住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)最新發(fā)布的加快發(fā)展公共租賃房的指導(dǎo)意見(jiàn)正在引起業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注。“它的作用不僅僅是解決‘夾心層’住房困難，更重要的是將改變中國(guó)人‘重購(gòu)輕租’的舊觀念。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭稱(chēng)，作為保障性住房體系不可或缺的一環(huán)，公共租賃房深層次的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出表面上所解決的問(wèn)題。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)１２日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，政策不僅惠及城市中等偏下收入住房困難家庭，還要求有條件的地區(qū)可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。在此之前，杭州、北京、上海、重慶等地已試點(diǎn)或制定了公共租賃房政策，一些城市已開(kāi)工建設(shè)嚴(yán)格控制面積的小戶(hù)型公租房。

　?。玻笟q的周海濤來(lái)到上?？欤衬炅耍F(xiàn)就職于上海一家高科技民營(yíng)企業(yè)，屬于既不能享受廉租房、經(jīng)適房政策又買(mǎi)不起商品房的外地在滬人群。“剛工作時(shí)收入低只能‘群租’，現(xiàn)在與一個(gè)男同學(xué)‘合租’，希望再過(guò)幾年能有資格成為‘房奴’”，周海濤稱(chēng)自己就要建立小家庭，并不期待住進(jìn)公共租賃房能節(jié)省多少租金，主要是三五年內(nèi)能穩(wěn)定租房有保障，而且小戶(hù)型房源增加了以后，可以單獨(dú)住一套房。

　　與廉租房、經(jīng)適房相比，公共租賃住房并非高補(bǔ)貼性的保障產(chǎn)品。近期公布的《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》提出：“按略低于市場(chǎng)租金水平，確定公共租賃住房的租賃價(jià)格，具體由各運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)按規(guī)定制訂。”這就意味著，將來(lái)公共租賃住房的租金價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低不了多少，更不會(huì)達(dá)到此前一些專(zhuān)家預(yù)期的低于市價(jià)四成。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生認(rèn)為，滬上９０％的非上海本地務(wù)工人員雖然租房，但針對(duì)這個(gè)人群的中小戶(hù)型租賃市場(chǎng)卻長(zhǎng)期缺乏專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，導(dǎo)致租房人群長(zhǎng)期處在不安定的心理狀態(tài)中。公共租賃住房的推出正好能解決這個(gè)問(wèn)題。

　　一直關(guān)注和研究上海公共租賃住房政策的楊紅旭告訴記者，公租房除了增加中低租金的小戶(hù)型房源之外，重要的是還將建立一套規(guī)范的租賃服務(wù)體系，由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一配套、管理和服務(wù)，不像過(guò)去那樣房東可以隨意侵害房客利益。“這將從觀念上帶來(lái)改變，過(guò)去人們‘重購(gòu)輕租’，寧愿求親告友籌款當(dāng)‘房奴’，今后租房住會(huì)被普遍接受”。

　　公共租賃房還會(huì)改變?nèi)藗儗?duì)租金回報(bào)的預(yù)期，進(jìn)而對(duì)商品住宅的投資性需求產(chǎn)生影響。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，隨著公共租賃房的興起，市場(chǎng)化的住房租金回報(bào)率將進(jìn)一步降低，部分喜歡通過(guò)租金獲得長(zhǎng)線(xiàn)收益的投資者，會(huì)在一定程度上改變預(yù)期，投資熱情也會(huì)隨之降溫。

　　一般認(rèn)為，租金回報(bào)率不低于４％，住宅才具有通過(guò)出租獲取投資回報(bào)的價(jià)值。由于房?jī)r(jià)居高不下，漲幅也遠(yuǎn)高于租金漲幅，５月份北京、深圳、上海等地的住宅租金回報(bào)率都不到３％。上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，公共租賃房的建設(shè)將增加可租房屋總量，其相對(duì)低廉的租金勢(shì)必會(huì)分流一部分租賃需求，沖擊現(xiàn)有租金水平。從短期效果來(lái)看，會(huì)對(duì)以租養(yǎng)房的小業(yè)主造成影響。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越向民生側(cè)重，政策收緊預(yù)期不斷強(qiáng)化，在目前房?jī)r(jià)處于高位、交易量大幅收縮的情況下，看空樓市、拋售二手房的現(xiàn)象可能會(huì)增加。