每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        當(dāng)去年最火爆的地產(chǎn)題材迪士尼遭遇“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控，結(jié)局會(huì)是如何？

        近日，上海迪士尼將于世博會(huì)結(jié)束后動(dòng)工的消息盛傳，但這似乎并未給川沙鎮(zhèn)趙行村帶來多大的影響。作為迪士尼核心區(qū)域的趙行村，樹陰濃密、小河流淌，齊人高的玉米地已經(jīng)結(jié)了穗。一切仿佛沒有改變。

        但實(shí)際上，調(diào)控下的迪士尼板塊很不平靜。這里的房?jī)r(jià)曾隨著迪士尼將建的消息一夜猛漲40%。然而隨著“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控出臺(tái)，迪士尼效應(yīng)似乎已經(jīng)悄悄退卻?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里的二手房?jī)r(jià)已較前期回落了20%~30%，但依舊無(wú)人接手。

單價(jià)普遍下調(diào)3000~4000元

        川沙鎮(zhèn)位于上海浦東新區(qū)。從2007年開始，迪士尼樂園將在這里修建的消息陸續(xù)傳出，讓川沙變得炙手可熱。川沙路兩旁林立的中介公司彰顯著房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)的火熱。

        上一輪地產(chǎn)調(diào)控中，川沙板塊表現(xiàn)搶眼。2008年，萬(wàn)科領(lǐng)跌全國(guó)房?jī)r(jià)，上海浦東房?jī)r(jià)成交均價(jià)從歷史最高點(diǎn)23674元/平方米下跌到12612元/平方米，跌幅高達(dá)46%。然而偏居浦東東南一隅的川沙板塊，由于迪士尼概念，房?jī)r(jià)卻同比上漲了30%。

        在上海人眼里，川沙板塊一直是上海中低價(jià)房供應(yīng)中心。位于上海野生動(dòng)物園附近的藝泰安邦，一度是上海房展會(huì)上最便宜的房子。但隨著2009年迪士尼落戶川沙的消息得以確認(rèn)，這個(gè)曾經(jīng)最便宜的樓盤均價(jià)由9000多元/平方米漲至12500元/平方米，漲幅接近40%。

        然而，強(qiáng)大的迪士尼效應(yīng)沒能抵擋住“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控。隨著今年4月新“國(guó)十條”的出臺(tái)，川沙房?jī)r(jià)開始下跌。目前藝泰安邦二手房售價(jià)普遍為10000元/平方米左右，低的只有8000多元/平方米。

        據(jù)川沙路上的數(shù)家中介透露，川沙板塊此前房?jī)r(jià)一般在16000元/平方米左右，隨著樓市調(diào)控，目前房?jī)r(jià)普遍下調(diào)了3000~4000元/平方米。一位中介人士甚至稱：“13000元/平方米的房?jī)r(jià)也只是掛掛，就算下調(diào)到10000元/平方米，也未必有人買。”

        這位中介人士稱，早在4月調(diào)控開始時(shí)，就有投資客開始降價(jià)拋盤了。“當(dāng)時(shí)不少投資客以比市場(chǎng)價(jià)低10%左右的價(jià)格拋掉了不少，但最近下調(diào)也沒用了。前段時(shí)間有位投資客將手上的鼎鑫名流苑以15000元/平方米的價(jià)格掛牌出售，但始終不見下家接盤，無(wú)奈之下，這位投資客干脆又把房?jī)r(jià)調(diào)回到了19000元/平方米。”

        2008年3月，鼎鑫名流苑剛開盤時(shí)的成交均價(jià)僅為11000元/平方米，但隨著2009年11月上海迪士尼落戶川沙消息的公布，該樓盤報(bào)價(jià)在短短幾天內(nèi)飆漲，均價(jià)一舉跨越20000元/平方米大關(guān)。

