每經編輯｜每經記者 徐學成 發(fā)自廣州    

每經記者 徐學成 發(fā)自廣州

提前“入冬”的廣州土地市場日前發(fā)生了一起 “意外”。11月28日，廣州市地下鐵道總公司（以下簡稱廣州地鐵）與廣州市輝兆有限公司聯(lián)合體以30.7億元的總價拿下廣州大坦沙鐵路以北地塊，創(chuàng)造了今年以來廣州單塊土地出讓的總價記錄。

雖然部分主流房企紛紛減緩拿地步伐，但一些“外行”和港資（外資）房企拿地熱情不減反增。

對此，一些業(yè)內人士表示，內地樓市調控帶來的土地市場低潮或許正是這些“外來和尚”逆市抄底的好時機，但一些成功出讓的個案并不意味著土地市場已經出現(xiàn)轉機。

30億“啃”下“硬骨頭”

廣州市國土資源和房屋管理局日前發(fā)布公告稱，廣州市地下鐵道總公司和廣州市輝兆有限公司組成的聯(lián)合體以30.7億元的總價獲得廣州市荔灣區(qū)大坦沙鐵路以北地塊的國土建設用地使用權，該公告提供的信息顯示，該地塊性質為二類居住用地、中小學用地，土地面積為272749平方米，建設面積近59萬平方米，折合樓面地價5205元/平方米。

雖然僅“5字頭”的樓面地價并不高，但高達30.7億元的總價還是創(chuàng)造了今年以來廣州單塊土地出讓的總價記錄。

《每日經濟新聞》記者獲悉，截至11月28日下午拍賣開始之前，僅有一位競拍人參與該地塊的競拍，即為上述廣州地鐵聯(lián)合體，因此，該地塊最終以底價成交。公開資料顯示，廣州房管局是在9月19日掛出關于該地塊的出讓公告，到11月28日的70天時間內，直到最后時刻才找到“買家”。

由于占地面積大，地質結構復雜，且在規(guī)劃建設方面設置了諸多限制，上述地塊一直被認為是“難啃的硬骨頭”，但廣州地鐵綜合體代表在接受媒體采訪時表示，該地塊的樓面地價尚處在合理水平。記者獲悉，廣州地鐵此前已進入過地產行業(yè)，但開發(fā)的物業(yè)項目并不多。

土地市場現(xiàn)“抄底”良機

著名房地產專家、廣東刀客地產顧問機構董事長謝逸楓表示，讓廣州地鐵堅持逆市拿地的背后動力，最主要是該地塊未來可開發(fā)價值高和樓面地價相對較低。此外，廣州地鐵一直想進入房地產，手上大量的現(xiàn)金，卻苦于尋找不到合適的時機和地塊，現(xiàn)在正好趕上樓市調控的好時機。

所謂的“好時機”其實正是目前出現(xiàn)的土地市場低潮。

以廣州為例，實行“勾地制”后，廣州推出的地塊幾乎都以底價成交，記者經歷的幾次土地拍賣會中，現(xiàn)場氣氛之冷清實屬近年來之罕見。一些業(yè)內人士此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時即表示，在內地開發(fā)商紛紛對拿地持保守態(tài)度的情況下，廣州土地市場實際上已經提前“入冬”。

官方數(shù)據(jù)顯示，今年1月～9月，廣州市本級土地出讓金收入為144.5億元，僅完成年度計劃502.5億元的28.8%。

主流房企減緩拿地，一些 “外行”企業(yè)卻燃起了“抄底”的熱情，廣州地鐵即是一個代表。除此之外，一些外資或者港資企業(yè)在內地擴張的步伐也在加快。

就在上述地塊出讓的當天，新加坡嘉德置地集團旗下凱德中國豪擲65億拿下重慶市一商業(yè)地塊，其對該項目的總投資將達到210億人民幣。此外，長江實業(yè)（00001，HK）在廣州的首個項目也在日前入市，而和黃（00013，HK）也于近期完成了在佛山的布局。

中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉指出，從行業(yè)角度來看，港資房地產企業(yè)在內地的戰(zhàn)略思維非常明顯，內地房地產行業(yè)上升的趨勢非常明顯，逆市拿地能夠有效降低資本運作成本成為重要原因。

個案難掩市場低迷

這樣一宗涉及占地面積27萬平方米、出讓金額30億元的案例是否預示著土地市場開始出現(xiàn)轉機？

業(yè)界對此并不持肯定的態(tài)度。謝逸楓指出，無論是非房地產企業(yè)拿地還是外資進入，都具有一定的特殊性，廣州地鐵逆市拿地的個案只能說明該地塊的條件為其再入地產界提供了合適的時機。此外，與資金趨緊的內地房企相比，無論是外資還是類似與廣州地鐵這樣的 “外行”都并不“缺錢”，但這些都很難預示土地市場開始出現(xiàn)轉機。

全國其他城市的情況大抵如此。北京中原統(tǒng)計顯示，截至11月中旬，全國監(jiān)測的主要15個主要一二線城市中，土地出讓金比去年同期減少1034億，減幅比例達到13%。此外，盡管上海土地出讓金達到1151億，但同比去年也下調了16%。而截至11月15日，北京住宅類土地成交額僅為360.1億，比去年全年的土地款銳減700億，同比降幅超過60%，創(chuàng)造最近4年的最低值。

韓長吉也認為，在樓市政策調控未真正結束之前，土地市場不會也不可能出現(xiàn)真正轉機。上述案例在單價和總價上還不能與2009或者2010年相比，所以只能簡單理解為在當前調控作用下，出現(xiàn)個別企業(yè)逆市拿地的現(xiàn)象。