文/顧云昌

（中國房地產及住宅研究會副會長）

6月全國平均房價有回漲態(tài)勢，這雖然受穩(wěn)增長背景下房價回漲因素積聚的影響，但房地產政策和市場都已經開始見底，未來房價將會緩慢企穩(wěn)。

以我國目前現(xiàn)狀，實現(xiàn)房價合理回歸是有可能的。國家一直在抑制投資和投機性需求，同時拉動自住性需求的剛需，但銀行對剛需的支持能力有限，因此不會造成房價虛漲，只會造成實漲。實漲是理性的，是經濟繁榮表現(xiàn)，不會出現(xiàn)泡沫。

調控政策或已見底

全國平均房價連續(xù)9個月環(huán)比下降，調控效果已經顯現(xiàn)，但在穩(wěn)增長的背景下，6月房價開始止跌回漲。筆者認為，目前房地產市場已經基本實現(xiàn)調控政策預期的目標，已經開始軟著陸，政策或已見底。

國家對房地產政策一直堅持“不動搖、不放松、不反彈”，其實政策的另一個含義便是 “不加碼”，而在政策見底和穩(wěn)增長被提上日程的背景下，房地產市場將逐步企穩(wěn)，實現(xiàn)軟著陸。

未來房地產市場調控思路應該牢牢把握三點，即遏制投資投機性需求，滿足保障性需求，支持剛性需求。這樣既能繁榮房地產市場，又不會令泡沫放大。

事實上，上半年中國經濟數據不理想，一部分原因是房地產投資下滑，因此保持房地產市場一定的活躍度是有必要的。

但在長效機制有效建立之前，目前的房地產市場調控還將持續(xù)，目的就是要讓房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，銷量和房價雙穩(wěn)定。

長效調控機制路漫漫

土地市場，政府是賣家，開發(fā)商是買家；住宅市場，開發(fā)商是賣家，消費者是買家。房地產市場遇冷，地方政府財政收入壓力就會凸顯。因此，中央緊縮時候，地方政府會變成“減震器”，中央刺激時候，地方政府則變成“放大器”。

樓市調控機制需要從源頭上改進，這“源頭”便是土地財政。目前的財稅體制把房地產和地方政府收益緊緊地捆綁在一起，地方收入高度依賴房地產，中央的調控政策到地方落實的時候會遇到討價還價、打折的情況。

其實，各國都存在土地財政問題。但是國外是存量土地財政，是通過征收房產稅實現(xiàn)的，但我國主要是通過土地出讓金來實現(xiàn)。

目前我國也將推出房產稅，但我們應該認識到，房產稅本身不是專門針對樓市調控設置的，而是一種長效機制，一旦設立以后，不能因為市場冷就少收一點，也不能因為市場熱就多收一點。

另一項長效機制是保障房建設。實際上，保障房建設還沒從根本上解決其自身的問題，首先是資金來源，它沒有穩(wěn)定的預算，只是按土地出讓金的10%來劃撥，但土地出讓金本身受房地產市場景氣情況、整體經濟環(huán)境等影響，具有不確定性。現(xiàn)在的情況是，土地出讓金少，保障房就少建一些，土地出讓金多，就多建一些，沒有穩(wěn)定的規(guī)劃；其次是融資渠道。保障房資金不能通過商業(yè)銀行融資來解決，因為成本太高，應該通過國家專門的住宅政策性銀行來融資。

房價問題≠住房問題

調控一直盯著房價，但實際上，房價和住房問題不能混為一談。

住房問題不僅僅是房價問題，講房價問題主要是指房價泡沫問題，但是住房保障出現(xiàn)問題不是由房價，而是由保障房供給不足造成的。

還可以從另一個角度探討房價和住房問題的區(qū)別。舉個例子，即使北京房價降一半，變成10000元/㎡，大部分消費者還是買不起。

實際上從其他國家和地區(qū)的經驗來看，美國房地產泡沫破滅、香港房地產市場下滑的時候，很多人連工作都沒有了，還怎么買房子？所以真正解決中低收入家庭住房問題，要靠保障房。而控制商品房價，主要是避免出現(xiàn)金融危機，但并不能由此解決住房問題。

“房價合理回歸”這一說法本身沒問題，但需要注意的是，房價合理回歸和房價下調是兩回事，當收入比房價漲得快時，房價就是合理回歸。合理回歸對立面有兩個：不回歸和不合理回歸，后者可能就是暴跌，對經濟來說是災難。