在限購(gòu)與限貸的雙重夾擊下，樓市呈現(xiàn)出反差極大的冰火兩重天狀態(tài)。在此次樓市寒冬中，一線城市核心地段的高端公寓價(jià)格卻是依然堅(jiān)挺，逆勢(shì)上揚(yáng)。

在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，今年北京商品住宅成交量創(chuàng)下多年來(lái)新低。北京多家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)字顯示，今年前11個(gè)月，包括期房和現(xiàn)房住宅，北京新房銷(xiāo)售面積約820萬(wàn)平方米，同比下降超過(guò)20%，也創(chuàng)下了自2006年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來(lái)的新低。北京住建委官方數(shù)字統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月-11月，北京商品住宅銷(xiāo)售75861套、821.3萬(wàn)平方米，月均68.4萬(wàn)平方米。這一成交量不僅低于去年，比上一輪樓市低迷的2008年也下滑不少。業(yè)內(nèi)由此普遍認(rèn)為，2011年全年新房成交量也難改這一低迷態(tài)勢(shì)。

眼下呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的樓市，有兩個(gè)現(xiàn)象相當(dāng)突出。

首先，房?jī)r(jià)下行主要出現(xiàn)在二三線城市，及一線城市的郊區(qū)，如北京通州、大興、房山等五環(huán)外區(qū)域。而在一線城市核心區(qū)域，如北京四環(huán)以內(nèi)，由于供應(yīng)量非常有限，幾乎沒(méi)有降價(jià)，二手房?jī)r(jià)格也基本沒(méi)變。

其次，住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，市場(chǎng)成交量卻并未反彈。受住宅市場(chǎng)影響，一直比較受投資型客戶青睞的非限購(gòu)項(xiàng)目，如寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓等，在這波市場(chǎng)行情中也出現(xiàn)短暫的成交量下滑的趨勢(shì)。這說(shuō)明，樓市進(jìn)入拐點(diǎn)，從之前的高速增長(zhǎng)進(jìn)入低速徘徊，甚至是下滑的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)陷入濃重的觀望情緒。

然而，北京近期出現(xiàn)一些外地投資客戶集中購(gòu)入非限購(gòu)項(xiàng)目和高端地產(chǎn)項(xiàng)目，京城萬(wàn)科大都會(huì)、盤(pán)古大觀、霄云路8號(hào)等項(xiàng)目驚現(xiàn)過(guò)億買(mǎi)單，資金來(lái)自鄂爾多斯、榆林地區(qū)，這也許正是投資客戶抄底樓市的信號(hào)。

在并不景氣的市場(chǎng)條件下，為何出現(xiàn)如此數(shù)目驚人的買(mǎi)單？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要原因在于供求關(guān)系不平衡。

從供給角度看，在中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，北京市政府2000年下文不再批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，要把有限的土地用在刀刃上，主要以公建為主。由此導(dǎo)致大量共建項(xiàng)目的誕生。而且，長(zhǎng)期以來(lái)核心區(qū)域土地供給嚴(yán)重不足，大量土地被學(xué)校、軍隊(duì)、大型企業(yè)及商務(wù)寫(xiě)字樓占據(jù)，住宅用地嚴(yán)重缺乏。

從需求角度，北京的三大商圈：CBD、中關(guān)村和金融街聚集著大量IT精英、外資高管、教授學(xué)者等高端群體，他們是酒店式公寓的主力客群。但寫(xiě)字樓林立的三大商圈，尤其是中關(guān)村地區(qū)，高級(jí)酒店式公寓項(xiàng)目卻嚴(yán)重稀缺。這最終導(dǎo)致了酒店式公寓“需求大，供應(yīng)小”的現(xiàn)狀，酒店式公寓投資發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

1999年，政府下文，中關(guān)村不再批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，因此新建和新立項(xiàng)住宅類(lèi)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。 在為數(shù)不多的同類(lèi)項(xiàng)目當(dāng)中2004年開(kāi)盤(pán)文津國(guó)際公寓售價(jià)也近5萬(wàn)。相對(duì)較高端的遠(yuǎn)中悅?cè)R國(guó)際酒店公寓也在2004年開(kāi)盤(pán)，但售價(jià)也已漲過(guò)5萬(wàn)

周邊十年房齡的老房子售價(jià)已在4.5萬(wàn)上下，惟一較新的住宅小區(qū)唐寧ONE售價(jià)在7萬(wàn)左右。比較而言，明年1月即將入市的紅杉國(guó)際公寓具有極其明顯的優(yōu)勢(shì)——最新的樓盤(pán)，酒店式公寓的高端品質(zhì)，普通住宅的價(jià)格。據(jù)了解，紅杉國(guó)際公寓是高品質(zhì)的精裝現(xiàn)房，70年產(chǎn)權(quán)不限購(gòu)。其均價(jià)5.2萬(wàn)元/平方米，相對(duì)于周邊二手房4.5萬(wàn)元/平方米的售價(jià)來(lái)說(shuō)，也屬于中等偏低的售價(jià)。

觀察2008年以來(lái)的兩輪調(diào)控情況，一線城市核心地段的非限購(gòu)高端公寓一直具有非常強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，價(jià)格從未下降，2008年開(kāi)發(fā)的高端公寓項(xiàng)目——凱德華璽，甚至出現(xiàn)了公寓價(jià)格超過(guò)底商的罕見(jiàn)情況。業(yè)界預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年，一線城市核心地段酒店式公寓將逆勢(shì)上漲，長(zhǎng)期維持上行態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)下跌的可能性不大。

（本文來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 作者：王崢）