每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，上海四季度一手商品住宅的平均成交價(jià)格為21135元/平方米（截至12月23日數(shù)據(jù)），環(huán)比下跌5.3%，同比下跌10.7%；而去年同期則是環(huán)比上漲10.4%，同比上漲28.3%。

不過(guò)，上海房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)的下跌幅度，只能是從2005年以來(lái)的第二大。歷史跌幅最大08年三季度跌幅為14.5%、其次是05年二季度的10.4%跌幅和10年三季度的6.7%跌幅。

盡管2011年度的季度房?jī)r(jià)下跌水平算不上大，但卻是歷史首次出現(xiàn)全年四個(gè)季度房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情況。前三個(gè)季度的房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅分別為2%、2.9%和0.9%。預(yù)期2012年一季度也仍將會(huì)延續(xù)房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄指出，由于年關(guān)資金壓力，自10月份起開(kāi)發(fā)商加大了降價(jià)促銷力度，也帶動(dòng)了11、12月份成交量的微弱回升。此時(shí)市場(chǎng)上出現(xiàn)了五類表現(xiàn)完全不同的樓盤。

第一類是梯階式降價(jià)保持熱銷型。

第二類是一次性降價(jià)熱銷后就不愿再降價(jià)，成交也隨之停滯型的樓盤，如中海御景熙岸、萬(wàn)科清林徑等。其中中海御景熙岸10月份從23000元/平方米降到18000元/平方米后熱銷628套，萬(wàn)科清林徑11月份從16000降到13000元成交了302套。不過(guò)兩個(gè)項(xiàng)目的新一批預(yù)期上市房源，并沒(méi)有再次降價(jià)的打算，但也延遲推盤。其原因更多是客戶蓄備不足，導(dǎo)致沒(méi)能開(kāi)盤。

第三類是以合理折扣提升銷售型的樓盤，如香溢花城、尚海灣等。香溢花城10月份起開(kāi)始打8折，售價(jià)從35000-40000元/平方米降至28000-33000元/平方米，成交價(jià)從8、9月的16、12套回升到了10、11、12月的64、54和35套。尚海灣11月起對(duì)其88000元/平方米的沿江豪宅進(jìn)行打8折促銷，使得成交量從10月的1套上升到了11、12月的7和17套。

第四類是不公開(kāi)降價(jià)，只對(duì)高意向度買家講價(jià)，但通常不大于85折的豪宅。

第五類是價(jià)格嚴(yán)重偏離市場(chǎng)，不愿也無(wú)法降價(jià)導(dǎo)致滯銷型項(xiàng)目。此類樓盤以中小開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目為主，他們品牌能力不強(qiáng)、社區(qū)配套附加值不高，卻開(kāi)出像瑞安、和黃一樣比周邊高三、四成的價(jià)格。之前市場(chǎng)好時(shí)，他們的銷售就不溫不火，他們本來(lái)打7折也只是回到合理價(jià)格，想要熱銷要打5-6折；但如此之高的折扣對(duì)開(kāi)發(fā)商自身利益和前期業(yè)主的利益影響都太大，所以只能滯銷等市場(chǎng)回暖。

目前限購(gòu)限貸條件下，低端剛需樓盤是通過(guò)不停降價(jià)，以獲得限購(gòu)、限貸之外的更大剛需群體買家，才能保持熱銷，才能保持每月100套以上的熱銷局面。但只要停止降價(jià)的步伐，成交量也會(huì)隨之大降。

不過(guò)，元宵節(jié)之后，銀根就可能大幅放松，到時(shí)銀行就可能采取快帶降息和降低存款準(zhǔn)備金率，房貸利率也可能重新打折，且力度也可能重新加大到8折左右，這將大幅降低購(gòu)房成本。加上銀根放松后對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增漲的促進(jìn)作力也會(huì)增加市場(chǎng)購(gòu)買力能。所以樓市下跌的步伐有望在降息和降低存款準(zhǔn)備金率幾次后止穩(wěn)并重新回升，而預(yù)期這個(gè)時(shí)間就會(huì)出現(xiàn)在明年的二、三季度。