每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

樓市調(diào)控下，很多開發(fā)商仍試圖增加供應(yīng)量，但一些開發(fā)商卻因巨額債務(wù)面臨到期而備受壓力。

逆勢(shì)擴(kuò)張的陽光城就正在遭遇成長的煩惱?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)國泰君安一份研究報(bào)告資料匯總后發(fā)現(xiàn)，陽光城已急發(fā)9只信托解渴，合計(jì)信托額達(dá)52.2億元，其中2012年到期信托額為18.4億元，而該公司去年第三季度期末現(xiàn)金余額僅為4.7億元。

調(diào)控之下大舉擴(kuò)張

2011年1月27日，“新國八條”實(shí)施，標(biāo)志著中國樓市正式步入以限購、限貸為代表的調(diào)控新時(shí)期。不過，在嚴(yán)厲調(diào)控的大背景下，陽光城卻采取了逆勢(shì)擴(kuò)張的激進(jìn)投資戰(zhàn)略。這在該公司2011年中報(bào)陽光城管理層對(duì)未來的判斷上得到了有力體現(xiàn)。

2011年中報(bào)中，對(duì)于正在進(jìn)行中的地產(chǎn)調(diào)控，陽光城管理層認(rèn)為，地產(chǎn)調(diào)控已給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了較大的壓力，但長遠(yuǎn)來看，此舉不會(huì)改變行業(yè)中長期良好的發(fā)展趨勢(shì)。并以此判斷為基礎(chǔ)，提出“立足福建、福州重點(diǎn)發(fā)展，有步驟、有策略地拓展省外具有發(fā)展?jié)摿Φ氖》莺褪袌?chǎng)”的擴(kuò)張戰(zhàn)略。

這種擴(kuò)張戰(zhàn)略在2011年得到了具體體現(xiàn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)陽光城發(fā)布的相關(guān)公告內(nèi)容匯總后發(fā)現(xiàn)，僅去年上半年，陽光城就分別在海南省昌江黎族自治縣、福州、武夷山、咸陽等四地先后通過公開招拍掛市場(chǎng)5次拿地，土地出讓金支出成本高達(dá)約39億元。

除了通過直接拿地尋求擴(kuò)張外，去年上半年，陽光城通過收購國中星城、匯泰房地產(chǎn)等房企股權(quán)，間接獲取新的項(xiàng)目資源，有效增加了土地和項(xiàng)目儲(chǔ)備。

湘財(cái)證券房地產(chǎn)研究員蘇多永向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，通過招拍掛或參股公司2011年上半年陽光城就獲得土地建筑面積約219萬平方米，需支付包括并購款在內(nèi)的地價(jià)款近48億元，其中除了招拍掛市場(chǎng)近39億元的支出外，還包括約9億元的土地并購款支出。

值得注意的是，2010年全年，陽光城新增權(quán)益建筑面積約159萬平方米。相比較而言，僅去年上半年，陽光城半年新增的土地建筑面積為上一年全年的約138%，說明陽光城的擴(kuò)張速度仍處于加速狀態(tài)。

此外，陽光城2011年中報(bào)資料顯示，為了推進(jìn)公司的擴(kuò)張戰(zhàn)略，僅去年上半年，陽光城便相繼在陜西咸陽、甘肅皋蘭、福州、武夷山等地設(shè)立了子公司，同時(shí)參股投資金川陽光城實(shí)業(yè)，為下一步繼續(xù)擴(kuò)張埋下伏筆。

急發(fā)信托解錢荒

逆勢(shì)擴(kuò)張對(duì)陽光城的資金鏈形成了巨大的壓力，蘇多永指出，以去年上半年已公開的陽光城財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為例，由于購地等支出大幅增加，導(dǎo)致陽光城的凈負(fù)債率從2010年年報(bào)時(shí)的22.14%飆升至2011年半年報(bào)時(shí)的89.5%，凈負(fù)債率上升3倍。

凈負(fù)債率的節(jié)節(jié)攀升，也直觀地表明陽光城的資金鏈正越來越緊。資金饑渴之下的陽光城，房地產(chǎn)信托正成為其救命稻草。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)陽光城相關(guān)公告匯總，粗略統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2011年5月至今，在短短近10個(gè)月內(nèi)，陽光城發(fā)行了至少6只信托，以各只信托最高募集資金計(jì)算，信托額高達(dá)40.3億元。

國泰君安一份研究報(bào)告更是進(jìn)一步指出，陽光城的地產(chǎn)信托數(shù)達(dá)9款，合計(jì)信托金額達(dá)52.2億元。值得關(guān)注的是，陽光城2011年第三季度財(cái)報(bào)期末的現(xiàn)金余額僅4.7億元，也就是說52.2億元的信托總額為該公司去年第三季度期末所持現(xiàn)金余額的近11.11倍。

令陽光城感到頭疼的是，該研究報(bào)告指出，陽光城目前手中的9款地產(chǎn)信托融資中，18.4億元的融資額將于2012年到期，占該公司52.2億元已發(fā)信托融資額的35.25%，償債壓力不言自明。

實(shí)際上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2012年陽光城地產(chǎn)信托到期償債壓力已開始顯現(xiàn)。2月24日，陽光城所發(fā)的一篇名為 《陽光城集團(tuán)股份有限公司關(guān)于子公司濱江房地產(chǎn)信托計(jì)劃回購股權(quán)的進(jìn)展公告》顯示，2010年7月，陽光城旗下全資子公司福州濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中信信托之間合作的一款地產(chǎn)信托產(chǎn)品即將到期。根據(jù)當(dāng)初雙方簽訂的 《股權(quán)購買選擇權(quán)暨股權(quán)收購合同》約定，公司已于2月5日前按約向中信信托支付標(biāo)的股權(quán)的收購價(jià)款24117.5萬元。至此，雙方合作的一款名為 “中信陽光濱江股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”終止結(jié)束。

除此之外，2012年，陽光城還有約16億元信托融資到期。正因?yàn)殛柟獬莾糌?fù)債率高企且正面臨地產(chǎn)信托融資到期還債高峰，長江證券研究員蘇雪晶對(duì)此評(píng)論說，陽光城是一個(gè)典型的成長中企業(yè),且目前正面臨成長中的煩惱，而公司的高桿杠運(yùn)作能否成功渡過目前的行業(yè)周期低點(diǎn)，仍有待驗(yàn)證。

陽光城在發(fā)展中面臨的信托融資到期償債壓力，在目前的地產(chǎn)行業(yè)，并非個(gè)案。

國泰君安的一份研究報(bào)告指出，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模達(dá)1758億元，其中7月為年度高峰，達(dá)504億元。一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。

該報(bào)告同時(shí)指出，房地產(chǎn)信托到期不能兌付的解決途徑包括四種，分別為延期兌付、借新還舊、第三方接盤，項(xiàng)目重組出售抵押資產(chǎn)償還投資者和自有資金接盤。