每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江

溫州樓市在僵局中降價(jià)，在降價(jià)中放量，猶如天平，一頭掉下去，一頭翹了起來(lái)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格下降的有45個(gè)，溫州的變化格外引人注目，環(huán)比下降0.5%，居跌幅第一。價(jià)格下降而成交卻出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，商品房成交460套，環(huán)比上漲23.98%，其中住宅成交375套，環(huán)比上漲34.89%。

雖然交易量有所上升，但與樓市整體“庫(kù)存”相比，還是相去甚遠(yuǎn)。溫州房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止昨日（3月21日）19時(shí)，公開發(fā)售房源25279套，涉及未售2853800.48平方米，其中住宅套數(shù)為13806套，如果不算新增量，按照上個(gè)月375套的成交量計(jì)算，則需要36個(gè)月才能“消化”。

值得一提的是，中國(guó)人民銀行昨日發(fā)布的《2012年第一季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，一季度我國(guó)居民購(gòu)房意愿降至1999年以來(lái)同期最低。報(bào)告指出， 在不同收入水平的居民中，高收入居民(家庭月收入5萬(wàn)元以上)投資房地產(chǎn)意愿最低，僅為13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。 “房地產(chǎn)投資”意愿繼續(xù)回落，較去年末和同期分別降低了1.4和10個(gè)百分點(diǎn)，居“基金、理財(cái)產(chǎn)品”以及實(shí)業(yè)投資之后。

超過(guò)2.5萬(wàn)套的庫(kù)存

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年2月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)中，溫州的變化格外引人注目，與上月相比，它的新建商品住宅價(jià)格下降跌幅最大，環(huán)比下降0.5%。溫州泰和房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司總經(jīng)理林育認(rèn)為，這主要因?yàn)殚_發(fā)商為了回籠資金，一些戶型大的高端房源價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。

數(shù)據(jù)顯示，商品房成交套數(shù)從1月份的371套上升到2月份的460套，環(huán)比上漲23.98%；成交面積相應(yīng)從約56507.61平方米增加到62314.1平方米，環(huán)比上漲了10.27%；其中，住宅成交套數(shù)從1月份的278套增加到2月份的375套，環(huán)比上升34.89%；成交面積從從39360.12平方米增加到51507.6平方米，環(huán)比上升29.66%。成交套數(shù)與成交面積均呈上升狀態(tài)。

相比以往，雖然2月份的成交數(shù)據(jù)仍然屬于歷史低位，不過(guò)成交量走高已是事實(shí)，但溫州樓市整體“庫(kù)存”依然在高位徘徊。溫州房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止昨日（3月21日）19時(shí)，公開發(fā)售房源25279套，涉及未售2853800.48平方米，其中住宅套數(shù)為13806套，如果不算新增量，按照上個(gè)月375套的成交量計(jì)算，則需要36個(gè)月才能“消化”。

林育認(rèn)為， 由于2月溫州市區(qū)沒(méi)有新盤上市，以及根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2月份的一手房成交量來(lái)自過(guò)去的庫(kù)存，為庫(kù)存去化緩解了部分壓力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，目前，開發(fā)商觀望情緒依然延續(xù)，對(duì)推盤人市的選擇慎之又慎，除這三個(gè)月內(nèi)溫州市區(qū)在來(lái)無(wú)一個(gè)新盤上市外，溫州市區(qū)今年3個(gè)月土地出讓出現(xiàn)無(wú)成交。

新盤“去高端化”

公開信息顯示，溫州市去年房地產(chǎn)市場(chǎng)則呈“量?jī)r(jià)齊跌”態(tài)勢(shì)。市區(qū)新建商品房成交量為10.55萬(wàn)平方米、939套、成交金額為36.59億元，同比分別下降了69.27%、55.64%和57.46%。市區(qū)二手房成交量為81.43萬(wàn)平方米、7690套、成交金額為88.26億元，同比分別下降了48.60%、50.70%和33.31%。

成交量的“萎縮”則與目前樓市的套型面積供應(yīng)有關(guān)。市場(chǎng)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，溫州去年市新增商品房小戶型供應(yīng)較少，90平方米以下僅占17%，90～140平方米戶型僅占市場(chǎng)供應(yīng)總量的5%。

溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所的相關(guān)研究報(bào)告指出，自2006年國(guó)務(wù)院九部門“19條”政策實(shí)施以來(lái)，開發(fā)商為追求利益最大化，更愿意為改善型和享受型群體建造房子，不少地塊在開發(fā)過(guò)程中多采用“拼套”的方法，以致市區(qū)較多樓盤主流套型定位在300平方米以上，甚至600平方米以上。

林育向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示， 在溫州房源戶型中，多數(shù)都在200——300平方米較多，每套都在1千萬(wàn)以上，這部分房源主要針對(duì)的是比較高端的購(gòu)房需要，去年走不動(dòng)。

值得關(guān)注的是，隨著剛需購(gòu)房者成為樓市消費(fèi)主力，今年以來(lái)，溫州樓市“去高端化”趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，溫州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商產(chǎn)品定位越來(lái)越趨向滿足中小套型，控制總價(jià)，如中梁國(guó)賓1號(hào)以及鳳凰城等項(xiàng)目陸續(xù)將開盤，主力面積均以88平米為主，迎合剛性需求。

“目前已經(jīng)有幾個(gè)項(xiàng)目推出90平方米3房戶型，盡量將總價(jià)控制在250萬(wàn)元甚至是100萬(wàn)以內(nèi)。今后這種針對(duì)剛性需求的中小戶型會(huì)成為市場(chǎng)的主力。”溫州朗兆房產(chǎn)總經(jīng)理葉維堅(jiān)向《每日》表示。

從此前成交的樓盤戶型也可以得到體現(xiàn)。2月份的所成交的房源顯示，套均成交面積則從1月份的152.3平方米減少到2月份135.46平方米，環(huán)比下降了11.05%。