yè)高級(jí)經(jīng)理張磊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

大量使用信托貸款

2009年以前，地方國(guó)企通常能享受銀行信貸上的諸多扶持，如今，地方國(guó)企也步民營(yíng)房地產(chǎn)公司的后塵，大量信托融資開(kāi)發(fā)。首開(kāi)股份便是其中之一。

截至2011年末，首開(kāi)股份信托融資規(guī)模不少于54.74億元。其中，僅通過(guò)吉林信托融資就達(dá)到30億元，且有25億元需在今年1月到期支付。其余的信托融資，最晚在明年8月到期。

今年一季度，在部分信托貸款到期后，首開(kāi)股份償還了數(shù)十億元的借款，但整體負(fù)債仍不容樂(lè)觀。

一季度，首開(kāi)股份的資產(chǎn)負(fù)債率為79.44%，凈資產(chǎn)負(fù)債率為120.9%。公司因向北京市國(guó)資經(jīng)營(yíng)管理中心取得10億元的委托貸款，使得短期借款較年初暴漲510.7%。

同為國(guó)企的中華企業(yè)同樣大量依賴信托借款?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者初步統(tǒng)計(jì)，2011年底，中華企業(yè)的信托債務(wù)余額為53億元，占總債務(wù)的比例近30%，兩項(xiàng)指標(biāo)在45家已公布信托債務(wù)賬目的上市房企中均排名第三。

據(jù)了解，中華企業(yè)在2010年通過(guò)信托密集融資，總計(jì)8筆，募集資金34億元，平均信托收益率達(dá)到9.3%，期限在1~2年。

其中，公司于2010年6月1日發(fā)行了“中華企業(yè)古北集團(tuán)股權(quán)受益權(quán)投資信托”，募資3.5億元，期限兩年；緊接著8月6日又發(fā)行“中華企業(yè)古北集團(tuán)股權(quán)受益權(quán)投資信托（二）”，募資4.2億元，期限1.5年，平臺(tái)均為上海國(guó)際信托。此后，該公司又連續(xù)通過(guò)新華信托、昆侖信托、中海信托、五礦信托、中誠(chéng)信托、愛(ài)建信托等融資。

首開(kāi)股份三季報(bào)的資產(chǎn)負(fù)債率為82.06%；中華企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為76.57%。

地方國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)力趨弱

在融資難的現(xiàn)狀下，地方國(guó)企拿地也不具備優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)專家陳晟表示，地方房地產(chǎn)國(guó)企融資沒(méi)有優(yōu)惠條件，不像央企那樣有一定的授信額度銀行體系，甚至與民營(yíng)房地產(chǎn)公司相比也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

由于沒(méi)有金融扶持，加上決策機(jī)制不如民企靈活，地方國(guó)企的競(jìng)爭(zhēng)力自然受到影響。舉個(gè)例子，在國(guó)企拿地過(guò)程中，金額通常是有上限的，超過(guò)上限，國(guó)企會(huì)選擇退出。雖然地方性房地產(chǎn)國(guó)企在承擔(dān)政府職能，如保障性住房方面有一定優(yōu)勢(shì)，但如果機(jī)制不改變，戰(zhàn)略目標(biāo)不明確，確實(shí)有萎縮的趨勢(shì)。

中原地產(chǎn)劉淵認(rèn)為，融資和拿地是相輔相成的。能融到更多資金的房企，在房地產(chǎn)投資方面就比較活躍。

全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存表示，拿地一是看資金實(shí)力，二是考核綜合實(shí)力。一般性的地方國(guó)企，融資成本高，管理成本高，在未來(lái)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，不具備任何優(yōu)勢(shì)。

中房信分析師薛建雄表示，國(guó)企傳統(tǒng)的模式與思維決定了競(jìng)爭(zhēng)力。2009年至2010年，大量的民營(yíng)地產(chǎn)公司大舉擴(kuò)張，但在2010年底宏觀調(diào)控出臺(tái)后，擴(kuò)張就逐漸停止。而許多國(guó)企恰在調(diào)控期內(nèi)開(kāi)始擴(kuò)張，但擴(kuò)張之后，房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅度上漲，導(dǎo)致這些國(guó)企出現(xiàn)資金困難。

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