        中房指數(shù)研究院上海研究副總監(jiān)張琪認(rèn)為，上月川沙板塊的成交均價(jià)還在2萬(wàn)元以上，主要原因是成交房源中有獨(dú)棟別墅在拉高價(jià)格。“從單個(gè)樓盤看，川沙板塊的價(jià)格是在下降的，二手市場(chǎng)表現(xiàn)尤為明顯。”

高價(jià)地塊尚未動(dòng)工

        迪士尼概念拉高的不僅是房?jī)r(jià)，還有地價(jià)。

        2009年迪士尼“落滬”消息宣布當(dāng)天，與迪士尼項(xiàng)目直線距離3公里左右的A08-03地塊進(jìn)行拍賣，這是2005年以來該區(qū)域出讓的唯一一幅住宅用地。當(dāng)日共有15家企業(yè)到場(chǎng)參加拍賣，地塊最終以11.9億元的價(jià)格成交，溢價(jià)率達(dá)264.1%，樓面均價(jià)達(dá)到14024元/平方米，而當(dāng)時(shí)該區(qū)域的在售新樓盤價(jià)格僅在每平方米12800~14600元之間。

        在業(yè)內(nèi)人士看來，迪士尼概念對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的拉動(dòng)作用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅市場(chǎng)。與A08-03地塊同一天出讓的B03-13A地塊最終以4950萬(wàn)元成交。相比939萬(wàn)元的出讓底價(jià)，該商業(yè)地塊溢價(jià)率高達(dá)427%，樓面均價(jià)達(dá)20625元/平方米。

        2010年2月，上海萬(wàn)科以8.94億元奪得浦東新場(chǎng)鎮(zhèn)旅游綜合區(qū)C4地塊，溢價(jià)率達(dá)233%。該地塊距迪士尼核心區(qū)域5公里左右。

        曾考察過世界多個(gè)迪士尼項(xiàng)目的潘石屹曾表示，以目前已建成的迪士尼樂園來看，迪士尼只是一個(gè)位于城郊的主題樂園，并沒有給當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民生活帶來提升。

        7月27日，記者在華夏二路看到，A08-03地塊被圍墻圍繞，里面并無(wú)動(dòng)工跡象。上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)網(wǎng)站顯示，該地塊競(jìng)得人象嶼地產(chǎn)已于7月13日?qǐng)?bào)建，但許可證尚未發(fā)放。該項(xiàng)目總投資20500萬(wàn)元，建筑規(guī)模96855平方米。

五六月成交量較4月下滑九成

        業(yè)內(nèi)表示，迪士尼對(duì)房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用主要體現(xiàn)在對(duì)配套、交通和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)上。

        迪士尼帶動(dòng)房?jī)r(jià)與地價(jià)的上漲已成現(xiàn)實(shí)，盡管受調(diào)控影響，房?jī)r(jià)已有下降，但相較迪士尼概念出現(xiàn)之前的價(jià)格，川沙板塊的房?jī)r(jià)依然不低。在迪士尼概念帶動(dòng)高房?jī)r(jià)與高地價(jià)過程中，一批擁有該區(qū)塊土地的上市企業(yè)率先獲益。

        如今隨著樓市調(diào)控，這些曾因迪士尼“落滬”消息而受益的上市企業(yè)會(huì)否受到影響？張化東對(duì)此表示“影響不大”，“實(shí)際上這些企業(yè)當(dāng)年拿地的成本都不高，受迪士尼概念帶來的利好是比較多的”。

        張化東認(rèn)為，對(duì)企業(yè)的估值，主要還是看企業(yè)的銷售量和銷售額。很多企業(yè)目前還僅僅擁有土地，尚未進(jìn)入銷售階段。川沙板塊受迪士尼概念的影響，已經(jīng)經(jīng)歷了一輪上漲，甚至已經(jīng)透支了未來的升值空間。

        中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，川沙板塊6月共成交房源10套，成交面積1301平方米，成交房源較5月增加了3套。而在4月，川沙板塊成交套數(shù)是115套。五六兩月相比4月成交量下滑超過90%。



如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

聯(lián)系電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

每經(jīng)訂報(bào)電話

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無(wú)錫：15152247316